遺産分割前の家賃収入は誰のもの？法定果実の分配ルールと確定申告のポイント

2026年10月31日

相続によって賃貸不動産を引き継いだものの、遺産分割協議がまとまらない。その間の家賃収入は誰に帰属するのか、確定申告はどうすれば良いのか、といった疑問は少なくありません。特に相続人が複数いる場合、こうした不動産から生じる収益の取り扱いは、予期せぬトラブルの原因となることもあります。

本記事では、遺産分割前の家賃収入（法定果実）の基本的な考え方から、相続人ごとの分配ルール、確定申告のポイント、さらにはトラブルを未然に防ぐための生前対策まで、幅広く解説します。ご自身の状況を整理し、適切な判断を下すための一助となれば幸いです。

遺産分割前の家賃収入は「法定果実」として共有が原則
相続人が複数いる場合の「法定果実」の分配ルール
- 各相続人の「相続分」に応じた帰属が原則
- 遺言や遺産分割協議で異なる定めも可能
遺産分割前の家賃収入にかかる税金と確定申告の義務
- 相続開始日から遺産分割協議成立までの期間
- 確定申告の注意点と必要書類
遺産分割前の不動産収入に関するトラブルを避けるためのポイント
相続不動産の「売る」「貸す」「何もしない」それぞれの選択肢と遺産分割
Q&A
まとめ

遺産分割前の家賃収入は「法定果実」として共有が原則

遺産分割前の不動産から発生する家賃収入は、民法上の「法定果実」にあたり、原則として各相続人がそれぞれの相続分に応じて取得する権利があるとされています。これは、遺産全体が相続人全員の共有状態にあるためです。

民法第896条では、相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。と定められており、不動産だけでなく、そこから生じる収益も含まれると解釈されます。

また、民法第886条第1項には、物の用法に従い収取する産出物を天然果実とする。、そして第2項に物の使用の対価として受けるべき金銭その他の物を法定果実とする。とあります。賃貸不動産の家賃は、この法定果実に該当します。

遺産分割協議が成立するまでは、相続財産は相続人全員の共有状態（共同相続）にあります（民法第898条）。そのため、その期間に生じた家賃収入も、遺産の一部として共有状態にあると考えるのが一般的な解釈です。

相続人が複数いる場合の「法定果実」の分配ルール

複数の相続人がいる場合、遺産分割協議が成立するまでの間、家賃収入はどのように分配されるのでしょうか。ここでは基本的なルールと、例外的な定めについて解説します。

各相続人の「相続分」に応じた帰属が原則

遺産分割前の家賃収入は、各共同相続人が、その「相続分」に応じて取得するのが原則です。相続分とは、民法で定められた相続人の取り分を指します（民法第899条、第900条）。

たとえば、配偶者と子が2人いるケースで、賃貸不動産を相続財産としていた場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1ずつとなります。この場合、遺産分割前の家賃収入も、配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1ずつ取得する権利があると考えられます。

ただし、実際に家賃を管理・収受する相続人が、一時的に全額を受け取っているケースもあるかもしれません。その場合でも、最終的には各相続人の相続分に応じて精算する必要があります。

遺言や遺産分割協議で異なる定めも可能

被相続人が有効な遺言書を作成していた場合、その遺言書に遺産から生じる果実の帰属や分配方法について特段の定めがあれば、その内容が優先されることがあります。

また、遺産分割協議の際には、相続人全員の合意があれば、遺産分割前の家賃収入の分配方法について、法定相続分とは異なる割合で定めることも可能です。たとえば、特定の相続人が賃貸不動産の管理を全て行っていた場合、その労力に報いるために、他の相続人よりも多くの配分を受けるといった合意が考えられます。

しかし、遺産分割協議がまとまるまでは、上記の原則が適用されるため、相続人全員で合意形成を図ることが重要です。遺産分割協議が遡って効力を生じる（民法第909条）としても、それまでの間の収益の取り扱いについては、相続人同士で明確な取り決めをしておくことがトラブル防止に繋がります。

遺産分割前の家賃収入にかかる税金と確定申告の義務

遺産分割前の家賃収入は、所得税の課税対象となります。相続人が複数いる場合、誰がどのように確定申告を行うべきか、その注意点を解説します。

相続開始日から遺産分割協議成立までの期間

被相続人が亡くなった日（相続開始日）から、遺産分割協議が成立し、不動産が特定の相続人に帰属するまでの期間に発生した家賃収入は、不動産所得として各相続人がそれぞれの法定相続分に応じて申告することが原則です。

たとえば、家賃収入が年間120万円で、法定相続分が2分の1、4分の1、4分の1の3人の相続人がいる場合、それぞれが60万円、30万円、30万円の不動産所得として確定申告を行うことになります。収入から必要経費（固定資産税、修繕費、管理費など）を差し引いたものが所得となります。

実務上は、相続人の代表者が一時的に家賃収入をまとめて管理し、経費を控除した後に各相続人に分配し、それぞれが確定申告を行う形が一般的です。ただし、遺産分割協議が長引き、その分配が滞る場合は、各相続人が自身の法定相続分に応じた所得として申告義務を負うことに変わりはありません。この点が、相続人間のトラブルの火種となることもありますので注意が必要です。

確定申告の注意点と必要書類

不動産所得の確定申告には、以下の点に注意が必要です。

所得の種類： 不動産所得として申告します。給与所得など他の所得と合算して課税されます。
必要経費： 不動産の維持管理にかかった費用（固定資産税、損害保険料、修繕費、管理委託手数料など）は、不動産所得から差し引くことができます。領収書などをきちんと保管しておくことが重要です。
申告期限： 原則として、所得が発生した年の翌年2月16日から3月15日までの間に申告を行います。相続開始が年の途中であっても、その年1月1日から12月31日までの所得をまとめて申告します。
書類： 確定申告書AまたはB、収支内訳書（不動産所得用）、賃貸契約書、経費の領収書などが必要となります。

詳細は国税庁のウェブサイトなどで最新情報をご確認ください。特に、相続開始があった年分の確定申告については、被相続人の方が亡くなった日までに生じた所得を相続人が申告する「準確定申告」とは異なる点に注意が必要です。

参照：国税庁 – 相続財産である不動産の賃貸収入に係る不動産所得の帰属

遺産分割前の不動産収入に関するトラブルを避けるためのポイント

遺産分割前の家賃収入を巡るトラブルは、相続人間の関係を悪化させ、遺産分割協議全体を長期化させる原因ともなりかねません。ここでは、トラブルを未然に防ぐためのポイントをご紹介します。

相続人全員での情報共有と合意形成の重要性

最も重要なのは、相続人全員で不動産の状況、家賃収入の額、管理にかかる費用、そしてそれらの収支状況について、正確な情報を共有することです。

誰が賃貸不動産の管理を行うのか。
家賃収入を誰が受け取り、どのような口座で管理するのか。
固定資産税や修繕費などの必要経費をどのように負担し、計上するのか。
確定申告は誰が、どのように行うのか。

これらの点について、遺産分割協議が始まる前に、あるいは同時にでも、早めに話し合い、合意を形成しておくことが望ましいでしょう。書面で合意内容を残しておけば、後々の誤解や紛争を防ぐことに繋がります。

遺言書による生前からの意思表示

被相続人が生前に、自身の財産から生じる収益の取り扱いについて遺言書で意思表示しておくことも、有効なトラブル予防策となります。

遺言書に、特定の不動産を特定の相続人に相続させる旨を記載するだけでなく、その不動産から生じる家賃収入についても、遺産分割が完了するまでの間、どのように取り扱うかについて具体的に定めておくことで、相続人の間で無用な争いを避けることができます。

遺言書は、不動産の特定方法など、法律に則った正確な記載が求められます。詳細は、以下の記事もご参照ください。

参照：遺言書に不動産を正確に記載する方法｜トラブル防止のための特定と注意点

家族信託の活用も選択肢の一つ

生前の対策として、「家族信託」を活用することも考えられます。家族信託とは、特定の財産（この場合、賃貸不動産）を信頼できる家族に託し、その家族が契約内容に従って財産を管理・運用する制度です。

例えば、親が高齢になり判断能力が低下した場合に備え、事前に賃貸不動産を家族信託に入れておくことで、親の死後も信託契約に基づいて家賃収入の管理・分配をスムーズに行うことが可能になります。これにより、遺産分割協議が長引いたとしても、不動産から生じる収益に関する問題を防ぐことができます。

家族信託の活用は、不動産の「凍結」リスク回避にも有効です。詳細については、以下の記事もご参照ください。

相続不動産の「売る」「貸す」「何もしない」それぞれの選択肢と遺産分割

遺産分割前の家賃収入の取り扱いと同時に、相続した賃貸不動産自体を今後どうするのかという問題も検討する必要があります。ここでは、相続不動産の主な選択肢と、それぞれの遺産分割への影響について解説します。

売却する場合

相続不動産を売却（換価分割）することは、遺産分割を公平かつ円滑に進めるための有効な選択肢の一つです。

メリット： 現金化することで、相続分に応じた公平な分配が容易になります。不動産が遠方にある、管理の手間をなくしたい、特定の相続人が不動産を必要としていない場合に適しています。
デメリット： 売却時期によっては市場価格の変動リスクがあり、売却費用（仲介手数料、測量費、譲渡所得税など）が発生します。遺産分割協議がまとまらないと、売却自体が進められない場合があります。
向いている人： 相続人全員が現金での分配を望んでいる場合、不動産の管理負担を解消したい場合、売却益を他の用途に充てたい場合。

遺産分割前の家賃収入を巡る問題が生じている場合でも、最終的に売却を選択すれば、家賃収入の精算も売却代金と合わせて行うことができます。ただし、売却が確定するまでの間の家賃収入については、やはり相続人全員で合意形成が必要です。

参照：相続不動産の査定、複数社比較で何が変わる？注意点と賢い活用法を解説

活用（賃貸を継続・開始）する場合

相続した不動産がすでに賃貸中であるか、これから賃貸として活用を検討する場合です。

メリット： 継続的な家賃収入を得ることができ、資産を維持しながら収益化が可能です。将来的に不動産を自身で利用する可能性を残したい場合にも有効です。
デメリット： 賃貸管理の手間や費用（修繕費、原状回復費用など）が発生します。空室リスクや家賃滞納リスクも伴い、相続人全員での合意形成や意思決定が困難な場合、管理を巡るトラブルが発生しやすくなります。
向いている人： 不動産の立地や状態が賃貸に適しており、継続的な収益を重視したい場合。相続人全員で協力して管理や意思決定ができる場合。

遺産分割後の賃貸活用を検討する場合でも、遺産分割前の家賃収入の分配状況や管理体制は、その後の賃貸経営のモデルケースとなることがあります。相続人間で、賃貸物件の管理や収益の分配方法について、具体的に話し合い、合意することが非常に重要です。

参照：借地借家法改正は相続不動産にどう影響する？知っておくべきポイントと活用戦略

何もしない（保有する）場合

遺産分割協議がまとまらない、あるいは相続人全員が当面の間は何もせず保有することを合意した場合の選択肢です。

メリット： 短期的な売却や活用の手間や費用が発生せず、じっくりと今後の選択肢を検討する時間を確保できます。
デメリット： 固定資産税や都市計画税、火災保険料などの維持費用が継続的に発生します。空き家状態であれば、建物の老朽化が進み、管理不全による近隣トラブルや、行政からの指導・罰則の対象となるリスクもあります。遺産分割が長期化すれば、共有状態の解消がさらに困難になる可能性もあります。
向いている人： 相続人全員が当面の間、具体的な活用・処分方法について決めかねている場合。将来的な利用計画がある場合（ただし、維持管理は必要）。

賃貸中の不動産を「何もしない」という選択は、賃貸契約を継続しつつ、相続人全員でその管理を続けることを意味します。この場合も、家賃収入の分配や経費負担については、明確な取り決めが必要です。もし空き家となる場合は、放置リスクを認識し、適切な管理を怠らないことが大切です。

参照：住む予定のない実家を相続するあなたへ｜放置リスクと後悔しないための3ステップ

参照：相続した不動産の管理費用｜固定資産税以外に注意すべき負担と対策

Q&A

Q1: 遺言書で家賃収入の分配を指定できますか？

A1: はい、可能です。遺言書で特定の不動産を特定の相続人に相続させる旨を記載する際、その不動産から生じる家賃収入（法定果実）についても、遺産分割が完了するまでの間、どのように取り扱うかを具体的に定めておくことができます。これにより、相続人間のトラブルを未然に防ぐことに繋がります。

Q2: 遺産分割協議が長引いた場合、家賃収入の確定申告はどうなりますか？

A2: 遺産分割協議が長引いたとしても、相続開始日から遺産分割協議が成立するまでの間に発生した家賃収入は、原則として各相続人がそれぞれの法定相続分に応じて不動産所得として確定申告を行う義務があります。実際に家賃を管理している相続人がいても、他の相続人も自身の取り分に応じた申告が必要です。未申告や誤った申告は、後で税務上の問題を引き起こす可能性があるため注意が必要です。

Q3: 遺産分割協議で特定の相続人が家賃収入を全て取得すると決めた場合、税務上は問題ありませんか？

A3: 遺産分割協議において、相続人全員の合意があれば、家賃収入の分配割合を法定相続分と異なる形で定めることは法的には可能です。ただし、税務上の取り扱いは少し複雑になります。遺産分割が完了するまでの間の家賃収入は、原則として法定相続分に応じて各相続人の不動産所得となります。もし、特定の相続人が全ての家賃収入を取得する合意がなされた場合、その合意内容によっては、他の相続人から家賃収入相当額の贈与があったとみなされ、贈与税の対象となる可能性も考えられます。税務上の判断は専門的であるため、具体的な状況に応じて税理士に相談することをお勧めします。

まとめ

遺産分割前の家賃収入は、民法上の「法定果実」として、原則的に各相続人が法定相続分に応じて取得する権利があるという基本的な考え方と、その具体的な分配、そして確定申告に関するポイントについて解説しました。相続財産が共有状態にある期間は、家賃収入の管理や税務処理を巡って、相続人間の意見の相違やトラブルが生じやすい側面があります。

トラブルを未然に防ぎ、円滑な相続手続きを進めるためには、相続人全員での情報共有と合意形成が非常に重要です。また、生前の遺言書作成や家族信託の活用も、将来的な紛争を回避し、財産管理をスムーズにするための有効な手段となり得ます。相続不動産を「売る」「貸す」「何もしない」という選択肢は、それぞれメリット・デメリットがあり、ご自身の状況や相続人全員の意向を踏まえて慎重に検討する必要があります。

本記事でご紹介した内容は、一般的な制度や考え方を整理したものです。

不動産の評価や負債の有無、ご家族の関係性など、個々の状況によって最適解は異なります。

ご自身のケースを客観的に整理したい場合は、初回相談を無料でお受けしています。

状況の確認が必要な方は、お気軽にお問い合わせください。

本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。