相続した不動産の管理費用｜固定資産税以外に注意すべき負担と対策

2026年9月21日

相続した不動産をどうすれば良いのか、悩んでいる方は少なくないでしょう。特に、固定資産税以外の見えない管理費用がどれくらいかかるのか、不安に感じることもあるかもしれません。本記事では、相続不動産を保有し続ける場合に発生する様々な管理費用を具体的に解説し、それらの費用を理解した上で売却・活用・保有といった選択肢を検討するための情報を提供します。生前の準備段階の方から、すでに相続を経験された方まで、ご自身の状況に合わせた判断材料としてお役立てください。

本記事のポイント

固定資産税以外の隠れた管理費用を具体的に解説
売却・活用・保有の3つの選択肢のメリット・デメリットを比較
生前からの費用対策と円滑な相続のためのポイントを提示

相続不動産の管理費用、固定資産税以外にもかかる主な負担
管理費用を軽減するための選択肢
生前からの管理費用対策と円滑な相続のために
- 費用負担を軽減する生前対策
- 複数人で相続した場合の合意形成の重要性
【Q&A】相続不動産の管理費用に関するよくある疑問
まとめ

相続不動産の管理費用、固定資産税以外にもかかる主な負担

相続によって不動産を取得した場合、多くの人がまず思い浮かべるのは固定資産税ではないでしょうか。しかし、不動産を保有し続ける限り、固定資産税以外にも様々な管理費用が発生します。これらの費用を事前に把握しておくことが、将来的な負担軽減や最適な判断につながります。

維持管理にかかる費用

まず、一般的な不動産の維持管理のために発生する費用について解説します。

電気・ガス・水道料金
空き家であっても、水道管の凍結防止や通水、電気の基本料金など、最低限の維持管理のために費用が発生することがあります。特に冬場の凍結防止策は重要で、水抜きをしない場合は少量の通水が必要となるケースもあります。
火災保険・地震保険料
不動産を保有する以上、万が一の災害に備えて保険への加入は不可欠です。保険料は建物の構造や築年数、補償内容によって大きく異なります。相続により名義が変更になった場合は、保険契約の見直しや名義変更の手続きが必要となります。
参照：【相続した不動産の火災保険・地震保険は引き継ぎが必要？見直しのポイントと選択肢を解説】
修繕費用
建物は経年劣化するため、定期的なメンテナンスや修繕が必要です。屋根や外壁の補修、給湯器の交換、水回りのトラブル対応など、突発的な高額出費が発生することもあります。特に古い物件の場合、今後発生しうる修繕費用を試算しておくことが重要です。
参照：【相続した古いアパート、建て替えと売却のどちらを選ぶ？判断材料と選択肢を解説】
管理委託費用
遠方に住んでいる場合や、ご自身で管理する時間がない場合、専門の管理会社に委託することになります。管理会社に依頼すると、定期的な巡回、清掃、緊急時対応などを任せられますが、当然ながら委託費用が発生します。

活用していない空き家でも発生する費用

活用していない空き家であっても、費用負担は継続します。

庭の手入れ費用
庭木が伸び放題になると、景観を損ねるだけでなく、隣家への越境や害虫発生の原因となることもあります。定期的な剪定や草刈りが必要となり、ご自身で行うか、業者に依頼するかで費用が発生します。
清掃費用
長期間誰も住まないと、ホコリがたまり、カビや害虫が発生しやすくなります。定期的な換気や清掃を業者に依頼する場合、費用がかかります。
特定空き家に関するリスク
不適切な管理が続くと、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（平成26年法律第127号）に基づき、市町村から「特定空き家」に指定される可能性があります。特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が増加するだけでなく、行政代執行による除却費用を請求されるリスクもあります。
参照：【相続不動産と空き家対策特別措置法：『特定空き家』指定リスクと3つの対応選択肢】

賃貸物件の場合に発生する費用

相続した不動産がすでに賃貸されている物件、またはこれから賃貸物件として活用する場合、上記の費用に加えて特有の費用が発生します。

入居者募集費用
入居者が退去するたびに、次の入居者を募集するための広告費や仲介手数料が発生します。
原状回復費用
入居者が退去する際には、壁紙の張り替えや設備の交換など、原状回復のための費用がかかることがあります。賃貸借契約の内容にもよりますが、経年劣化を超える損耗については貸主負担となるのが原則です。
設備修繕・交換費用
エアコン、給湯器、キッチンなどの設備は、故障すれば貸主が修繕・交換の義務を負います。入居者がいる場合、迅速な対応が求められるため、予期せぬ出費となることがあります。
家賃滞納リスク
入居者が家賃を滞納した場合、督促や法的措置にかかる費用、そして回収できない家賃分の損失が発生します。

管理費用を軽減するための選択肢

相続した不動産の管理費用を理解した上で、ご自身の状況に合わせた最適な選択肢を検討することが重要です。ここでは、「売却する」「活用する」「保有し続ける」という3つの主な選択肢について、それぞれのメリット・デメリット、そして向いているケースを解説します。

売却する：管理費用から解放される選択肢

不動産を売却することで、管理費用や手間から解放されるという考え方です。

メリット
- 管理費用（固定資産税、保険料、修繕費など）の負担から解放されます。
- まとまった現金を得られ、他の相続人への分配や新たな資金として活用できます。
- 将来的な価格変動リスクや空き家化のリスクを回避できます。
デメリット
- 売却には仲介手数料や測量費用、登記費用などの諸費用がかかります。
- 売却益が発生した場合、譲渡所得税が課される可能性があります。ただし、相続した不動産を売却する際には、一定の要件を満たせば「相続税の取得費加算の特例」（租税特別措置法第39条）や「空き家の3,000万円特別控除」（租税特別措置法第35条第3項）といった特例が適用できる場合があります。
- 市場の状況によっては、希望価格で売れない、または売却までに時間がかかる場合があります。
向いているケース
- 管理にかかる手間や費用を最小限に抑えたい方。
- 相続人間で公平に資産を分けたいが、現物分割が難しい場合。
- 遠方に住んでおり、管理が難しい方。
- 維持費用が高額で、将来的な負担を避けたい方。
  参照：【相続不動産の相談先：相続専門不動産会社と地元密着型、それぞれの特徴と選び方を比較検討】

活用する：収益化で費用を賄う選択肢

不動産を賃貸に出したり、事業に利用したりして収益を得るという選択肢です。

メリット
- 賃料収入や事業収入を得て、管理費用を賄い、さらに収益を生み出す可能性があります。
- 不動産を有効活用することで、地域貢献にもつながる場合があります。
- 相続人全員が収益を享受できる可能性があります。
デメリット
- 賃貸物件として活用する場合、入居者募集や管理の手間、空室リスク、家賃滞納リスクなどが発生します。
- リフォームや改築など、初期投資が必要になる場合があります。
- 事業として活用する場合、専門知識やノウハウが求められます。
向いているケース
- 賃貸経営や事業経営に興味があり、ある程度の知識や経験がある方。
- 初期投資をする資金的な余裕がある方。
- 定期的な収入を得たいと考えている方。
- 不動産を長期的に保有し、将来的な資産価値の向上も視野に入れている方。
  参照：【相続した古いアパート、建て替えと売却のどちらを選ぶ？判断材料と選択肢を解説】

保有し続ける：費用とリスクを理解して維持する選択肢

不動産を手放さず、現状のまま所有し続けるという選択肢です。

メリット
- 思い出の詰まった不動産を手放さずに済みます。
- 将来的にご自身やご家族が利用する可能性があります。
- 市場価格の上昇を期待できる場合は、将来的な売却益を狙えます。
デメリット
- 本記事で解説した様々な管理費用（固定資産税、保険料、修繕費、管理費など）が継続的に発生します。
- 物件の老朽化や市場価値の下落リスクがあります。
- 不適切な管理は、特定空き家指定のリスクや近隣トラブルの原因となる可能性があります。
向いているケース
- ご自身やご家族が将来的に住む予定がある方。
- 経済的に余裕があり、継続的な管理費用の負担が問題ない方。
- 不動産に対して強い思い入れがあり、手放したくないと考えている方。
- 将来的に売却や活用を検討する時間が欲しい方。
  参照：【再建築不可の土地を相続したら？売却・活用・保有の選択肢と、状況に応じた検討のヒント】

生前からの管理費用対策と円滑な相続のために

相続発生後に不動産の管理費用に頭を悩ませないためにも、生前のうちから対策を講じておくことが重要です。ご自身の意思を明確にし、ご家族と共有しておくことで、円滑な相続につながります。

費用負担を軽減する生前対策

遺言書の作成
遺言書（民法第960条〜第1026条）によって、誰にどの不動産を相続させるかを明確にしておくことで、遺産分割協議の負担を軽減し、相続発生後の手続きをスムーズに進めることができます。これにより、不動産の処分方針も早期に決定しやすくなります。
参照：【相続不動産とデジタル遺言：民法改正で変わる遺言のあり方と検討すべき選択肢】
家族信託の検討
不動産の所有者が認知症などにより判断能力を失った場合、不動産の売却や活用ができなくなるリスクがあります。家族信託（信託法第4条第2項）を利用することで、あらかじめ指定した受託者が所有者の意思に基づき、不動産の管理・処分を継続することが可能になります。これにより、長期的な管理費用の負担や空き家化のリスクを軽減できます。
生前贈与の検討
不動産を特定の相続人に生前贈与することも、将来の管理費用負担を分散させる選択肢の一つです。ただし、贈与税が発生する可能性があり、また他の相続人との公平性を考慮する必要があります。
専門家への相談
不動産の状況やご家族の意向に合わせて、どの選択肢が最適かを判断するためには、税理士、司法書士、行政書士、不動産コンサルタントといった専門家へ早めに相談し、アドバイスを受けることが有効です。

複数人で相続した場合の合意形成の重要性

不動産を複数人で共有名義で相続した場合、売却や大規模な修繕、賃貸契約の締結など、重要な決定には共有者全員の合意（民法第251条、第252条）が必要となることがあります。意見の対立は、不動産の有効活用を妨げ、管理費用を増加させる原因にもなりかねません。

生前のうちからご家族会議を重ね、不動産の将来的な方針について話し合い、合意形成を図ることが非常に重要です。遺言書や家族信託などを活用して、あらかじめ方針を定めておくことも有効な手段となります。

参照：【相続した不動産の現況調査報告書：作成のメリットと最適な活用法】（現況調査報告書は、不動産の客観的な情報を共有し、合意形成を促す材料となり得ます。）

【Q&A】相続不動産の管理費用に関するよくある疑問

Q1: 相続した空き家を放置した場合、どのようなリスクがありますか？

A1: 空き家を放置すると、建物の老朽化が急速に進み、倒壊の危険性や不法侵入・放火のリスクが高まります。また、庭木の繁茂やゴミの不法投棄などにより近隣住民とのトラブルに発展する可能性もあります。さらに、不適切な管理が続くと、市町村から「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置が解除されたり、行政代執行による除却費用を請求されたりするリスクもあります。

Q2: 管理費用を抑えるためにできることはありますか？

A2: 小規模な修繕や庭の手入れをご自身で行うことで、業者に依頼する費用を抑えることができます。また、火災保険や地震保険は補償内容を見直すことで、不必要なコストを削減できる可能性があります。長期的に見て費用負担が大きい場合は、売却や賃貸活用を検討することも有効な手段です。

Q3: 共有名義の不動産の場合、管理費用はどのように分担するのですか？

A3: 共有名義の不動産の管理費用は、原則として各共有者がその持分割合に応じて負担します（民法第253条）。しかし、共有者間で話し合い、合意によって負担割合を変更することも可能です。共有者間でのトラブルを避けるためにも、事前に取り決めをしておくことが重要です。