不動産鑑定評価と固定資産税評価：相続・売却で知っておきたい使い分けと注意点

相続や不動産売却を検討する中で、不動産の「評価額」という言葉を目にする機会は多いでしょう。しかし、「不動産鑑定評価」「固定資産税評価額」「相続税評価額」など、いくつかの異なる評価額が存在し、それぞれの目的や算出方法、さらには使い道が異なることをご存じでしょうか。

これらの評価額を適切に理解することは、相続手続きを円滑に進めるため、あるいは不動産を最適な形で処分・活用するために非常に重要です。評価額の違いを把握することで、将来的な見通しが立てやすくなり、ご自身の状況に応じた最適な選択へと繋がる可能性もあります。

本記事では、これら3つの評価額について、その違いと、ご自身の状況に応じた使い分けのポイントを解説します。

本記事でわかること

• 不動産鑑定評価、固定資産税評価額、相続税評価額のそれぞれの特徴と目的
• 各評価額の具体的な算出方法と、時価との関係性
• 相続時や売却時など、具体的な状況における評価額の適切な使い分け方
• 不動産評価に関するよくある疑問とその答え

不動産鑑定評価とは？その特徴と目的

不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士が「不動産鑑定評価基準」（国土交通省）に基づいて、専門的な見地から不動産の経済価値を判定し、その結果を価額として表示するものです。

この評価は、対象不動産の個別性や周辺環境、市場動向などを詳細に分析し、客観的な適正価格、すなわち時価（市場で取引されるであろう価格）に最も近い評価額を算出することに特徴があります。

一般的に、不動産鑑定評価は以下のような目的で用いられます。

• 遺産分割協議における公平な財産評価：特に相続人間で不動産の価値に対する認識が異なる場合や、遺産分割で不動産が重要な位置を占める場合に、客観的な判断材料となります。
• 不動産売買・交換時の価格決定：当事者間の合意形成や、企業会計における資産評価の根拠となります。
• 担保評価：金融機関が融資を行う際の担保不動産の価値を評価する際に必要とされます。
• 企業会計における資産評価：企業が保有する不動産の時価を把握し、財務諸表に反映させるために行われます。
• 公共用地の取得：国や地方公共団体が公共事業のために土地を取得する際の補償額算定の基礎となります。

不動産鑑定評価は、高度な専門知識と豊富な経験を持つ不動産鑑定士によって行われるため、信頼性が高く、紛争を未然に防ぐための重要な役割も果たします。

固定資産税評価額とは？評価基準と使い道

固定資産税評価額とは、市町村（東京都23区内は東京都）が固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税などを課税するために算出する不動産の評価額です。

地方税法第341条第3号において、「固定資産評価基準によって評価されたものの価格」と定義されています。この評価額は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村が個別の不動産について評価を行います。評価額は3年に一度見直され（評価替え）、毎年1月1日時点の状況を基準としています。

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されており、納税義務者であれば、市役所などで「固定資産評価証明書」を取得したり、「固定資産課税台帳」を閲覧したりすることで確認が可能です。

この評価額は、主に以下の用途で利用されます。

• 固定資産税・都市計画税の算出：毎年課されるこれらの税金の課税標準となります。
• 登録免許税の算出：不動産の登記（相続登記、売買による所有権移転登記など）を行う際に課される税金の計算基準となります。
• 不動産取得税の算出：土地や建物を取得した際に一度だけ課される税金の計算基準となります。

固定資産税評価額は、一般的に時価の約7割程度が目安とされています。そのため、不動産を売却する際の参考価格としては使われることもありますが、直接的な売却価格とは異なる点に注意が必要です。

地方税法 第341条第3号
この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
三　固定資産評価基準　固定資産評価基準の例によつて評価されたものの価格をいう。

引用元：地方税法 | e-Gov法令検索

相続税評価額とは？算出方法と留意点

相続税評価額とは、相続税や贈与税を算出するために、国税庁が定めている評価方法に基づいて計算される不動産の評価額です。相続税法第22条に「財産の評価は、その財産の取得の時における時価による」と原則が定められており、その時価を算定するために「財産評価基本通達」によって具体的な評価方法が定められています。

相続税評価額の算出方法は、不動産の種類によって異なります。

• 土地：原則として「路線価方式」または「倍率方式」で評価されます。
  • 路線価方式：路線価図に表示された道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格（路線価）を基に計算します。土地の形状や利用状況に応じて補正が行われます。路線価は、国税庁のウェブサイトで確認できます。
  • 倍率方式：路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出します。この倍率も国税庁のウェブサイトで確認できます。
• 建物：原則として、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

相続税評価額は、一般的に時価の約8割程度が目安とされています。固定資産税評価額と同様に、時価とは異なるため、売却を検討する際には注意が必要です。

また、相続税評価額を計算する際には、小規模宅地等の特例や貸家建付地の評価減など、特定の条件を満たすことで評価額を下げ、税負担を軽減できる制度もあります。これらの特例を適用するためには要件を満たす必要があり、専門的な判断が求められる場合があります。

相続税法 第22条
相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、その取得の時における時価による。

引用元：相続税法 | e-Gov法令検索

関連情報として、不動産の評価額については、こちらの記事もご参照ください。

• 固定資産税評価額と相続税評価額の違いとは？不動産相続で知るべき重要性を解説

3つの評価額の比較：何がどう違うのか？

ここまで見てきた3つの不動産評価額は、それぞれ目的も評価基準も異なります。以下の比較表で、その違いを整理してみましょう。

評価の種類	主な目的	評価者	評価基準	時価との乖離（目安）	公表の有無
不動産鑑定評価	適正な時価把握、遺産分割、売買価格設定、担保評価など	不動産鑑定士	不動産鑑定評価基準	時価に最も近い	非公表（依頼者のみ）
固定資産税評価額	固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税などの課税	市町村（東京都23区は東京都）	固定資産評価基準	時価の約7割	公表（固定資産税台帳等）
相続税評価額	相続税、贈与税の課税	国税庁（財産評価基本通達に基づく）	財産評価基本通達（路線価・倍率方式、固定資産税評価額準拠など）	時価の約8割	公表（路線価図、倍率表）

この表からわかるように、これらの評価額は同じ不動産であっても、それぞれ異なる金額になるのが一般的です。ご自身の目的に応じて、どの評価額に着目し、またはどの評価額を取得すべきかを判断することが重要となります。

【シーン別】不動産評価額の使い分け方

ここでは、具体的なシーンにおける不動産評価額の使い分けについて解説します。ご自身の状況に照らし合わせて、どの評価額が判断材料として適しているかをご確認ください。

相続時の遺産分割・相続税申告における評価額

遺産分割協議の場合

遺産分割協議において、不動産をどのように分けるかは、相続人の間で特に意見が分かれやすい点です。この際、最も公平性を担保できるのは「不動産鑑定評価」です。客観的な時価を把握することで、特定の相続人が不動産を取得する場合の代償金の算出根拠とするなど、円滑な合意形成に繋がる可能性があります。

特に、相続する不動産が複数ある場合や、相続人間で不動産の価値に対する認識に大きな隔たりがある場合には、不動産鑑定評価が紛争を回避するための有効な手段となります。

相続税申告の場合

相続税を申告する際には、原則として「相続税評価額」に基づいて財産を評価します。土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額を用いて算出します。

この評価額は、納税額を決定するための基準となるため、正確に算定することが非常に重要です。小規模宅地等の特例やその他の評価減を適用できる場合は、正しく適用することで税負担を軽減できる可能性があります。

生前のうちから、ご自身の不動産がどのような評価額になるのか、家族間で話し合い、認識を共有しておくことは、円滑な相続準備の一歩となります。

遺産分割協議書について、こちらの記事もご参照ください。

• 相続不動産で「遺産分割協議書を急いで作りたい」と言われた際に専門家が確認すること

不動産売却時の価格設定・交渉における評価額

不動産の売却を検討する際、最も重要なのは、実際に市場で売買される「時価」を把握することです。売却価格は、買い手との交渉によって決定されるものであり、不動産鑑定評価額が最もこの時価に近いと言えます。

一方で、固定資産税評価額や相続税評価額は、課税目的の評価であり、実際の売却価格とは必ずしも連動しません。これらの評価額を参考にしつつも、最終的な売却価格の目安としては、複数の不動産会社に査定を依頼したり、不動産鑑定評価を依頼したりして、客観的な市場価格を把握することが推奨されます。

不動産を売却するか、賃貸活用するか、あるいは保有し続けるかといった選択肢を検討する際にも、正確な時価把握が、最適な判断を下すための起点となります。

不動産を保有・活用する際の判断材料としての評価額

相続した不動産をすぐに売却するのではなく、長期的に保有したり、賃貸物件として活用したり、あるいは建て替えや大規模なリフォームを検討したりする場合もあるでしょう。このような「保有・活用」の選択肢を検討する際にも、不動産の評価額は重要な判断材料となります。

• 賃貸活用の場合：賃料設定の妥当性や投資利回りの計算には、現状の時価把握が不可欠です。鑑定評価は、賃貸事業計画を策定する上での基礎データとなり得ます。
• 建て替え・大規模リフォームの場合：新たな投資を行う前に、既存不動産の現在の価値と、投資後の予想価値を比較検討することが重要です。ここでも、不動産鑑定評価が客観的な判断を助けるでしょう。
• 担保としての活用：事業資金の融資などで不動産を担保に供する場合、金融機関は担保価値を評価します。その際に不動産鑑定評価が活用されることがあります。

不動産を保有・活用する選択肢を考える際には、目先の評価額だけでなく、将来的な不動産の市場価値の変化や、税金、管理費用なども総合的に考慮に入れる必要があります。

不動産の管理費用や古いアパートの建て替え・売却については、こちらの記事もご参照ください。

• 相続した不動産の管理費用｜固定資産税以外に注意すべき負担と対策
• 相続した古いアパート、建て替えと売却のどちらを選ぶ？判断材料と選択肢を解説

不動産鑑定評価を依頼するメリット・デメリット

不動産鑑定評価は、特に客観性が求められる場面で有効な手段となりますが、依頼する際にはメリットとデメリットを考慮する必要があります。

メリット

• 客観性の担保：不動産鑑定士という第三者の専門家が評価することで、その評価額に対する高い客観性と信頼性が得られます。これにより、相続人間での紛争回避や、売買交渉における根拠として活用できます。
• 適切な価格交渉：売却を検討する際に、適正な時価を把握することで、不当に安く売却してしまうリスクを避け、強気の交渉材料とすることが可能です。
• 金融機関の融資判断：担保評価として金融機関から求められることがあり、融資の可否や条件に影響を与えます。
• 多角的な分析：市場動向、立地、法的規制、建物の状態など、多角的な視点から詳細な分析が行われるため、不動産の潜在的な価値やリスクを把握できます。

デメリット

• 費用がかかる：不動産鑑定評価は専門的なサービスであり、数十万円から数百万円程度の費用が発生することが一般的です。不動産の種類や規模、評価の難易度によって費用は変動します。
• 時間がかかる：評価には現地調査、資料収集、分析などの工程が含まれるため、依頼から評価書受領まで数週間から数ヶ月程度の期間を要することがあります。急ぎで評価が必要な場合には注意が必要です。

ご自身の状況や目的によって、不動産鑑定評価が必要となるかどうかは異なります。例えば、相続人の間で不動産の価値に対する合意形成が容易な場合や、売却価格がすでに市場で明確になっている場合などは、必ずしも鑑定評価が必須とは限りません。費用対効果を考慮し、慎重に検討することが大切です。

Q&A：不動産評価に関するよくある疑問

Q1: 固定資産税評価額は自分で調べられますか？

A1: はい、ご自身で調べることが可能です。最も一般的な方法は、毎年4月～6月頃に自治体から送付される固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書で確認することです。また、不動産が所在する市町村役場（東京都23区内は都税事務所）で「固定資産評価証明書」を取得するか、「固定資産課税台帳」を閲覧することで確認できます。

Q2: 路線価が設定されていない土地はどう評価されますか？

A2: 路線価が設定されていない地域（主に市街地から離れた農地や林地など）の土地は、「倍率方式」によって相続税評価額が算出されます。倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた一定の倍率を乗じて評価額を計算します。この倍率は、国税庁のウェブサイトで確認することができます。

Q3: 不動産鑑定評価は必ず必要ですか？

A3: 不動産鑑定評価は、法律上必ず必要とされるものではありません。例えば、相続財産に不動産が含まれていても、相続人全員が不動産の価値について合意している場合や、不動産以外の財産で公平に分割できる場合などは、必ずしも鑑定評価を行う必要はないでしょう。しかし、遺産分割協議で揉めてしまう可能性がある場合や、売却価格の適正性について客観的な根拠が欲しい場合など、その費用を払ってでも客観的な評価が必要な場合に検討される選択肢の一つです。

Q4: 生前のうちから不動産の評価について準備できることはありますか？

A4: はい、生前のうちから準備できることはいくつかあります。まず、ご自身の不動産について、現状の固定資産税評価額や過去の売買事例などを把握しておくことが挙げられます。また、ご家族間で不動産の現状や将来の希望について話し合い、評価に関する認識を共有しておくことも重要です。遺言書を作成する際や家族信託を検討する際にも、不動産の客観的な価値を把握しておくことは、スムーズな計画立案に役立ちます。さらに、不動産の権利関係や登記状況を整理しておくことも、将来的な評価や相続手続きを円滑に進める上で有効です。

まとめ

本記事では、不動産鑑定評価、固定資産税評価額、相続税評価額という3種類の不動産評価額について、それぞれの特徴、目的、そして相続や売却といった具体的なシーンでの使い分けのポイントを解説しました。

これらの評価額は、同じ不動産であっても異なる金額が算出されることが一般的であり、ご自身の置かれた状況や目的に応じて、どの評価額を重視し、または取得すべきかを判断することが大切です。特に、遺産分割協議での公平な財産評価や、不動産売却時の適正な価格設定には、時価に近い評価額を把握することが不可欠となります。

ご自身の状況に合わせた最適な選択をするために、各評価額の特性を理解し、適切な判断材料としてご活用いただければ幸いです。

本記事でご紹介した内容は、一般的な制度や考え方を整理したものです。

不動産の評価や負債の有無、ご家族の関係性など、個々の状況によって最適解は異なります。

ご自身のケースを客観的に整理したい場合は、初回相談を無料でお受けしています。

状況の確認が必要な方は、お気軽にお問い合わせください。

本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。