遺言書に不動産を正確に記載する方法｜トラブル防止のための特定と注意点

遺言書を作成する際、大切な不動産をどのように記載すればよいのか、悩む方は少なくありません。不動産の表示が不明確だと、後の相続手続きで思わぬトラブルに発展する可能性もあります。この問題は、相続が発生してから直面する方だけでなく、将来の相続に備えて生前のうちから準備を進めたい方にとっても重要なポイントです。

この記事では、遺言書に不動産を記載する際の基本的なルールや、登記情報に基づいた具体的な特定方法、そしてよくあるトラブルとその予防策について詳しく解説します。ご自身の状況に応じて、遺言書の作成を検討される際の判断材料としてお役立てください。

【本記事でわかること】

• 遺言書における不動産記載の重要性
• 不動産を正確に特定するための情報と調べ方
• 遺言書作成時のトラブルを未然に防ぐための対策

目次

• 遺言書における不動産記載の重要性
  • 曖昧な記載が招くトラブルの可能性
  • 遺言書の法的効力と不動産の特定
• 不動産の特定に必要な情報とその調べ方
  • 土地の場合の特定方法
  • 建物の場合の特定方法
  • マンション・区分所有建物の場合の特定方法
  • 登記事項証明書（登記簿謄本）の活用
• 不動産を遺贈する際の注意点
  • 遺贈と相続の違い
  • 負担付き遺贈を検討する場合
  • 遺留分への配慮
• 複数人で共有している不動産の場合
  • 共有不動産の遺言記載の難しさ
  • 共有物分割請求の可能性
• 遺言書作成時のトラブル防止策
  • 不動産評価の明確化
  • 遺言執行者の選任
  • 公正証書遺言の検討
  • 生前の合意形成とコミュニケーション
• Q&A：遺言書と不動産に関するよくある疑問
  • Q1. 登記情報が見つからない場合、どうすればよいですか？
  • Q2. 遺言書に記載した不動産を、後から売却した場合どうなりますか？
  • Q3. 遺言書で複数の相続人に不動産を共同で遺贈できますか？
• まとめ

遺言書における不動産記載の重要性

遺言書は、ご自身の財産を特定の人物に引き継がせるための重要な意思表示です。特に不動産は高額な財産であり、遺言書での記載方法が不明確だと、後の相続手続きにおいて大きな影響を及ぼす可能性があります。

曖昧な記載が招くトラブルの可能性

遺言書に記載された不動産の特定が曖昧であると、遺言の内容が実現できなかったり、相続人間でその解釈を巡って争いが生じたりする可能性が考えられます。「実家を長男に」「〇〇市にある土地を妻に」といった表現だけでは、対象となる不動産を特定するには不十分な場合があります。結果として、遺産分割協議が必要となったり、遺言の効力そのものが争われたりする事態も起こり得るでしょう。

このような状況になると、遺産分割協議書を急いで作成しようとすると、かえってトラブルを招く可能性もあります。遺言書で不動産を明確に特定することは、遺言者の意思を円滑に実現し、相続人間の不必要な争いを未然に防ぐ上で非常に重要です。

遺言書の法的効力と不動産の特定

遺言書は、民法で定められた方式に従って作成された場合にのみ、法的な効力を持ちます。例えば、自筆証書遺言は、遺言者がその全文、日付及び氏名を自書し、これに印を押すことで有効となります（民法第968条）。公正証書遺言は、公証役場で公証人が作成するもので、形式不備のリスクが低い点が特徴です（民法第969条）。

これらの遺言書が法的効力を持つためには、そこに記載される財産、特に不動産が、第三者から見て一義的に特定できる形で記載されていることが原則として求められます。不動産の登記手続きにおいても、登記簿に記載されている情報と遺言書の記載が一致していることが重要となります。

不動産の特定に必要な情報とその調べ方

遺言書に不動産を記載する際には、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されている情報を基に、正確に特定することが重要です。これにより、どの不動産を指すのかを明確にし、相続時の混乱を避けることができます。

土地の場合の特定方法

土地の場合、以下の情報を記載することが一般的です。

• 所在：市町村、字名など
• 地番：土地ごとに付された番号（住所表示とは異なる場合が多い）
• 地目：土地の用途（宅地、畑、山林など）
• 地積：土地の面積

例：「〇〇市〇〇町一丁目弐番の土地（地目：宅地、地積：150.00平方メートル）」

建物の場合の特定方法

建物の場合、以下の情報を記載することが一般的です。

• 所在：市町村、字名、地番
• 家屋番号：建物ごとに付された番号（住所表示とは異なる場合が多い）
• 種類：建物の用途（居宅、店舗、倉庫など）
• 構造：建物の主要な材料と屋根の種類、階数（木造瓦葺2階建など）
• 床面積：各階の床面積の合計

例：「〇〇市〇〇町一丁目弐番の家屋番号3番の建物（種類：居宅、構造：木造瓦葺2階建、床面積：1階60.00平方メートル、2階50.00平方メートル）」

マンション・区分所有建物の場合の特定方法

マンションなどの区分所有建物の場合、以下の情報が必要となります。

• 一棟の建物の表示：所在、建物の名称、家屋番号
• 専有部分の建物の表示：家屋番号、種類、構造、床面積
• 敷地権の表示：敷地権の種類、割合

区分所有建物は、通常の建物とは異なり、管理規約等の影響を受ける場合もあります。詳細は区分所有建物の相続｜管理規約の確認と売却・活用の注意点を解説もご参照ください。

例：「〇〇市〇〇町三丁目〇番地1 〇〇マンション一棟の建物のうち、家屋番号101番の専有部分（種類：居宅、構造：鉄筋コンクリート造10階建、床面積：75.00平方メートル、敷地権の種類：所有権、割合：1000分の50）」

登記事項証明書（登記簿謄本）の活用

上記でご紹介した不動産の特定に必要な情報は、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」に記載されています。これが最も確実な情報源となります。

登記事項証明書は、誰でも手数料を納めれば請求することができます。最寄りの法務局窓口や、オンライン申請（「登記・供託オンライン申請システム」）でも請求が可能です。

登記事項証明書は、全国どこの法務局でも取得できます。
（参照元：法務省「登記事項証明書・地図・図面の証明書について」）

オンラインで請求した場合は、郵送または最寄りの法務局で受け取ることができます。遺言書作成時には、必ず最新の登記事項証明書を取得し、その情報に基づいて記載するように心がけましょう。

不動産を遺贈する際の注意点

遺言書で不動産を特定の人物に与えることを「遺贈（いぞう）」と呼びます。遺贈は、単に財産を与えるだけでなく、いくつかの法的な注意点があります。

遺贈と相続の違い

「遺贈」は、遺言によって財産を無償で他人に与える行為を指し、受遺者（財産を受け取る人）は法定相続人であるかどうかにかかわらず指定できます。一方、「相続」は、故人の財産が法定相続人に対して、その法定相続分または遺産分割協議によって承継されることを指します。

不動産の遺贈の場合、受遺者は遺言執行者（遺言の内容を実現する人）または他の相続人と協力して、不動産の所有権移転登記を行う必要があります。この際、登記手続きの方法や必要書類が、通常の相続による登記とは異なる場合があります。

負担付き遺贈を検討する場合

遺言書では、受遺者に何らかの義務を負わせる「負担付き遺贈」を行うことも可能です。例えば、「この不動産をAさんに遺贈する。ただし、私の死後、妻の生活費を負担すること」といった内容が考えられます。

負担付き遺贈は、遺言者の特定の意思を実現する上で有効な手段となり得ます。しかし、受遺者が負う負担が過大であると、受遺者が遺贈を放棄してしまう可能性もあります。負担の内容は、受遺者が履行可能かどうか、そして受遺者が納得できるかどうかを考慮して検討することが望ましいでしょう。

遺留分への配慮

特定の相続人に不動産を遺贈する際、他の相続人の「遺留分（いりゅうぶん）」を侵害しないように注意が必要です。遺留分とは、兄弟姉妹以外の法定相続人に保障されている、遺産の一定割合を取得できる権利のことです（民法第1042条）。

もし遺贈によって遺留分を侵害してしまった場合、遺留分を侵害された相続人は、遺留分侵害額請求を行うことができます。これにより、遺贈を受けた人が不動産の一部またはそれに相当する金銭を支払わなければならない事態に発展する可能性もあります。

遺言書を作成する際は、ご自身の財産全体を把握し、遺留分について考慮した上で、慎重に遺贈の対象と割合を決定することが重要です。生前のうちに、相続人となる方々との間で話し合いを進めることも、トラブル防止に繋がりやすいでしょう。

複数人で共有している不動産の場合

相続財産の中には、複数の名義人が存在する共有不動産が含まれる場合があります。共有不動産を遺言書に記載する際は、いくつか注意すべき点があります。

共有不動産の遺言記載の難しさ

共有不動産の場合、遺言者が所有しているのは不動産全体ではなく、「持分」と呼ばれる所有割合の部分です。したがって、遺言書で遺贈できるのは、原則として遺言者が所有する持分のみとなります。

例えば、「兄と共同で所有している土地すべてを弟に遺贈する」と記載しても、遺言者が持っている持分を超える部分は遺贈できません。遺言者が単独で所有しているかのように記載してしまうと、その部分が無効になったり、他の共有者との間でトラブルになったりする可能性が考えられます。

共有不動産については、複数回の相続で複雑化した不動産の名義整理｜放置リスクと円滑な手続きの選択肢でも解説している通り、名義整理自体が複雑になりやすい性質があります。遺言書を作成する前に、ご自身の持分を正確に把握しておくことが重要です。

共有物分割請求の可能性

もし遺言によって共有状態の不動産がさらに共有状態を続けることになった場合、将来的に相続人間の意見の対立から「共有物分割請求」が行われる可能性もあります。共有物分割請求とは、共有者の一人が他の共有者に対し、共有状態を解消して不動産を単独所有にすることや、売却して代金を分配することを求める権利です（民法第256条）。

共有状態が解消されれば、不動産の売却や活用がしやすくなる一方で、話し合いがまとまらない場合は裁判に発展する可能性もあります。遺言書で共有不動産を扱う際は、その後の管理や処分についても、相続人となる方々が円滑に進められるかどうかの視点も踏まえて検討することが望ましいでしょう。

遺言書作成時のトラブル防止策

遺言書は、ご自身の意思を明確に伝えるための強力なツールですが、その作成には細心の注意が必要です。特に不動産が関わる場合は、将来のトラブルを未然に防ぐための工夫が求められます。

不動産評価の明確化

遺言書に不動産を記載するだけでなく、その財産評価についても言及することで、相続人間の不公平感を軽減し、遺産分割協議におけるトラブルを避けることにつながる可能性があります。例えば、「〇〇の不動産は、評価額を△△円とする」といった記載は、原則として遺言の解釈を助ける一助となるでしょう。

不動産の評価額には、固定資産税評価額、相続税評価額、時価としての不動産鑑定評価額など、複数の種類があります。それぞれの評価額は目的や算出方法が異なり、時価と乖離がある場合も少なくありません（不動産鑑定評価と固定資産税評価、固定資産税評価額と相続税評価額の違いもご参照ください）。

遺言書作成にあたり、客観的な不動産の価値を把握しておくことは、遺留分への配慮や公平な財産分配を検討する上で重要な判断材料となります。また、不動産の状態を把握するための現況調査報告書の作成も、後のトラブル防止に役立つ可能性があります。

遺言執行者の選任

遺言執行者とは、遺言の内容を円滑に実現するために、様々な手続きを行う人のことです（民法第1006条）。遺言書の中で遺言執行者を指定しておくことで、相続発生後の手続きがスムーズに進むことが期待できます。

特に不動産の遺贈の場合、所有権移転登記の手続きなど専門的な知識を要する場面もあります。遺言執行者を指定することで、受遺者や他の相続人が手続きに不慣れな場合でも、遺言者の意思通りに不動産が引き継がれやすくなります。遺言執行者には、弁護士や司法書士といった専門家を指定することも可能です。

公正証書遺言の検討

遺言書には、自筆証書遺言と公正証書遺言といった主な形式があります。自筆証書遺言は手軽に作成できる一方で、形式不備で無効になったり、内容の解釈を巡って争いになったりするリスクが考えられます。

これに対し、公正証書遺言は、公証人が遺言者の意思を確認し、法的に有効な形式で作成するため、形式不備で無効になるリスクが非常に低いという利点があります。また、公証役場に原本が保管されるため、紛失や偽造の心配も少ないでしょう。不動産のような重要な財産を遺贈する場合は、公正証書遺言の作成を検討することも有効な選択肢の一つです。

近年では、デジタル技術を活用した遺言のあり方も検討されていますが、現行法規においては公正証書遺言が最も安全性が高いと言えるでしょう。

生前の合意形成とコミュニケーション

遺言書を作成する目的の一つは、ご自身の意思を明確にし、残された家族が円滑に相続手続きを進められるようにすることです。そのためには、生前のうちからご家族と財産状況や将来の希望について話し合い、可能な範囲で合意形成を図ることが非常に重要です。

特に不動産は、住まいや生活基盤と密接に関わる財産であるため、その処分や承継についてご家族の意見を聞くことは、後のトラブル防止に繋がりやすいでしょう。全員の希望をすべて叶えることは難しい場合もありますが、少なくともご自身の考えや意図を伝えることで、誤解や不満を軽減できる可能性が高まります。

Q&A：遺言書と不動産に関するよくある疑問

遺言書と不動産に関するよくある疑問についてお答えします。

Q1. 登記情報が見つからない場合、どうすればよいですか？

A. 登記事項証明書が見当たらない場合でも、不動産の所有者であれば、固定資産税の課税明細書や、不動産を購入した際の権利証（登記済証や登記識別情報通知）などに不動産の情報が記載されています。

これらの書類が見つからない場合や、記載内容が古く正確性に不安がある場合は、司法書士や行政書士といった専門家に相談することで、不動産の特定に必要な情報を調査してもらうことが可能です。

Q2. 遺言書に記載した不動産を、後から売却した場合どうなりますか？

A. 遺言書に記載された特定の不動産を、遺言者が遺言書作成後に売却してしまった場合、原則として、その不動産に関する遺贈の効力は失われると考えられます。

もし遺言書に「売却代金を遺贈する」といった旨の記載がない限り、売却代金や他の財産は遺贈の対象とはなりません。この場合、遺言書の内容と実際の財産状況に齟齬が生じるため、遺言書の内容を見直すか、新たな遺言書を作成することを検討する必要があります。

Q3. 遺言書で複数の相続人に不動産を共同で遺贈できますか？

A. はい、可能です。遺言書で「〇〇不動産をAとBにそれぞれ2分の1ずつ遺贈する」といった形で、複数の相続人（または受遺者）に不動産を共有で遺贈することができます。

ただし、不動産が共有状態になると、その後の管理や処分（売却や賃貸など）について、共有者全員の合意が必要となるため、意見の対立が生じやすい点に留意が必要です。共有状態が長期化し、円滑な活用が難しくなる可能性も考慮し、遺言書作成時にその後の共有状態をどのように管理していくかについても、可能な範囲で意図を明確にしておくことが望ましいでしょう。

まとめ

遺言書に不動産を記載する際は、将来のトラブルを避けるために正確な特定が非常に重要です。登記事項証明書を活用し、所在や地番、家屋番号などを明確に記載することで、遺言者の意思がより円滑に実現されやすくなります。

また、遺留分への配慮や遺言執行者の選任、さらには生前の家族間での対話を通じて、より実効性のある遺言書を作成することが期待できます。ご自身の状況に応じて、専門家のアドバイスも参考にしながら、適切な方法を検討することが望ましいでしょう。

本記事でご紹介した内容は、一般的な制度や考え方を整理したものです。

不動産の評価や負債の有無、ご家族の関係性など、個々の状況によって最適解は異なります。

ご自身のケースを客観的に整理したい場合は、初回相談を無料でお受けしています。

状況の確認が必要な方は、お気軽にお問い合わせください。

本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。