相続不動産と空き家対策特別措置法：『特定空き家』指定リスクと3つの対応選択肢

近年、日本では少子高齢化や人口減少が進み、相続によって手に入れた家が空き家になるケースが増加しています。住む人がいなくなり、適切に管理されずに放置された空き家は、地域の環境悪化や防災上の問題を引き起こす可能性があります。こうした状況に対応するため、「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空き家対策特別措置法）」が施行され、その影響は相続人である皆様にも及ぶ可能性があります。

「相続した実家が空き家になっている」「将来、空き家になるかもしれない不動産をどうすればいいか」といった漠然とした不安を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。特に、空き家が「特定空き家」に指定されると、固定資産税が高くなるなどのリスクも発生します。

本記事では、空き家対策特別措置法の概要と「特定空き家」に指定されるリスク、そして、相続した空き家への対応として考えられる「売却」「活用」「保有」の3つの選択肢について、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説します。ご自身の状況に合わせた最適な判断をするための材料としてご活用ください。

本記事のポイント：

• 空き家対策特別措置法は、不適切な管理の空き家が引き起こす問題を解決するための法律です。
• 「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除されるなど、経済的負担が増大する可能性があります。
• 空き家への対応には「売却」「活用」「保有」の3つの選択肢があり、それぞれメリット・デメリットと向き不向きがあります。
• 相続発生後だけでなく、生前のうちから空き家対策を検討することが重要です。

目次

• 空き家対策特別措置法とは？その目的と対象
  • 法律の目的と背景
  • 法律が対象とする「空き家」の定義
• 「特定空き家」とは？指定されるとどうなる？
  • 特定空き家の判断基準
  • 特定空き家に指定された際の影響
• 特定空き家指定を避けるための対応選択肢
  • 選択肢1：売却する
  • 選択肢2：活用する（賃貸・リノベーション等）
  • 選択肢3：何もしない（適切に管理・保有する）
• 相続前にできる空き家対策：生前準備の重要性
• Q&A：空き家対策特別措置法に関するよくある疑問
• まとめ

空き家対策特別措置法とは？その目的と対象

空き家対策特別措置法は、適切に管理されていない空き家が増加し、それが社会問題となっている現状に対応するために制定された法律です。

法律の目的と背景

この法律の正式名称は「空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）」です。その目的は、空き家が増加する中で、個人の財産である空き家への対応が難しく、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼしている現状を改善することにあります。

この法律は、空家等が放置されることにより、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすとともに、地域活力の低下を招いていることに鑑み、空家等に関する対策を総合的かつ計画的に推進することにより、良好な生活環境の保全を図り、地域活性化に資することを目的とする。
引用：空家等対策の推進に関する特別措置法 第1条

具体的には、自治体に対して空き家対策計画の策定を義務付け、適切な管理の促進、特定空き家への対応、さらには空き家の有効活用などを推進することで、地域社会の健全な発展を目指しています。

法律が対象とする「空き家」の定義

空き家対策特別措置法における「空き家等」とは、「建築物又はこれに付属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）」と定義されています。簡単に言えば、誰も住んでおらず、使われていない建物とその敷地が対象となります。

重要なのは、「常態であるもの」という点です。一時的に誰も住んでいなくても、例えば年に数回利用している別荘などは原則として「空き家」には該当しません。しかし、数年間全く利用されていないような場合は、空き家とみなされる可能性があります。

「特定空き家」とは？指定されるとどうなる？

空き家対策特別措置法は、すべての空き家を対象とするわけではありません。特に問題が大きいと判断された空き家は「特定空き家」に指定され、所有者にはより厳格な対応が求められることになります。

特定空き家の判断基準

「特定空き家」とは、以下のいずれかの状態にあると判断される空き家を指します。

1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
   建物の劣化が激しく、倒壊の危険がある場合などです。
2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
   ゴミの放置、不法投棄、害虫・害獣の発生、異臭の発生など、近隣住民の健康や衛生環境を損なう恐れがある場合です。
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
   建物の外壁が剥がれている、窓ガラスが割れたままになっている、庭木が伸び放題で近隣に侵入しているなど、地域の美観を著しく損ねている場合です。
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
   放火や不法侵入を誘発する恐れがあるなど、上記に当てはまらないが放置が不適切と判断される場合です。

これらの判断基準は、自治体の条例によって具体的な基準が定められていることもあります。

特定空き家に指定された際の影響

相続した不動産が特定空き家に指定されると、所有者には以下のような影響が生じる可能性があります。

1. 助言・指導
   まず、自治体から適切な管理を行うよう助言や指導が行われます。
2. 勧告
   指導に従わない場合、自治体は所有者に対して勧告を行います。この勧告が行われると、後述する固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性があります。
3. 命令
   勧告にも従わない場合、自治体は改善措置を講じるよう命令を発することができます。命令に違反した場合、過料（罰金）が科されることがあります。
4. 代執行
   命令にも従わず、改善が見られない場合は、自治体が代わりに空き家の解体や修繕を行い、その費用を所有者に請求する「代執行」が行われる可能性があります。

特に経済的な影響として大きいのが、固定資産税の優遇措置の解除です。

固定資産税の住宅用地特例の解除

固定資産税には、住宅が建っている土地（住宅用地）の税負担を軽減する「住宅用地特例」があります。これは、土地の固定資産税評価額を最大1/6（200㎡以下の部分）または1/3（200㎡超の部分）に減額するというものです。しかし、特定空き家に指定され、自治体から勧告を受けた場合、この特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

これは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」第14条第2項の規定に基づき、地方税法（昭和25年法律第226号）の特例措置が適用されなくなるためです。相続した空き家がこの状態になると、突然経済的な負担が大きく増加する恐れがあるため、注意が必要です。

特定空き家指定を避けるための対応選択肢

相続した空き家が特定空き家に指定されるリスクを回避し、かつ、ご自身の状況に合わせた最適な対応を見つけるためには、様々な選択肢を比較検討することが重要です。ここでは、「売却する」「活用する」「何もしない（適切に管理・保有する）」という3つの主要な選択肢について、それぞれのメリット・デメリット、向いている人を解説します。

選択肢1：売却する

空き家を売却することで、管理の負担や固定資産税などの費用から解放され、現金を手にすることができます。

メリット

• 管理負担と費用の解消：定期的な見回り、清掃、修繕といった手間や、固定資産税・都市計画税、火災保険料などのランニングコストから解放されます。
• 現金化：不動産を現金に換えられるため、他の相続人への分配や新たな資産形成に充てることができます。
• トラブルリスクの低減：近隣との境界問題や越境問題（越境建物がある相続不動産の売却｜隣地とのトラブルを避ける対処法と注意点）など、保有に伴う様々なリスクを回避できます。

デメリット

• 売却費用が発生する：仲介手数料、測量費用、登記費用、印紙税など、様々な売却関連費用がかかります。
• 市場価格による：地域の不動産市場や物件の状態（相続不動産の耐震基準適合は売却価値にどう影響する？最適な選択肢を解説、【相続した古い建物】解体費用はいくら？売却と保有、最適な判断のポイントを解説）によって、希望通りの価格で売却できない可能性があります。
• 契約不適合責任のリスク：売却後に建物の欠陥（相続した不動産の「隠れた瑕疵」にどう向き合う？売主リスク軽減策と選択肢）が判明した場合、売主として責任を問われる可能性があります。
• 譲渡所得税の可能性：売却益が出た場合、譲渡所得税が課税されますが、特例が適用される場合もあります。

向いている人

• 早期に空き家問題を解決し、管理の手間を完全に無くしたい方。
• 相続財産を現金化し、他の相続人との遺産分割を円滑に進めたい方。
• 物件の老朽化が進んでおり、大規模な修繕や活用が難しいと判断される方。

選択肢2：活用する（賃貸・リノベーション等）

空き家を解体して更地にする、またはリノベーションを施して賃貸物件や事業用物件として活用する方法です。

メリット

• 収益化：賃貸物件として貸し出すことで、家賃収入を得ることができます（投資用不動産を相続したら？賃貸契約の引き継ぎから賢い出口戦略まで解説）。
• 地域貢献・資産価値維持：空き家を有効活用することで、地域の活性化に貢献したり、物件の資産価値を維持・向上させたりすることが可能です。
• 固定資産税の優遇継続：住宅として利用され続ける限り、住宅用地特例が継続され、固定資産税の負担を抑えられます。
• 生前の対策：駐車場や倉庫として活用する（相続した駐車場や倉庫の土地、どうする？活用・売却・保有の選択肢を徹底比較）などの検討も可能です。

デメリット

• 初期投資と運用費用：リノベーション費用、解体費用、新たな建築費用など、初期投資が必要になることがあります。賃貸として活用する場合は、管理会社への委託費用や修繕費、原状回復費用なども発生します。
• 運用・管理の手間：入居者の募集、契約管理、設備のメンテナンス、トラブル対応など、継続的な手間がかかります（相続したマンションと管理組合：知っておくべき対応と賢い選択肢）。
• 空室リスク：立地や物件の状態によっては、入居者が見つからず、想定通りの収益が得られないリスクがあります。
• 借地借家法との関連：活用によっては、借地借家法（平成3年法律第90号）に基づく権利関係（借地借家法が関わる相続不動産：地主・借主双方の対応ポイントと選択肢）が複雑になる可能性があります。

向いている人

• 初期投資を行う資金的余裕があり、長期的な視点で収益を得たい方。
• 管理の手間をかけられる、または管理を外部に委託する体制を構築できる方。
• 地域貢献に関心があり、空き家を地域の資源として活かしたいと考えている方。

選択肢3：何もしない（適切に管理・保有する）

すぐに処分するのではなく、現状のまま保有しつつ、適切に管理していく選択肢です。

メリット

• 将来の選択肢を温存：売却や活用に踏み切らず、ご自身のライフプランや市場状況の変化に合わせて、最適なタイミングで次の手を打つことができます。
• 愛着のある不動産を手放さずに済む：先祖代々受け継がれた実家など、精神的な価値が高い不動産を手放さずに済みます。
• 管理体制の構築期間：ご自身の状況や親族間での合意形成（相続不動産の売却、意見対立時の調停活用：手続きと選択肢を整理）を待つことができます。

デメリット

• 管理責任とコストの継続：特定空き家への指定を避けるためには、定期的な見回り、清掃、修繕など、適切な管理を継続する必要があります。これには労力と費用（固定資産税・都市計画税、火災保険料【相続した不動産の火災保険・地震保険は引き継ぎが必要？見直しのポイントと選択肢を解説】など）がかかります。
• 特定空き家指定のリスク：管理が不十分な場合、特定空き家に指定され、固定資産税の優遇が解除されるリスクが伴います。
• 資産価値の低下：適切な管理が行われない場合、建物の老朽化が進行し、将来的な売却や活用の際に不利になる可能性があります。
• 近隣トラブル：庭木の越境、害虫の発生、不法投棄など、管理の不備が原因で近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。

向いている人

• すぐに空き家を処分する予定がなく、ご自身や家族が将来的に利用する可能性がある方。
• 定期的な見回りや管理を自分で行える、または外部に委託できる体制を構築できる方。
• 特定の地域への愛着が強く、その場所に不動産を保有し続けたいと考えている方。

相続前にできる空き家対策：生前準備の重要性

空き家対策は、相続が発生してから考えるだけでなく、生前のうちから準備を進めることで、よりスムーズかつ円滑に進めることが可能です。適切な生前準備を行うことで、将来の相続人の負担を軽減し、特定空き家指定のリスクを未然に防ぐことができます。

具体的な生前準備としては、以下のような点が挙げられます。

• 遺言書の作成：遺言書を作成し、空き家となる可能性のある不動産の承継先を明確にしておくことで、相続発生後の遺産分割協議の負担を軽減できます。
• 家族信託の検討：家族信託を利用することで、所有者の意思に基づき、将来的な不動産の管理・処分方法をあらかじめ定めておくことが可能です。例えば、認知症などによりご自身の判断能力が低下した場合でも、家族が適切な管理を行えるように設定できます。
• 生前贈与：空き家となる前に、特定の相続人や親族に生前贈与を行うことで、所有者を分散させず、管理責任を一本化できる可能性があります。ただし、贈与税やその他の税金の影響を考慮する必要があります。
• 親族間の合意形成：生前のうちに、家族や相続人候補者との間で、将来の不動産の扱いについて話し合い、合意形成を図っておくことが重要です。これにより、相続発生後のトラブルを未然に防ぐことができます。
• 定期的な利用計画や管理計画：空き家化を防ぐために、定期的に利用する計画を立てたり、利用しない期間も管理を委託する体制を検討したりすることが有効です。例えば、遠方に住む外国人・海外在住の相続人（外国人・海外在住相続人が関わる不動産相続手続き：選択肢と注意点を整理）がいる場合、特に管理計画が重要になります。
• 不動産状況の把握：抵当権（抵当権付き相続不動産の売却｜抹消手続きのポイントと選択肢を整理）や借地権（相続した底地・借地権の整理と売却戦略：3つの選択肢と円滑な手続きのポイント）の有無、土壌汚染（相続不動産の環境問題：土壌汚染調査から対策、売却・活用の選択肢まで徹底解説）の可能性など、不動産の現状を正確に把握しておくことも、将来の対策を講じる上で不可欠です。

Q&A：空き家対策特別措置法に関するよくある疑問

Q1: 特定空き家になると固定資産税が高くなるのはなぜですか？

A: 固定資産税には「住宅用地特例」という軽減措置があり、住宅が建つ土地の固定資産税が最大1/6に軽減されます。しかし、空き家対策特別措置法に基づき、自治体から特定空き家であると勧告を受けると、この住宅用地特例が解除されることがあります。これにより、土地の固定資産税評価額が本来の額に戻され、結果的に税額が大幅に上がってしまうのです。これは、不適切な管理の空き家を放置させないための措置として導入されています。

Q2: 空き家の管理は具体的に何をすれば良いですか？

A: 空き家の適切な管理には、以下のような内容が含まれます。

• 定期的な見回り：建物や敷地に異常がないかを確認します。
• 清掃：庭の草むしり、落ち葉の除去、ゴミの片付けなどを行います。
• 通風・換気：家屋内の湿気を防ぎ、カビや腐食の発生を抑えます。
• 水回りの管理：水道を通水し、排水管の劣化を防ぎます。
• 郵便物の整理：郵便物が溜まることで空き家であることを特定され、不法侵入などのリスクが高まるため、定期的に回収または転送手続きを行います。
• 修繕：屋根や外壁、窓ガラスの破損などがあれば、速やかに修理します。

ご自身で管理が難しい場合は、空き家管理サービスを提供している専門業者への委託も検討できます。

Q3: 相続した空き家をすぐに売却できない場合、どうすれば良いですか？

A: すぐに売却できない場合でも、特定空き家指定のリスクを避けるための対応は可能です。まず、最も重要なのは「適切な管理を継続すること」です。定期的な清掃、通風、見回りを行い、特定空き家の判断基準に該当しない状態を維持しましょう。

また、ご自身の状況に応じて、以下のような選択肢も検討できます。

• 期間限定での賃貸：短期間だけ賃貸に出すことで、家賃収入を得ながら管理の手間を軽減できます。
• 地域団体やNPO法人との連携：地域によっては、空き家の利活用を促進する団体があり、一時的な利用や管理を相談できる場合があります。
• 相続人全員での管理体制の構築：複数の相続人がいる場合、誰がどのように管理を行うか、費用をどう負担するかなど、具体的に合意形成を行うことが重要です（遺産分割協議書における不動産の記載方法：相続登記への影響と正確な記載のポイント）。

いずれにしても、放置せず、何らかの形で関わり続けることが大切です。

まとめ

空き家対策特別措置法は、社会問題化する空き家問題への対応として制定され、相続した不動産が空き家となった場合、その所有者である皆様にも大きな影響を与える可能性があります。特に「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、経済的な負担が増大するリスクがあることをご理解いただけたかと思います。

このようなリスクを回避し、ご自身の状況に合わせた最適な選択をするためには、空き家を「売却する」「活用する」「適切に管理・保有する」という3つの選択肢について、それぞれのメリット・デメリットを慎重に比較検討することが重要です。また、相続が発生してから対応を始めるのではなく、生前のうちから遺言書作成や家族信託の検討、親族間の合意形成などを通じて、将来の空き家対策を進めておくことも、円滑な相続と負担軽減に繋がります。

本記事でご紹介した内容は、一般的な制度や考え方を整理したものです。

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本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。