相続したマンションの修繕積立金不足で困った時の解決策：売却・活用・保有の注意点を解説

2026年9月29日

ご自身が相続されたマンションが、実は修繕積立金不足の状態にあると知って戸惑われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

マンションの修繕積立金不足は、将来の大規模修繕に支障をきたすだけでなく、資産価値の低下や売却の難しさなど、さまざまな問題を引き起こす可能性があります。

「このマンションをどうすれば良いのか」「売却はできるのか」「賃貸に出すのは現実的か」といったお悩みは、相続発生後の方だけでなく、生前のうちから資産整理を検討されている方にとっても重要なテーマです。

本記事では、相続したマンションの修繕積立金不足に直面した際に考えられる『売却』『活用』『保有』という3つの選択肢について、それぞれのメリット・デメリット、そして特に注意すべき点を解説いたします。

ご自身の状況に合わせた最適な判断をするための材料として、ぜひご活用ください。

修繕積立金不足とは？相続したマンションで起こりうる問題
- マンションの修繕積立金制度の概要
- 修繕積立金不足が問題となる背景
相続したマンションの修繕積立金不足：放置のリスクと影響
- 資産価値の低下と売却・活用の困難さ
- 管理組合からの徴収強化と法的な責任
【選択肢1】修繕積立金不足マンションの「売却」を検討する場合
【選択肢2】修繕積立金不足マンションの「活用（賃貸など）」を検討する場合
【選択肢3】修繕積立金不足マンションを「保有」し続ける場合
修繕積立金不足への生前対策：円滑な相続のために
Q&A：相続したマンションの修繕積立金不足に関するよくある疑問
まとめ

修繕積立金不足とは？相続したマンションで起こりうる問題

まず、マンションの修繕積立金がどのような制度であるか、そして不足が生じる背景について解説します。

マンションの修繕積立金制度の概要

マンションは、建物全体を良好な状態に維持するために、定期的な大規模修繕工事が必要となります。この費用をまかなうために、区分所有者（マンションの部屋の所有者）が毎月積み立てるのが修繕積立金です。

これは、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第28条の規約等に基づき、各マンションの管理組合が定めた「長期修繕計画」に従って徴収・管理されます。修繕積立金は、建物の共用部分の維持管理や、エレベーター、外壁、屋上などの改修工事に充てられます。

なお、区分所有建物の相続については、過去の記事「区分所有建物の相続｜管理規約の確認と売却・活用の注意点を解説」でも詳しく解説していますので、併せてご参照ください。

修繕積立金不足が問題となる背景

修繕積立金が不足する主な背景としては、以下の点が挙げられます。

当初の積立金設定額の低さ：新築時の販売を有利にするため、初期の修繕積立金が低めに設定され、後に値上げが追いつかないケースがあります。
長期修繕計画の見直し不足：物価や人件費の高騰、予期せぬ設備の劣化などにより、当初の計画と実際の費用に乖離が生じることがあります。計画が適切に見直されないまま進行すると、積立金が不足します。
滞納の発生：一部の区分所有者が修繕積立金を滞納することで、全体の積立金が不足する原因となります。
大規模修繕工事費用の高騰：近年、建設資材や人件費の高騰により、大規模修繕工事の費用が増加傾向にあります。

このような状況に陥ると、マンションの健全な維持管理に支障をきたし、結果としてマンション全体の価値に影響を及ぼすことになります。

相続したマンションの修繕積立金不足：放置のリスクと影響

修繕積立金不足の状態を放置することは、相続人にとって様々なリスクと影響を伴います。

資産価値の低下と売却・活用の困難さ

修繕積立金が不足しているマンションは、適切な大規模修繕が実施できない可能性が高まります。外壁のひび割れ、屋上からの雨漏り、エレベーターの故障など、建物の老朽化が進むと、居住環境が悪化し、入居者や購入希望者からの評価が低下します。

結果として、マンションの資産価値が下がり、将来的に売却しようとした際に、希望する価格で買い手が見つかりにくくなる可能性があります。また、賃貸物件として活用しようとしても、借り手が見つかりにくかったり、期待する家賃設定が難しくなったりすることも考えられます。

管理組合からの徴収強化と法的な責任

修繕積立金が不足した場合、管理組合は通常、以下の対応を検討します。

修繕積立金の値上げ：月々の積立金が大幅に値上げされる可能性があります。
一時金の徴収：大規模修繕工事の実施にあたり、不足分を補うため、各区分所有者に追加で一時金の支払いを求めることがあります。
滞納への対応強化：未納の修繕積立金がある場合、管理組合は法的な手続き（督促、訴訟など）を通じて徴収を強化することがあります。

区分所有法第8条では、「特定承継人（売買等により区分所有権を取得した者）は、その承継した区分所有権に係る管理費や修繕積立金などの債務について、前の区分所有者と連帯して責任を負う」と定められています。これは、相続によって区分所有権を取得した相続人も、被相続人（亡くなった方）が滞納していた修繕積立金があれば、その支払い義務を引き継ぐことを意味します。

そのため、相続した時点で修繕積立金の滞納がないか、また今後の値上げや一時金徴収の可能性について、事前に管理組合に確認することが非常に重要です。

【選択肢1】修繕積立金不足マンションの「売却」を検討する場合

相続したマンションの修繕積立金不足問題から解放されたいと考える場合、売却は一つの有力な選択肢です。

売却のメリット・デメリット

メリット：
- 管理負担や将来的な費用負担から解放されます。
- マンションを現金化し、遺産分割を円滑に進めることができます。
- 他の不動産投資や資産運用に資金を回すことが可能になります。
デメリット：
- 修繕積立金不足が売却価格に影響を与え、希望する価格で売却できない可能性があります。
- 買主が修繕積立金不足を懸念し、購入をためらう可能性があります。
- 売却活動に時間と費用（仲介手数料、印紙税、測量費など）がかかることがあります。
- 売却益が出た場合には、譲渡所得税が課税されることがあります。

売却が向いている人

管理費や修繕積立金の負担をこれ以上続けたくない方。
現金での遺産分割を希望する相続人がいる場合。
他に居住する場所があり、マンションの活用予定がない方。
市場の動向を鑑み、現時点での売却が有利と判断できる方。

売却時の注意点と対策

修繕積立金が不足しているマンションを売却する際には、特に以下の点に注意が必要です。

管理状況の正確な情報開示：
- 買主に対しては、マンションの修繕積立金や管理費の状況、滞納の有無、長期修繕計画の内容、大規模修繕の予定、そして修繕積立金不足の事実と今後の対策（値上げや一時金徴収の可能性など）を正確に開示する義務があります。
- 重要事項説明書にこれらの情報が明記されるため、不正確な情報開示は後々のトラブルにつながりかねません。
- 過去の記事「相続した不動産の現況調査報告書：作成のメリットと最適な活用法」で解説している現況調査報告書なども活用し、客観的な情報を提供することが望ましいでしょう。
売却価格への影響と戦略：
- 修繕積立金不足は、買主にとって将来的な負担増を意味するため、売却価格にマイナスの影響を与えることが一般的です。
- 複数社の不動産会社に査定を依頼し、適正な市場価格を把握することが重要です。この際、修繕積立金不足の状況を正直に伝え、その点を考慮した査定額を出してもらいましょう。過去の記事「相続不動産の査定、複数社比較で何が変わる？注意点と賢い活用法を解説」もご参考ください。
- 売却期間が長期化する可能性も考慮し、価格設定を慎重に行う必要があります。
金融機関の融資への影響：
- 修繕積立金が慢性的に不足しているマンションは、金融機関が融資に消極的になるケースがあります。これは、マンションの資産価値低下リスクや、将来的な一時金徴収による入居者の負担増が懸念されるためです。
- 買主の住宅ローン審査に影響が出る可能性があるため、その点も考慮した上で売却戦略を立てる必要があります。

【選択肢2】修繕積立金不足マンションの「活用（賃貸など）」を検討する場合

すぐに売却するのではなく、賃貸物件として活用し、家賃収入を得ることも選択肢の一つです。

活用のメリット・デメリット

メリット：
- 家賃収入を得ることで、修繕積立金や管理費の負担を軽減できます。
- 将来的に市場価格が回復した際に売却する選択肢を残すことができます。
- 不動産を資産として保有し続けることが可能です。
デメリット：
- 空室リスクや家賃滞納リスクがあります。
- 賃貸管理の手間や費用（管理会社への委託料など）が発生します。
- 修繕積立金不足によるマンションの老朽化が進行した場合、賃料設定が難しくなったり、入居者が見つかりにくくなったりする可能性があります。
- 大規模修繕工事の際の一時金や修繕積立金の値上げにも対応し続ける必要があります。

活用が向いている人

定期的な家賃収入を希望する方。
すぐに売却する必要がなく、将来の市場回復を待つ余裕がある方。
賃貸管理の手間やリスクに対応できる、あるいは専門会社に委託する準備がある方。

活用時の注意点と対策

修繕積立金不足のマンションを賃貸で活用する際の注意点は以下の通りです。

賃料設定と入居者ニーズ：
- 修繕積立金不足が原因で建物全体の老朽化が懸念される場合、周辺の類似物件に比べて競争力が低下し、賃料を高く設定することが難しい場合があります。
- 入居者も管理状況や将来の大規模修繕計画を気にするため、物件の魅力を高めるための工夫（リフォーム、設備の更新など）が必要になることもあります。
賃貸管理体制の構築：
- 賃貸に出す場合、入居者の募集、契約手続き、家賃の徴収、トラブル対応、退去時の原状回復など、さまざまな管理業務が発生します。
- ご自身で管理が難しい場合は、専門の賃貸管理会社への委託を検討しましょう。管理委託費用が発生しますが、専門家によるスムーズな運営が期待できます。
管理組合との連携：
- 賃貸に出しても、区分所有者としての管理組合への参加義務や、修繕積立金・管理費の支払い義務は継続します。
- 管理組合の総会通知や重要な議案（修繕積立金の値上げ、一時金の徴収など）には必ず目を通し、適切に対応することが大切です。

【選択肢3】修繕積立金不足マンションを「保有」し続ける場合

マンションに住み続けたい、あるいは将来的な利用を検討している場合、保有し続けるという選択肢もあります。

保有のメリット・デメリット

メリット：
- 慣れ親しんだ環境で住み続けることができます。
- 将来的な使用目的（ご自身での居住、家族の居住など）に備えることができます。
- 不動産を長期的な資産として保持することができます。
デメリット：
- 修繕積立金や管理費の負担が継続し、値上げや一時金徴収のリスクも伴います。
- 修繕積立金不足が解消されない場合、建物の老朽化が進み、居住環境が悪化する可能性があります。
- 空き家として保有する場合、定期的な管理が必要となり、その費用や手間がかかります。また、空き家化が長期にわたると、行政からの指導や固定資産税の優遇措置の適用外となるリスクもあります（過去記事「相続した不動産の管理費用｜固定資産税以外に注意すべき負担と対策」もご参照ください）。

保有が向いている人

相続したマンションに今後も住み続けたい方。
将来的に家族が住む予定があるなど、明確な活用計画がある方。
修繕積立金や管理費、一時金の値上げといった費用負担を継続して許容できる方。
管理組合活動に積極的に参加し、問題解決に貢献する意思がある方。

保有時の注意点と対策

修繕積立金不足のマンションを保有し続ける場合、以下の点に留意しましょう。

長期的な費用負担の把握：
- 管理組合から提供される長期修繕計画書や過去の総会議事録を確認し、今後の修繕積立金の値上げ予定や一時金徴収の可能性、その金額を事前に把握することが重要です。
- 自身のライフプランと照らし合わせ、将来にわたる費用負担を継続できるか慎重に検討しましょう。
管理組合活動への積極的な参加：
- 修繕積立金不足は、区分所有者全員にとって共通の問題です。管理組合の総会には積極的に参加し、意見を述べたり、問題解決に向けた提案を行ったりすることが大切です。
- 他の区分所有者と連携し、管理組合全体で長期修繕計画の見直しや積立金の適正化に取り組むことで、状況が改善する可能性もあります。
空き家化の予防と管理：
- もしマンションに住まずに空き家として保有する場合は、定期的な通風、清掃、郵便物の確認など、適切な管理を怠らないことが重要です。
- 適切な管理が行われないと、建物の劣化が進むだけでなく、防犯上の問題や近隣トラブルに発展するリスクもあります。

修繕積立金不足への生前対策：円滑な相続のために

生前のうちから修繕積立金不足の問題を認識し、対策を講じることで、相続時の負担を軽減し、円滑な相続を実現できます。

遺言書による意思表示：
相続するマンションに関する方針（売却、活用、保有のいずれか）や、修繕積立金不足に対する考え方を遺言書に明記することで、相続人間の意見の対立を防ぐことができます。不動産の正確な記載方法については、過去の記事「遺言書に不動産を正確に記載する方法｜トラブル防止のための特定と注意点」をご参照ください。
家族信託の検討：
生前に家族信託を設定し、信頼できる家族にマンションの管理・運用を託すことで、所有者の意思に沿った長期的な資産管理が可能になります。これにより、修繕積立金不足への対応も含め、将来の課題に柔軟に対応できる体制を整えられます。家族信託については、過去の記事「家族信託における不動産管理のすべて｜受託者の役割と責任、具体的な実務を解説」で詳しく解説しています。
資産状況と管理規約の確認：
ご自身のマンションの管理規約、長期修繕計画、修繕積立金残高などを定期的に確認し、現状を把握しておくことが重要です。これらの情報を家族と共有することで、将来の相続人がスムーズに状況を理解できるようになります。
親族間での合意形成：
生前のうちに、相続人となる可能性のある親族とマンションの将来について話し合い、共通認識を持つことが大切です。これにより、相続発生後の遺産分割協議でのトラブルを未然に防ぐことができます。

Q&A：相続したマンションの修繕積立金不足に関するよくある疑問

Q1: 修繕積立金が滞納されていた場合、相続人も支払義務がありますか？

A1: はい、原則として相続人も支払い義務を負います。建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第8条により、相続人は被相続人（亡くなった方）が滞納していた管理費や修繕積立金などの債務を承継します。そのため、相続発生時には、必ず管理組合に滞納の有無を確認することが重要です。

Q2: 修繕積立金不足のマンションは売却が難しいですか？

A2: 一般的に、修繕積立金が不足しているマンションは、適切な大規模修繕が行われないことによる資産価値の低下や、将来的な費用負担の懸念から、買主が見つかりにくかったり、売却価格が低くなったりする傾向があります。ただし、立地条件や築年数、管理組合の改善努力など、個別の状況によって売却の難易度は異なります。情報開示を徹底し、信頼できる不動産会社と連携して売却戦略を立てることが大切です。

Q3: マンションの長期修繕計画はどこで確認できますか？

A3: 長期修繕計画は、管理組合が作成・管理しており、原則として管理組合の総会で承認されています。一般的には、管理規約とともに管理組合の事務所や管理会社を通じて閲覧・取得が可能です。重要事項説明書にも記載される情報ですので、売却や購入の際には必ず確認するようにしてください。

まとめ

相続したマンションの修繕積立金不足は、将来のマンションの価値やご自身の負担に大きく影響する問題です。売却、活用、保有という3つの選択肢には、それぞれメリットとデメリットがあり、ご自身の状況や将来の展望に応じて最適な判断が異なります。

本記事で解説した各選択肢の注意点や対策を参考に、管理組合の状況を正確に把握し、必要に応じて専門家のアドバイスも活用しながら、ご自身のマンションにとって最善の道を見つけることが大切です。

本記事でご紹介した内容は、一般的な制度や考え方を整理したものです。

不動産の評価や負債の有無、ご家族の関係性など、個々の状況によって最適解は異なります。

ご自身のケースを客観的に整理したい場合は、初回相談を無料でお受けしています。

状況の確認が必要な方は、お気軽にお問い合わせください。

本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。

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