借地借家法改正は相続不動産にどう影響する？知っておくべきポイントと活用戦略

2026年9月30日

相続によって不動産を引き継ぐ際、法改正の影響を理解しておくことは非常に重要です。特に借地借家法は、土地や建物の権利関係に深く関わるため、その改正内容が相続した不動産にどのような影響を与えるのか、不安を感じる方もいらっしゃるかもしれません。

このガイドでは、借地借家法の主要なポイントと、2020年4月1日に施行された民法改正（債権関係）が賃貸借契約に与える影響、そしてそれが相続不動産にどう影響するかを解説します。相続後のトラブル回避や適切な不動産活用のため、改正点の概要と売却、活用、保有の各選択肢における注意点を専門家が整理します。

まだ相続が発生していない方も、将来を見据えた準備としてぜひご一読ください。

借地借家法の基本的な考え方と民法改正の背景
借地借家法に関連する民法改正が相続不動産に与える主な影響
相続不動産における「売る」「貸す（活かす）」「何もしない（保有する）」の選択肢
借地借家法と民法改正を踏まえた相続不動産への対応ポイント
Q&A：借地借家法と相続不動産に関する疑問
まとめ

借地借家法の基本的な考え方と民法改正の背景

借地借家法は、土地を借りて建物を建てる「借地」と、建物を借りる「借家（賃貸借）」に関する特別法です。民法に定められている賃貸借契約に関する一般原則に対し、借地借家法は特に借地権者や借家人（賃借人）の保護を強化するために制定されています。これにより、長期的な居住や事業活動の安定が図られています。

近年、賃貸借契約に関する大きな動きとして、2020年4月1日に民法（債権関係）の改正が施行されました。この改正は、約120年ぶりに行われた大規模な見直しで、特に賃貸借契約に関する規定が現代社会の実情に合わせて明確化・変更されています。

借地借家法自体に直接的な大きな改正があったわけではありませんが、この民法改正は、借地借家法の適用を受ける賃貸借契約にも影響を与える可能性があります。特に、敷金や原状回復、賃貸物の修繕といった基本的なルールが明確になったことで、相続によって賃貸物件を引き継いだ際の契約管理や、将来的な賃貸活用を検討する際の判断材料となります。

借地借家法に関連する民法改正が相続不動産に与える主な影響

2020年4月1日に施行された民法改正によって、賃貸借契約の基本的なルールが明確化されました。これは、借地借家法が適用される賃貸借契約にも影響を与えるものであり、相続した不動産を賃貸している場合や、今後賃貸を検討している場合に知っておくべきポイントです。

敷金に関するルールの明確化

民法改正により、敷金に関する取り扱いが民法第622条の2において明確に定義されました。

敷金の定義：賃貸借契約において、賃料債務その他の賃貸借から生じる賃借人の債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭とされました。
敷金返還のタイミング：賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還があったときに、賃貸人は賃借人に対して敷金を返還する義務を負います。
未払い賃料等との相殺：賃借人が賃貸借契約中に賃料を滞納した場合でも、賃貸人は賃貸借契約が終了し、賃貸物を返還するまでは敷金から滞納賃料を差し引くことはできないとされています。

相続により賃貸不動産のオーナーとなった場合、故人が締結していた賃貸借契約の敷金返還債務も承継することになります。敷金の取り扱いが明確化されたことで、相続人としては賃貸借契約終了時のトラブルを未然に防ぎやすくなったと言えるでしょう。既存の契約内容と、改正民法が定めるルールを照らし合わせ、適切な管理体制を構築することが大切です。

原状回復義務の明確化

賃借人の原状回復義務についても、民法第621条でその範囲がより明確になりました。

賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに賃借物の経年変化を除く）を原状に復する義務を負います。

これにより、通常の使用による損耗や、時間の経過による劣化（経年変化）は、賃借人の原状回復義務の範囲外であることが法律上も明確にされました。これは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方とも合致するものです。

相続で賃貸物件を取得した場合、退去時の原状回復費用をめぐるトラブルは少なくありません。この改正によって、賃貸人である相続人側も、賃借人側も、原状回復義務の範囲について認識を共有しやすくなり、契約終了時の紛争リスク低減に繋がることが期待されます。

賃貸物の修繕に関する取り扱い

賃貸物の修繕に関する規定も、民法第606条によってより具体的に整理されました。

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負います。
ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によって生じた損傷の修繕は、賃借人が行うことが一般的です。
賃借人が自ら賃貸物を修繕できる場合についても規定され、賃貸人が修繕義務を履行しない場合や、緊急を要する場合に、賃借人が修繕を行い、その費用を賃貸人に請求できるとされています。

相続した賃貸不動産が老朽化している場合など、修繕の必要性が生じるケースは多くあります。この改正により、賃貸人・賃借人双方の修繕に関する責任と権利が明確になり、賃貸借契約を円滑に維持しやすくなりました。相続した不動産の管理においては、定期的なメンテナンス計画を立て、必要に応じて修繕義務を履行することが重要です。

なお、借地権（土地を借りて建物を建てる権利）や定期借家権（期間満了で更新がなく契約が終了する賃貸借）など、借地借家法独自の規定については、民法改正後もその原則は変わっていません。相続する不動産がこれらの権利の対象となる場合は、借地借家法の各条文（借地借家法第3条、第38条など）を個別に確認し、契約内容を十分に理解しておくことが不可欠です。

相続不動産における「売る」「貸す（活かす）」「何もしない（保有する）」の選択肢

相続した不動産について、どのように対応すべきかという問題は、相続人の方々が直面する大きな課題の一つです。ご自身の状況や将来の計画に応じて、最適な選択肢は異なります。

売却（手放す）という選択

不動産を売却することは、相続財産を現金化し、管理負担から解放されるための選択肢です。

メリット

現金化によるメリット：相続税の納税資金を確保しやすくなります。遺産分割協議がまとまりにくい場合に、売却して現金で分割することで、トラブルの解消につながる場合があります。
管理負担からの解放：不動産を保有し続けることで発生する固定資産税や維持管理費、修繕費などの負担から解放されます。特に遠隔地の不動産や老朽化した物件の場合、管理の専門知識や手間が不要になります。
関連：相続したマンションの修繕積立金不足で困った時の解決策：売却・活用・保有の注意点を解説
将来的なリスクの回避：空き家化による資産価値の低下や近隣トラブル、市場価格変動のリスクなどを避けることができます。

デメリット

売却益に対する課税：売却によって利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。相続税とは別の税金であり、税額は所有期間によって変動します。
手続きの手間と費用：不動産の査定、仲介業者との契約、売買契約の締結、登記手続きなど、売却には多くの手間と費用がかかります。
市場価格の影響：不動産市場の状況によっては、希望する価格で売却できなかったり、売却までに時間がかかったりする可能性があります。
関連：相続不動産の査定、複数社比較で何が変わる？注意点と賢い活用法を解説

向いている人

相続税の納税資金が必要な方。
不動産の管理に手間や時間をかけたくない方。
相続人同士で不動産の公平な分割が難しいと感じている方。
将来的な市場変動リスクを避けたい方。

活用（貸す）という選択

相続不動産を賃貸物件として活用することで、継続的な収益を得る選択肢です。民法改正による賃貸借ルールの明確化は、この選択肢を検討する上で重要な考慮事項となります。

メリット

継続的な家賃収入：安定した収入源となり、生活費や他の投資に充てることが可能です。
節税効果の可能性：賃貸事業として不動産を保有することで、所得税や相続税の評価額が引き下げられる場合があります。
資産価値の維持：適切な管理と修繕を行うことで、不動産の老朽化を防ぎ、資産価値を維持することができます。
関連：相続した古いアパート、建て替えと売却のどちらを選ぶ？判断材料と選択肢を解説

デメリット

管理の手間と費用：入居者募集、契約管理、修繕対応、家賃回収など、継続的な管理業務とそれに伴う費用が発生します。民法改正による敷金や原状回復に関するルールの明確化は、トラブル防止に役立ちますが、同時にオーナーとしての責任の範囲を正確に理解する必要があります。
空室リスク：入居者が決まらない期間や、賃料収入が途絶えるリスクがあります。
法規制の遵守：借地借家法をはじめとする不動産関連法規を遵守し、常に最新の情報を把握しておく必要があります。

向いている人

安定した継続収入を希望する方。
不動産を管理する時間や労力、あるいは管理を委託する費用を確保できる方。
長期的な視点で資産形成を考えている方。

保有（何もしない）という選択

現状維持を選択することも一つの方法です。売却や活用に踏み切る前に、時間をかけて検討したい場合に有効です。

メリット

意思決定の猶予：焦って売却や活用を決めずに、家族で話し合う時間や、市場動向を見極める時間を確保できます。
思い出の維持：親御様との思い出がある家や土地など、心理的な価値が高い不動産をすぐに手放すことなく保有できます。
将来の選択肢の温存：将来的に市場価格が上昇した場合の売却や、ライフステージの変化に応じた活用など、様々な選択肢を温存できます。

デメリット

管理費用の継続発生：固定資産税や都市計画税、火災保険料、定期的な清掃やメンテナンス費用など、保有し続ける限り費用が発生し続けます。
関連：相続した不動産の管理費用｜固定資産税以外に注意すべき負担と対策
空き家リスクと負担増：空き家になった場合、特定空き家に指定されると固定資産税の優遇措置が受けられなくなることがあります。また、管理不全による近隣トラブルや資産価値の低下を招くリスクもあります。
関連：政府の相続土地国庫帰属制度｜利用条件とデメリットを専門家が徹底解説
市場変動リスク：経済状況や地域開発によって不動産価格が変動し、将来的に売却や活用のタイミングを逃す可能性もあります。

向いている人

相続税の納税資金に余裕があり、すぐに対応する必要がない方。
親族間で時間をかけて話し合い、慎重に意思決定したい方。
思い出の詰まった不動産を、すぐに手放したくない方。

借地借家法と民法改正を踏まえた相続不動産への対応ポイント

相続した不動産について、借地借家法や民法改正の影響を踏まえて適切に対応するためには、いくつかの重要なポイントがあります。

現在の契約状況を正確に確認する

相続した不動産に賃貸借契約が設定されている場合、まず故人が締結していた賃貸借契約書の内容を正確に確認することが非常に重要です。特に以下の点に注意しましょう。

契約の種類：普通借家契約か、定期借家契約か。借地権の場合、その種類と存続期間。
契約期間：残存期間や更新の有無、更新条件。
賃料：月々の賃料額、保証金や敷金の金額、更新料の有無。
修繕・原状回復に関する特約：民法改正後のルールと異なる特約がある場合、その効力や適用について確認が必要です。
特約条項：契約解除の条件、禁止事項（転貸の可否など）

これらの情報は、将来的な売却、活用、保有のいずれの選択肢を選ぶ上でも判断材料となります。例えば、普通借家契約であれば賃借人の居住権が強く保護されるため、売却時に買い手が限られる可能性があります。また、未登記の建物がある場合は、所有権の整理も必要です。
関連：相続した不動産に未登記建物が見つかったら？売却・活用前に確認すべき所有権の整理とリスク

遺産分割協議における注意点

相続不動産は、その性質上、複数の相続人で共有しにくい財産です。遺産分割協議では、不動産の評価額をどのように定めるか、誰が引き継ぐか、あるいは売却するかなどが論点となります。

不動産の評価：相続税評価額、固定資産税評価額、不動産鑑定評価など、目的によって評価額が異なります。遺産分割では時価に近い評価が求められることが一般的です。
関連：不動産鑑定評価と固定資産税評価：相続・売却で知っておきたい使い分けと注意点、固定資産税評価額と相続税評価額の違いとは？不動産相続で知るべき重要性を解説
相続人全員の合意：遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。借地借家法や民法改正による影響を理解し、共有のリスクや管理の複雑さを踏まえて、慎重に話し合いを進めることが重要です。
関連：相続不動産で「遺産分割協議書を急いで作りたい」と言われた際に専門家が確認すること
生前対策の重要性：将来の相続を見据え、親御様の生前のうちに、遺言書の作成（遺言書に不動産を正確に記載する方法｜トラブル防止のための特定と注意点）や家族信託の検討（家族信託における不動産管理のすべて｜受託者の役割と責任、具体的な実務を解説）を行うことで、遺産分割トラブルを未然に防ぎ、円滑な相続に繋げることが可能です。

専門家への相談を検討する

相続不動産に関する問題は、法律、税務、不動産実務など多岐にわたる専門知識を要します。ご自身の判断だけで進めるにはリスクが伴う場合があるため、専門家への相談を検討することをおすすめします。

行政書士：遺産分割協議書の作成支援、相続手続き全般のアドバイス。
宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター：不動産の売却・活用の相談、市場評価、賃貸管理に関するアドバイス。
弁護士：相続人間での紛争解決、法的紛争に関する代理業務。
税理士：相続税の計算、節税対策、税務申告。

これらの専門家が連携することで、多角的な視点から最適な解決策を提案してもらえます。ご自身の状況に応じて、どの専門家から相談を始めるか検討しましょう。
関連：相続不動産の相談先：相続専門不動産会社と地元密着型、それぞれの特徴と選び方を比較検討

Q&A：借地借家法と相続不動産に関する疑問

Q1：相続した賃貸物件に住んでいる人がいる場合、賃貸借契約は自動的に引き継がれますか？

A1：はい、原則として賃貸借契約は相続人に自動的に承継されます。賃貸人の地位も相続人が引き継ぎますので、賃借人に対しては引き続き賃貸借契約上の義務を履行する必要があります。賃借人がいる場合は、相続した旨を通知し、新しい賃貸人としての情報（振込先など）を伝えるのが一般的です。

Q2：相続した不動産が「借地」の場合、権利関係はどのように整理されますか？

A2：借地権も相続財産の一部として相続人に承継されます。この場合、相続人は借地権者として、地主との間で借地借家法に基づいた契約関係を引き継ぎます。借地権は、定期借地権か普通借地権かによって存続期間や更新の有無が異なりますので、契約内容を詳細に確認することが重要です。地代の支払い義務なども承継されます。

Q3：民法改正後の賃貸借契約について、過去の契約にも影響はありますか？

A3：2020年4月1日より前に締結された賃貸借契約については、原則として改正前の民法の規定が適用されます。しかし、改正後の民法が明確化した「敷金」や「原状回復義務」などの基本的な考え方は、トラブル解決の指針として活用されることがあります。特に、明確な特約がない場合には、改正後の民法の考え方が参考にされる可能性もあるため、相続した賃貸物件の契約を見直す際は、最新の法律知識を持つ専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

借地借家法や、それに関連する民法改正は、相続不動産の取り扱いに多岐にわたる影響を与えます。特に賃貸借契約の敷金、原状回復、修繕に関するルールが明確化されたことで、相続人としては、賃貸物件を管理する上での責任と権利をより正確に理解することが求められるようになりました。

相続不動産を「売る」「貸す（活かす）」「何もしない（保有する）」どの選択肢を選ぶにしても、それぞれのメリット・デメリットを把握し、ご自身の状況や将来の展望に合わせた最適な判断が不可欠です。契約状況の確認、遺産分割協議での慎重な話し合い、そして必要に応じて専門家のアドバイスを得ることが、円滑な相続手続きと不動産活用の鍵となります。

本記事でご紹介した内容は、一般的な制度や考え方を整理したものです。

不動産の評価や負債の有無、ご家族の関係性など、個々の状況によって最適解は異なります。

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本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。