不動産相続の遺留分とは？払えない場合の対処法とトラブル予防策
「家は妻に残す」「実家は長男に継がせる」。家族のために決めたはずの相続が、かえって家族の負担になることがあります。不動産を誰が受け継ぐかだけでなく、ほかの相続人に支払うお金をどう準備するか。そこまで考えて初めて、安心できる相続対策につながるといえるでしょう。
遺産分割をめぐるトラブルは増加傾向にあり、特に不動産が関係する相続では、現金不足から問題が生じるケースが少なくありません。遺言書があっても、法律で定められた「遺留分」が思わぬ請求となり、大切な不動産を手放すことになりかねないことも考えられます。
本記事では、遺産分割トラブルの現状から、不動産相続が難しい理由、そして遺留分に関する注意点まで、専門家としての知見をもとに解説します。ご自身の状況に応じて、不動産を「残す・売る・活用する」といった選択肢を検討するための判断材料としてご活用ください。
- 遺産分割をめぐる争いが増えている――相続は一部の富裕層だけの問題ではない
- 不動産相続が難しいのは、財産を公平に分けにくいから
- 遺言書があっても安心できない――「遺留分」という落とし穴
- 2億円のマンションを相続した妻に、5,000万円の請求――何が問題だったのか
- 遺留分を現金で支払えない場合、不動産を売却するしかないのか？
- 不動産相続で争わないために、生前から考えておきたい5つのこと
- 相続した不動産は「残す・売る・活用する」を一体で考える
- まとめ｜不動産相続で大切なのは「誰に残すか」だけではない
遺産分割をめぐる争いが増えている――相続は一部の富裕層だけの問題ではない
「相続争い」と聞くと、多くの財産を持つ家庭で起こる特別な問題だと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、遺産分割をめぐるトラブルは、一般家庭においても身近な問題となりつつあります。とくに不動産が関連する相続では、その傾向が顕著です。
家庭裁判所に持ち込まれる遺産分割事件の現状
近年、家庭裁判所に持ち込まれる遺産分割に関する調停や審判の件数は、過去最多水準で推移しています。たとえば、裁判所の統計によると、2025年には遺産分割に関する調停の新受件数が17,297件、審判の新受件数が2,732件となり、合計で20,029件に上るとされています（出典は記事末尾に記載）。
これは、遺産分割をめぐる争いが、もはや一部の富裕層だけの問題ではなく、一般家庭にも広く及んでいることを示唆していると考えられます。
不動産価格の上昇が相続人同士の利害を変える
遺産分割トラブルが増加する背景には、不動産価格の上昇も関係していることがあります。都心部や人気エリアの不動産価格が高騰すると、相続財産に占める不動産の割合が大きくなる傾向があるためです。
たとえば、実家が数千万円から1億円を超える評価額となった場合、その不動産をめぐって相続人同士の利害関係が複雑化し、話し合いでの解決が難しくなるケースが考えられます。不動産の価値が上がれば上がるほど、公平な分割を求める声も強まることが一般的です。
「うちは財産が少ないから大丈夫」とは限らない
「うちには預貯金が少ないから、相続トラブルにはならないだろう」と考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、むしろ預貯金などの流動資産が少ない家庭ほど、不動産をめぐるトラブルが深刻化する可能性があります。
なぜなら、遺産のほとんどが不動産である場合、特定の相続人が不動産を相続すれば、他の相続人への公平な分配（代償金の支払いなど）が難しくなるためです。財産の総額が大きくなくても、その内訳によって遺産分割の難易度は大きく変わることがあります。
不動産相続が難しいのは、財産を公平に分けにくいから
相続財産に不動産が含まれる場合、遺産分割が難航しやすい傾向があります。その主な理由をいくつかご紹介します。
預貯金と違い、不動産は簡単に分割できない
預貯金や株式といった金融資産は、その性質上、複数の相続人で簡単に分割できます。しかし、土地や建物といった不動産は、そのままでは切り分けて均等に分け与えることが困難です。
たとえば、実家という一つの建物を、複数の兄弟姉妹で物理的に分割することは現実的ではありません。この「分割しにくい」という性質が、不動産相続の難しさの根源にあるといえます。
実家に住み続けたい人と売却したい人の対立
不動産の相続では、相続人の間で異なる希望が生じやすいものです。
- 親と同居していた相続人や、親の介護をしていた相続人が「実家を引き継いで住み続けたい」と考えるケース。
- 遠方に住んでいて実家を使う予定がない相続人や、現金が必要な相続人が「実家を売却して現金で分けたい」と考えるケース。
このような異なる意見が対立し、遺産分割協議が膠着してしまうことは珍しくありません。住居という生活の基盤にかかわる問題であるため、感情的な対立に発展しやすい傾向も見受けられます。
不動産の評価額をめぐって意見が分かれる理由
不動産には、その評価方法によって複数の「価格」が存在します。たとえば、以下の評価額はそれぞれ算出の目的が異なり、金額も異なることが一般的です。
- 相続税評価額：相続税の計算に用いられる評価額です。一般的に、時価の7～8割程度になる傾向があります。
- 固定資産税評価額：固定資産税などの税金を算出する基準となる評価額です。一般的に、時価の6～7割程度になる傾向があります。
- 不動産鑑定評価額：不動産鑑定士が専門的な知識と手法を用いて算定する評価額で、市場価値（時価）を反映しやすいとされます。
- 不動産会社の査定額：不動産会社が売却を目的として算定する、市場での売却見込み額です。
遺産分割協議で不動産の評価額を決める際、どの評価額を採用するかで相続分が大きく変わるため、相続人同士で意見が対立することが少なくありません。
共有名義が将来の売却や管理を難しくすることも
遺産分割協議で合意に至らない場合や、一時的な解決策として、不動産を複数の相続人で共有名義とすることがあります。しかし、共有名義は以下のような問題を引き起こす可能性があります。
- 売却の困難さ：共有不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です（民法第251条1項）。将来的に売却したいと考えても、共有者の一人が反対すれば売却が難しくなります。
- 管理・修繕の意思決定：不動産の修繕や賃貸活用など、管理に関する意思決定も共有者全員の同意（または過半数の同意）が必要となる場合があります（民法第252条）。意見がまとまらず、不動産が適切に管理されなくなるリスクも考えられます。
- トラブルの長期化：共有名義にすることで、その場は収まっても、次の世代にまでトラブルが引き継がれてしまう可能性もあります。
共有名義を選択する際は、将来のリスクも考慮して慎重に判断することが重要です。
遺言書があっても安心できない――「遺留分」という落とし穴
「遺言書を作成したから、相続は安心」と考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、遺言書があったとしても、法律で定められた「遺留分」という制度によって、思わぬ現金の支払いが発生することがあります。
「妻に自宅をすべて残す」という遺言でも争いになる？
たとえば、「自宅は妻にすべて相続させる」という遺言書があったとします。一見すると、妻の生活保障ができて安心のように思えますが、もし子どもがいた場合、この遺言書の内容だけではトラブルを完全に防げない可能性があります。
子どもには「遺留分」という、法律で保護された最低限の相続分があるため、遺言書の内容がその遺留分を侵害している場合、子どもが遺留分侵害額請求を行う可能性があるためです。
遺留分とは何か？ 誰に認められるのか
遺留分とは、兄弟姉妹以外の法定相続人に認められる、最低限の遺産取得分をいいます（民法第1042条）。遺言書の内容によって、特定の相続人にすべての財産が渡されるような場合でも、遺留分を持つ相続人は、遺留分を侵害された範囲で金銭の支払いを請求できることがあります。
遺留分が認められる法定相続人は、原則として以下の通りです。
- 配偶者
- 子（直系卑属）
- 父母（直系尊属）
兄弟姉妹には遺留分は認められていません。各相続人の遺留分の割合は、相続人の構成によって異なります（民法第1042条）。
2019年の民法改正で何が変わったのか
遺留分に関する制度は、2019年7月1日に施行された民法改正によって大きく変更されました。
改正前は、遺留分を侵害された相続人が、侵害した相手に対して「遺留分減殺請求」を行うと、侵害された財産そのもの（例えば不動産の一部）を取り戻すことが原則でした。しかし、この方式では不動産が共有状態になるなど、かえってトラブルを複雑化させる側面がありました。
改正後は、「遺留分侵害額請求」という名称に変更され、侵害された遺留分に相当する金銭の支払いを請求できることになりました（民法第1046条）。これにより、不動産そのものが共有になる事態は原則として回避されることになりましたが、逆に不動産を相続した人が、他の相続人への現金支払いに窮するケースが生じることが考えられます。
不動産を取得した人が現金の支払いを求められる仕組み
遺言によって不動産を取得した相続人は、他の相続人から遺留分侵害額請求を受けた場合、その侵害額に相当する現金を支払う義務を負うことになります。たとえば、自宅不動産を相続した長男が、他の兄弟から遺留分侵害額請求を受けた場合、長男は自己の財産から現金で支払う必要があるということです。
もし、不動産以外の財産が少なく、手元に十分な現金がない場合、不動産を売却して支払いに充てる、あるいは金融機関から借り入れをするなどの対応を検討する必要が生じる可能性があります。
不動産相続の遺留分シミュレーション
モデルケースとして、父が亡くなり、母と子ども2人が相続人であると仮定します。他の財産や債務は考慮せず、自宅の評価額のみで考えます。
自宅の評価額：4,000万円
この状況で、父が「自宅の全てを母に取得させる」という遺言を残していた場合を想定します。
- 法定相続分：母1/2、子どもたち合計1/2（各1/4）
- 遺留分割合：母1/4、子どもたち合計1/4（各1/8）
この場合、子ども1人あたりの遺留分は、以下の計算式で求められます。
4,000万円（自宅評価額） × 1/8（子どもの遺留分割合） ＝ 500万円
子ども2人からの遺留分侵害額請求を合計すると、1,000万円となります。
母は、遺言に従って自宅（4,000万円相当）を相続できますが、子どもたちに対し合計1,000万円の現金を支払う必要が生じる可能性があるということです。
このシミュレーションは説明用の概算です。実際の遺留分侵害額は、生前贈与・債務・取得財産・相続人構成などにより異なります。請求が行われることを前提とした金額例として、ご自身の状況を考える際の参考にしてください。
2億円のマンションを相続した妻に、5,000万円の請求――何が問題だったのか
相続財産のほとんどが不動産である場合、遺言書があっても遺留分侵害額請求によって、不動産を取得した人が多額の現金支払いを求められることがあります。ここでは、実際にあった事例をもとに、どのような問題が起こり得るのかを見ていきましょう。
マンションを妻に残す遺言と、子どもからの遺留分請求
ある夫婦には子どもがいました。夫が亡くなった際、遺言書には「2億円のマンションを含むすべての財産を妻に相続させる」と記載されていました。妻は夫の意向通り、マンションを相続しました。
しかし、その後、子どもから妻に対し、遺留分侵害額請求が行われました。子どもには遺留分があるため、遺言書の内容がその遺留分を侵害していると判断されたのです。結果として、子どもが遺留分として請求した金額は5,000万円に上りました。
マンションはあるのに現金がないという問題
この事例で問題となったのは、妻が2億円相当のマンションを相続したにもかかわらず、手元に5,000万円もの現金をすぐに用意することが困難であった点です。マンションは高額な資産ですが、すぐに現金化できるわけではありません。
夫の遺言は妻の生活を守るためのものだったにもかかわらず、遺留分侵害額請求によって、かえって妻が経済的な窮地に立たされてしまう可能性が生じたのです。
支払期限の調整と合意による解決
このケースでは、最終的に妻と子どもの間で話し合いが行われ、5,000万円の支払期限や支払い方法について合意が形成されたとされています。しかし、このような合意に至るまでには、多くの時間と精神的な負担が伴うことが一般的です。
もし合意が難しかった場合、妻はマンションを売却するか、金融機関から借り入れをするなどの選択を迫られる事態も考えられたでしょう。
この事例から一般家庭が学ぶべきこと
この事例は2億円という高額なマンションが関係していますが、同様の問題は一般的な実家やマンションの相続でも起こり得ます。重要なのは、以下の点です。
- 遺言書があっても、遺留分を考慮する必要があること。
- 不動産を相続する人に、代償金や遺留分侵害額を支払うための十分な現金があるかを確認すること。
- 現金が不足する場合の対策を、生前のうちに検討しておくこと。
大切な家族の生活を守るためにも、不動産の評価だけでなく、相続発生後に必要となる現金の準備まで見通した対策が重要です。
遺留分を現金で支払えない場合、不動産を売却するしかないのか？
遺留分侵害額請求によって多額の現金支払いが必要になった場合、手元に現金がないと「不動産を売却するしかないのか」と不安に感じるかもしれません。しかし、売却以外の選択肢も存在します。
まず確認したい不動産の価値と請求金額
まずは、相続した不動産の現在の価値を正確に把握することが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼するなどして、客観的な市場価値を確認することをおすすめします。
同時に、請求されている遺留分侵害額がいくらなのか、その金額が適正であるかどうかも確認しましょう。これらの情報を正確に把握することで、今後の対応策を具体的に検討するための第一歩となります。
預貯金などで支払えるか、資金調達が可能か
手持ちの預貯金や、他の金融資産で支払いをまかなうことができないか確認します。また、金融機関からの借り入れや、生命保険の契約者貸付制度などを利用して、資金を調達できる可能性も検討します。
ただし、借り入れには返済の負担が伴いますので、返済計画を慎重に立て、無理のない範囲で検討することが大切です。
相続人同士の合意で支払い方法を調整できるか
遺留分侵害額請求は、原則として金銭での支払いが必要ですが、相続人同士の合意があれば、支払い方法や支払期限を調整することが可能です。たとえば、以下のような方法が考えられます。
- 分割払い：一括での支払いが困難な場合、複数回に分けて支払う方法です。
- 支払期限の猶予：合意によって、支払期限を延ばしてもらう方法です。
- 不動産以外の財産での代物弁済：現金以外の財産（他の不動産や動産など）で支払いに充てる方法です。ただし、相手の同意が必要です。
感情的な対立を避け、冷静に話し合う姿勢が重要となります。専門家を交えて話し合いを進めることも、円滑な合意形成につながる場合があります。
家庭裁判所による支払期限の猶予とは
相続人同士の話し合いで合意に至らない場合でも、遺留分侵害額を支払う側は、家庭裁判所に支払期限の猶予を申し立てることができます（民法第1047条5項）。
裁判所は、遺留分侵害額を支払う人の経済状況などを考慮し、支払い能力があると認められる場合に、相当の期限を定めて支払期限の猶予を許可することがあります。この制度を利用することで、すぐに現金が用意できない場合でも、一定期間の猶予を得て対策を講じることが可能となります。
売却や住み替えも含めて検討すべき場合
上記の検討をしても現金での支払いが難しい場合や、不動産を保有し続けることが経済的・精神的な負担となる場合には、不動産の売却や住み替えも選択肢の一つとして検討することになります。
売却によって得た資金を遺留分侵害額の支払いに充て、残った資金で新たな住居を探す、あるいは賃貸物件に移り住むといった方法です。この選択をする場合は、売却にかかる費用（仲介手数料や税金など）や、売却時期によって価格が変動する可能性も考慮に入れることが重要です。
本記事でご紹介した内容は、一般的な制度や考え方を整理したものです。
不動産の評価や負債の有無、ご家族の関係性など、個々の状況によって最適解は異なります。
ご自身のケースを客観的に整理したい場合は、初回相談を無料でお受けしています。
状況の確認が必要な方は、お気軽にお問い合わせください。
不動産相続で争わないために、生前から考えておきたい5つのこと
相続トラブルの多くは、生前の準備不足や、家族間でのコミュニケーション不足が原因となることがあります。不動産相続で争いを未然に防ぐためにも、以下の5つの点を生前から検討しておくことをおすすめします。
① 所有する不動産の現在価値を把握する
まず、ご自身が所有する不動産の現在の価値がどのくらいであるかを把握しておくことが大切です。不動産会社に査定を依頼したり、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼したりすることで、客観的な価値を知ることができます。
価値を把握することで、相続財産全体に占める不動産の割合や、遺留分侵害額が発生する可能性の有無を予測しやすくなります。早めに現状を把握し、対策を検討するきっかけとしましょう。
② 誰が住むのか、誰が引き継ぐのかを明確にする
実家やマンションなど、特定の相続人が引き継ぎたいと考える不動産がある場合は、その意思を家族間で共有し、明確にしておくことが重要です。
「この家は長男に」といった漠然とした希望だけでなく、その不動産を相続する人が本当に住む予定があるのか、維持管理が可能かなども含めて話し合っておくと良いでしょう。家族全員が納得できる形で、誰がどの不動産を相続するのか、具体的な希望を整理しておくことが、トラブルの予防につながります。
③ 遺留分や代償金の支払い原資を考える
特定の相続人に不動産を相続させる場合、他の相続人への代償金や、遺留分侵害額の支払いが必要になる可能性があります。その支払い原資となる現金が、十分にあるかを確認しましょう。
預貯金が不足する場合は、生命保険の活用や、不動産以外の財産を現金化しておくことなども検討できます。生前の対策として、遺留分が発生する可能性をシミュレーションし、現金準備の計画を立てておくことが肝要です。
④ 遺言書の内容と家族への説明を整理する
ご自身の希望を明確にするために遺言書の作成を検討する際は、遺留分に配慮した内容とすることが重要です。また、遺言書の内容について、生前のうちに家族に説明し、理解を得ておくことも、トラブル防止に役立つことがあります。
なぜそのような遺言にしたのか、その理由や想いを伝えておくことで、相続人の納得感が深まり、不満や疑念を軽減できる可能性も考えられます。遺言書は法律的な効力を持つものですが、家族の心情にも配慮することが円滑な相続への道です。
⑤ 相続後の売却・活用・維持管理まで見通す
不動産相続は、単に誰が不動産を取得するかを決めれば終わりではありません。取得した不動産を、その後どのように活用・維持管理していくのか、将来的に売却する可能性はあるのか、といった「出口戦略」まで見通しておくことが重要です。
たとえば、実家を相続しても、遠方に住んでいて管理が難しい、修繕費や固定資産税の負担が大きいといった問題が生じることもあります。将来的な負担まで含めて、家族で話し合い、長期的な視点での対策を検討しておくことをおすすめします。
相続した不動産は「残す・売る・活用する」を一体で考える
相続した不動産について、どのような選択をするかは、ご自身の状況やご家族の意向によって異なります。ここでは、「残す（保有する）」「売る」「賃貸活用する」という3つの選択肢について、それぞれのメリットと注意点を整理します。
思い出の実家を残すことが最善とは限らない
「親が残してくれた実家だから、手放したくない」という感情は自然なものです。しかし、感情だけで判断せず、現実的な視点からも考えることが大切です。
メリット
- 思い出の場所を残せる。
- 特定の相続人が住み続けることができる。
注意点
- 代償金や遺留分の支払い資金が必要になる場合がある。
- 固定資産税や都市計画税などの維持費用がかかる。
- 建物の老朽化による修繕費や管理の手間が発生する。
- 空き家になった場合、防犯・衛生面での管理責任や特定空き家等の指定リスクが生じることがある。
売却した方が家族の負担を減らせる場合
不動産を売却して現金化することは、遺産分割を公平に進める上でも有効な選択肢の一つです。
メリット
- 現金化して、複数の相続人で公平に分配しやすい。
- 遺留分侵害額請求への支払い原資を確保できる。
- 不動産の維持管理の手間や費用から解放される。
注意点
- 住み替えが必要になる。
- 売却には仲介手数料などの諸費用や、譲渡所得税がかかる場合がある。
- 希望通りの価格や時期に売却できない可能性も考えられる。
- 不動産の市場価値を適切に判断する必要がある。
賃貸・活用を選ぶ前に確認したいリスク
相続した不動産を賃貸に出したり、駐車場として活用したりすることで、定期的な収入を得る選択肢もあります。
メリット
- 所有を続けながら収入を得られる。
- 将来的に売却や再利用の可能性を残せる。
注意点
- 入居者募集や管理、修繕に手間と費用がかかる。
- 空室リスクや家賃滞納リスクがある。
- 安定した収入が得られない可能性も考えられる。
- 不動産の種類や立地によっては活用が難しい場合がある。
- 賃貸収入に対する所得税などの税金がかかる。
相続手続きと不動産の出口戦略を切り離さない
相続した不動産は、単に「誰が取得するか」という法律上の手続きだけでなく、その後の「出口戦略」まで一体で考えることが重要です。
遺産分割協議を進める段階で、将来の維持管理費用や売却の可能性、賃貸活用した場合の収益性などを考慮に入れることで、より現実的で後悔のない選択ができる可能性が高まります。行政書士や宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスターなどの専門家は、相続手続きと不動産の出口戦略の両面からサポートを提供することが可能です。
それぞれの選択肢には、メリットと注意点があります。ご自身の状況や将来の計画をよく考慮し、どの選択が最も適切かを見極めることが重要です。
| 選択肢 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 住み続ける（保有する） | 生活環境を維持できる | 代償金や遺留分の支払い資金が必要になる場合がある 固定資産税や修繕費などの維持費がかかる |
| 売却する | 現金化して分配しやすい 維持管理の手間や費用から解放される |
住み替え・譲渡税・売却時期の問題 希望価格での売却が難しい場合がある |
| 賃貸活用する | 所有を続けながら収入を得られる | 修繕費・空室・収入の不確実性 入居者トラブルや管理の手間が発生する |
| 共有で保有する | 当面の分割を先送りできる | 売却や管理の意思決定が複雑化する 将来的にトラブルが長期化する可能性 |
まとめ｜不動産相続で大切なのは「誰に残すか」だけではない
遺産分割をめぐるトラブルが増加する現代において、不動産相続は単に「誰が財産を受け取るか」を決めれば終わる問題ではありません。その不動産を無理なく所有し続けられるのか、他の相続人への支払いに必要な現金を準備できるのか、そして将来、売却や活用が必要になったときに困らないか、といった出口戦略まで見通しておくことが、本当の意味での相続対策といえるでしょう。
遺言書の作成や生前贈与、家族信託など、生前からできる対策は多岐にわたります。ご自身の状況やご家族の意向に合わせて、適切な対策を講じるためには、専門的な知識と経験が役立つことがあります。
本記事でご紹介した内容は、一般的な制度や考え方を整理したものです。
不動産の評価や負債の有無、ご家族の関係性など、個々の状況によって最適解は異なります。
ご自身のケースを客観的に整理したい場合は、初回相談を無料でお受けしています。
状況の確認が必要な方は、お気軽にお問い合わせください。
本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。
関連記事
-
不動産売買契約後、決済前に売主が死亡した場合の対応｜手付解除や残代金の扱いの選択肢 -
固定資産税評価額と相続税評価額の違いとは？不動産相続で知るべき重要性を解説
-
遺産分割前の家賃収入は誰のもの？法定果実の分配ルールと確定申告のポイント
-
相続放棄後の「実家管理義務」は残る？2023年改正で変わった注意点と判断のポイント
-
不動産と預金はここが違う！データで見る成年後見の報酬実態と、実家・土地の「凍結」リスク回避策
-
相続した土地が「43条ただし書き」を必要とする道に接している場合の対策｜売却・活用を検討する際の注意点
-
相続した旧マンションが「敷地権化されていない」場合の注意点｜土地と建物の登記が別個の複雑さと対応策
-
親の土地に子の家が建つ場合の「使用貸借」と「家族信託」｜トラブルを防ぐ契約設計と注意点
