住む予定のない実家を相続するあなたへ｜放置リスクと後悔しないための3ステップ

2026年10月8日

住む予定のない実家を相続するあなたへ｜放置リスクと後悔しないための3ステップ

「実家を相続する予定があるものの、住む予定がないためどう処理すべきか分からない」

「実家の片付けや不動産の名義変更など、どこから手を付ければいいのか不安に感じる」

このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

国の調査によると、全国の空き家数は過去最高に達しているとされています。さらに、ある政府の調査では、空き家を取得した原因の約6割（57.9％）が「相続」によるものであることが明らかになっています。

この状況を踏まえ、本記事では、国や省庁が発表する統計データと、2024年4月に開始された「相続登記の義務化」などの最新制度をもとに、実家を放置した場合に生じる可能性のあるリスクと、後悔しないための具体的なアクションを解説します。

公的データで見る「実家相続」と空き家問題の現状
- 空き家を取得した経緯の最多は「相続」
- なぜ実家は放置されてしまうのか？
放置は避けるべき！知っておくべき「法制度の変更」と「維持コスト」
実家の不動産相続で失敗しないための3ステップ
Q&A：実家の相続でよくある疑問
まとめ

公的データで見る「実家相続」と空き家問題の現状

まずは、実家の相続が現代社会においてどのような状況にあるのか、公的なデータをもとにそのリアルを見ていきましょう。

空き家を取得した経緯の最多は「相続」

政府の調査によると、空き家を取得した理由のうち、約57.9%が「相続」によるものであることが示されています。この数字は、空き家問題の根源に「相続」が深く関わっていることを示唆していると言えるでしょう。

また、相続によって空き家となった不動産について、相続前に何らかの対策を行っていた家庭はわずか23.0%に過ぎず、約77%もの家庭が無対策のまま相続を迎えているという実態も明らかになっています。

なぜ実家は放置されてしまうのか？

無対策のまま相続を迎える家庭が多い理由の一つとして、「事前の話し合い不足」が考えられます。

政府の調査では、相続前に対策を行った家庭において最も効果的だったのは「被相続人（親）との話し合い（16.7%）」であると報告されています。しかし、この話し合いが不足していると、相続発生後に以下のような問題に直面しやすくなります。

実家の片付けが進まない
実家の活用方針（売却・解体・賃貸など）が決まらない
相続人同士で意見がまとまらない

これらの要因が重なり、結果として実家が放置されてしまうケースが多いと考えられます。

放置は避けるべき！知っておくべき「法制度の変更」と「維持コスト」

実家の放置は、単に管理が行き届かないだけでなく、法制度の変更や維持コストの増加といった具体的なリスクを伴う可能性があります。特に近年、空き家対策や相続に関する法制度が整備され、放置に対するペナルティが強化される傾向にあります。

法務省：2024年4月施行「相続登記の義務化」

2024年4月1日より、不動産登記法が改正され、相続登記が義務化されました。これにより、不動産（土地・建物）を相続によって取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行うことが義務付けられます（不動産登記法第76条の2）。

正当な理由なくこの期間内に登記を放置した場合、10万円以下の過料（罰則）の対象となる可能性があります。

相続登記は、不動産が誰の所有物であるかを公に示す重要な手続きです。義務化されたことで、放置によるリスクはこれまで以上に高まっていると言えるでしょう。

国土交通省：2023年12月施行「改正空家等対策の推進に関する特別措置法」

2023年12月には「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：改正空家法）が施行されました。この改正により、適切な管理がされていない空き家は「管理不全空家」に指定される可能性があります。

自治体から「管理不全空家」として勧告を受けると、これまで適用されていた固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が解除され、税負担が実質的に増額する（最大で約6倍になる）リスクが考えられます。

また、さらに状態が悪化すると「特定空家等」に指定され、自治体による代執行（行政が費用を負担して解体などを行い、後に所有者に費用を請求すること）が行われる可能性もあります（空家等対策の推進に関する特別措置法第22条）。

相続放棄や遺産分割トラブルの増加傾向

「実家の片付けができない」「解体費用や税金を負担できない」といった理由から、実家相続を巡るトラブルが増加傾向にあることが指摘されています。中には、やむを得ず相続放棄を選択せざるを得ないケースも少なくありません。

相続放棄は、負の遺産も含むすべての遺産を放棄する手続きであり、一度行うと原則として撤回できません。安易な判断は、将来的な後悔につながる可能性もございます。

実家の不動産相続で失敗しないための3ステップ

実家の不動産相続で後悔しないためには、事前の準備と計画が重要です。ここでは、具体的な3つのステップをご紹介します。

ステップ1：親が元気なうちに「不動産書類」の確認と「意向の整理」を行う

最も重要なのは、親が元気なうちに話し合いの機会を持つことです。以下の点を中心に確認・整理を進めることが望ましいでしょう。

不動産に関する書類の確認

実家の登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、権利証（登記識別情報）などの重要な書類の所在を事前に確認しておきましょう。これらの書類は、相続手続きや不動産の処分において不可欠です。

実家の将来に関する意向の整理

親御さんと実家の将来について話し合い、親御さんの意向を明確にしておくことが、後々のトラブル防止につながります。

売る（売却する）：不動産を現金化し、相続人へ分割する方法です。市場価値に応じた価格で売却できれば、遺産分割がスムーズに進む可能性があります。ただし、売却には時間と費用がかかることや、築年数や立地によっては買手が見つかりにくい場合もあることを考慮する必要があります。
貸す（活用する）：賃貸物件として活用し、家賃収入を得る方法です。安定した収益源となる可能性がありますが、賃貸物件としての改修費用や管理の手間、空室リスクなどが伴います。
何もしない（保有する）：そのまま所有し続ける方法です。将来的に住む可能性がある場合や、売却・活用のタイミングを慎重に見極めたい場合に選択肢となります。しかし、固定資産税や維持管理費用がかかり続けること、法制度の変更によるリスクがあることを理解しておく必要があります。

事前の話し合いによって、これらの選択肢のどれが親御さんの、そしてご家族にとって最も望ましいかを共有しておくことが肝要です。

ステップ2：不動産と実家（不用品）の片付けをセットで計画する

実家を売却したり活用したりする際には、建物内の不用品処分が必須となるケースがほとんどです。建物内に家具や書類が残っていると、売却査定や解体の障害になるだけでなく、次の利用者が決まりにくくなる可能性があります。

相続した空き家を売却する際には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（最大3,000万円特別控除）などの税制優遇措置が適用される可能性があります（国税庁のサイトで詳細が確認できます）。この特例の適用要件の一つに、家屋を取り壊して土地を譲渡する場合には、その家屋が耐震基準を満たさないものだったことや、譲渡の時まで被相続人の居住用として使用されていたことが求められるなど、細かな要件があります。

片付けの計画を立てる際には、これらの特例の適用要件を考慮し、不動産の処分と不用品整理をセットで進めることが重要です。

ステップ3：専門家（不動産・相続のプロ）に早めに相談する

実家の相続においては、不動産の査定、不用品の処分、相続登記手続き、相続税の申告など、多岐にわたる専門的な知識と手続きが求められます。これらすべてを自力のみで行うのは、大きな負担を伴う可能性があります。

不動産会社は売却や活用に関する専門的な知見を、司法書士は相続登記や遺産分割協議書の作成を、税理士は相続税の申告や節税対策をサポートしてくれます。これらの専門家を上手に活用することで、手続きの漏れや法制度への対応をスムーズに進め、トラブルを未然に防ぎながら、ご自身の状況に合った最適な解決策を見つけることができるでしょう。

Q&A：実家の相続でよくある疑問

実家の相続に関して、多くの方が抱える疑問点にお答えします。

Q1: 相続登記義務化が始まりましたが、具体的に何をすれば良いですか？

A1: 不動産を相続したことを知った日から3年以内に、法務局で相続登記の申請を行う必要があります。申請には、被相続人の戸籍謄本や除籍謄本、相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書（遺産分割協議を行った場合）などの書類が必要です。具体的な手続きや必要書類については、管轄の法務局や司法書士にご相談いただくことが原則として望ましいでしょう。

Q2: 空き家を放置すると、具体的にどのような費用がかかる可能性がありますか？

A2: 空き家を放置した場合、主に以下の費用がかかる可能性があります。

固定資産税・都市計画税：住宅用地特例が適用されなくなることで、税負担が増加する可能性があります。
管理費用：庭木の剪定、草むしり、清掃、建物の定期点検など、空き家が老朽化しないための管理費用が発生します。
火災保険料：万一の火災や自然災害に備えるための保険料です。
解体費用：将来的に空き家を解体する場合、建物の種類や規模によって数百万円程度の費用がかかることがあります。
賠償費用：建物の倒壊や飛散物による事故などが発生した場合、所有者としての責任を問われ、損害賠償を求められる可能性もございます。

Q3: 相続した実家を売却する場合、どのような注意点がありますか？

A3: 相続した実家を売却する際には、主に以下の点に注意が必要です。

相続人全員の合意：実家が共同相続財産である場合、売却には相続人全員の合意（遺産分割協議書の作成など）が原則として必要です。
不動産の状態：築年数や設備の劣化、リフォームの必要性など、不動産の状態が売却価格に影響を与えます。必要に応じて、事前に修繕や片付けを検討することも選択肢の一つです。
税制優遇措置：前述の「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」のように、特定の要件を満たすことで税負担を軽減できる制度があります。これらの制度を適用できるか、事前に税理士などに確認することが望ましいでしょう。
不動産会社の選定：信頼できる不動産会社を選び、適切な査定と売却活動を行ってもらうことが、円滑な売却につながります。

まとめ

国の統計が示す通り、実家の相続対策を十分に行っていない家庭は約77%に上り、放置すれば税金や法律上のリスク（相続登記義務化など）に直面する可能性があります。相続した実家を『売る』『貸す（活かす）』『何もしない（保有する）』のどの選択肢を選ぶにしても、事前に情報を収集し、ご自身の状況に合わせて計画を立てることが肝要です。

特に「事前の話し合い」と「早めの専門家相談」こそが、実家の価値を守り、後悔のない相続を実現する第一歩と言えるでしょう。

本記事でご紹介した内容は、一般的な制度や考え方を整理したものです。

不動産の評価や負債の有無、ご家族の関係性など、個々の状況によって最適解は異なります。

ご自身のケースを客観的に整理したい場合は、初回相談を無料でお受けしています。

状況の確認が必要な方は、お気軽にお問い合わせください。

本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。