公正証書遺言で自宅と投資用不動産を個別指定するメリット｜複数不動産の相続対策

2026年6月1日

大切なご自宅や、収益を生む投資用不動産をお持ちのご夫婦にとって、将来の相続は大きな関心事の一つかもしれません。「残された家族が遺産分割で困らないようにしたい」「特定の不動産を特定の相続人に承継させたい」といったお考えをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

特に、自宅と投資用不動産のように性質の異なる複数の不動産を所有している場合、それぞれの財産をどのように引き継ぐかを明確に指定することが、円滑な相続への鍵となります。遺言書の中でも、公正証書遺言は、その高い信頼性と法的安定性から、多くの専門家が推奨する選択肢の一つです。

この記事では、大阪にお住まいの60代のご夫婦のように、複数の不動産をお持ちの方が、公正証書遺言を活用して自宅と投資用マンションを別々に指定することの具体的なメリットについて、その法的側面や実務上の注意点を交えながら解説いたします。

公正証書遺言が選ばれる理由と基本的な特徴
- 公正証書遺言のメリット
- 公正証書遺言の注意点
自宅と投資用不動産を個別指定する具体的なメリット
公正証書遺言作成のプロセスと注意すべき点
【Q&A】公正証書遺言に関するよくある疑問
まとめ

公正証書遺言が選ばれる理由と基本的な特徴

公正証書遺言は、遺言の種類の中でも特に推奨される形式の一つです。その理由は、公証人が関与して作成されるため、法的な要件を満たしやすく、その内容が**原則として**有効であると認められやすい点にあります。

民法第969条では、公正証書によって遺言をする場合の要件が定められています。主な要件としては、証人2人以上の立ち会いのもと、遺言者が遺言の内容を公証人に口授し、公証人がそれを筆記して遺言者及び証人に読み聞かせ、遺言者と証人が署名押印するといった点が挙げられます。これにより、遺言の真実性が担保され、将来的な紛争のリスクを低減することが期待できます。

民法第969条（公正証書遺言）
公正証書によって遺言をするには、次に掲げる方式に従わなければならない。
一　証人二人以上の立会いがあること。
二　遺言者が遺言の趣旨を公証人に口授すること。
三　公証人が、遺言者の口述を筆記し、これを遺言者及び証人に読み聞かせ、又は閲覧させること。
四　遺言者及び証人が、筆記の正確なことを承認した後、各自これに署名し、印を押すこと。
五　公証人が、その証書は前各号に掲げる方式に従って作られたものであることを付記して、これに署名し、印を押すこと。

引用元: e-Gov法令検索民法

公正証書遺言のメリット

形式不備による無効リスクの低減: 法律の専門家である公証人が作成に関与するため、遺言書が法的な要件を満たさず無効となるリスクが**一般的に**低いとされています。
偽造・変造のリスク防止: 公証役場で原本が保管されるため、遺言書が紛失したり、第三者によって偽造・変造されたりする心配が**原則として**ありません。
家庭裁判所の検認が不要: 自筆証書遺言と異なり、相続開始後に家庭裁判所による検認手続き（遺言書の状態を確認し、偽造・変造がないかを調べる手続き）が不要なため、相続手続きを円滑に進めることが期待できます。

公正証書遺言の注意点

費用が発生する: 公証人の手数料や、場合によっては専門家への相談費用がかかります。
証人が必要: 遺言作成時には証人2人以上の立ち会いが必要となります。親族以外の第三者や、専門家を証人として依頼することも可能です。
プライバシーの懸念: 証人や公証人に遺言の内容が知られることになります。

自宅と投資用不動産を個別指定する具体的なメリット

複数の不動産を所有している場合、それぞれの不動産が持つ性質や価値、そして相続人の状況を考慮して、個別に承継先を指定することが、多くのメリットをもたらします。特に、自宅と投資用マンションでは、その利用目的や収益性が異なるため、画一的な指定ではなく、個別の指定が望ましいと**一般的に**考えられます。

遺産分割の円滑化と相続人間の紛争予防

遺言書がない場合、遺産は相続人全員による遺産分割協議を経て分けられることになります。不動産は分割が難しい財産であるため、この協議が難航し、相続人同士の紛争に発展するケースも少なくありません。

公正証書遺言で自宅と投資用マンションの承継先を個別に指定しておくことで、誰がどの不動産を取得するのかが明確になります。これにより、遺産分割協議の手間を省き、相続人間に不要な対立が生じるリスクを大幅に低減することが期待できます。

例えば、「自宅は配偶者に」「投資用マンションは長男に」といった形で具体的に指定することで、相続人それぞれの事情に合わせた配分が可能となり、公平性の観点からも納得感のある分割に繋がりやすくなります。

不動産の特性に応じた最適な承継先の指定

自宅と投資用不動産では、相続後の「活かし方」が異なります。公正証書遺言で個別に指定することで、それぞれの不動産の特性を最大限に活かすことが期待できます。

自宅の指定:
- 配偶者が引き続き居住することを希望する場合、自宅を配偶者に単独で相続させることで、住み慣れた家を失う不安を解消し、居住の安定を図ることができます。この際、配偶者居住権などの制度も検討材料の一つとなりえます。
- 相続人が自宅を売却する、あるいはリノベーションして利用する選択肢を検討する場合、その旨を遺言書に示唆することも可能です。
投資用マンションの指定:
- 投資用マンションは収益を生む財産です。賃貸経営の経験がある相続人や、将来的に資産運用を考えている相続人に承継させることで、その収益性を維持・向上させることが期待できます。
- 場合によっては、特定の事業を承継する相続人に、その事業に必要な不動産を相続させることで、スムーズな事業承継を促すことも可能です。
- 承継人が売却を検討する場合は、その判断を促すような言及を付言事項に加えることも一つの方法です。

このように、各不動産の将来的な「売る／貸す（活かす）／何もしない（保有する）」といった選択肢を見据え、最も適した承継人を指定することは、資産価値の維持・向上にも繋がりうると考えられます。

二次相続まで見据えた長期的な資産設計

遺言書を作成する際、一次相続（例えば夫から妻へ）だけでなく、その後の二次相続（妻から子へ）まで視野に入れることで、より長期的な視点での資産設計が可能になります。

特に配偶者が相続した場合、その配偶者が亡くなった後の相続（二次相続）で、誰に不動産が承継されるかを遺言書で指定しておくことは、将来的な相続関係を複雑にしないために有効な手段となりえます。

例えば、夫婦のどちらかが先に亡くなった際、残された配偶者が自宅を相続し、その配偶者が亡くなった後に自宅を特定の子に、投資用マンションを別の子に相続させる、といった指定も可能です。これにより、複数世代にわたる円滑な資産承継計画を立てることが期待できます。

公正証書遺言作成のプロセスと注意すべき点

公正証書遺言の作成は、公証役場と連携して進めることになります。いくつかのステップと注意点がありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

公正証書遺言作成の流れ

公証人との事前相談: まずは公証役場に連絡し、遺言の内容や必要書類について相談します。財産目録（不動産の登記簿謄本や固定資産評価証明書など）、相続人関係図などを用意することが**一般的に**求められます。
必要書類の準備: 遺言者の印鑑登録証明書、戸籍謄本、相続人となる方の戸籍謄本、不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書などが必要になります。
遺言書の原案作成: 公証人と相談しながら、遺言の内容を具体的にまとめた原案を作成します。
証人の手配: 遺言作成当日に立ち会う証人2人以上を用意します。相続人や受遺者（遺産を受け取る人）は証人にはなれません（民法第970条）。

民法第970条（公正証書遺言の証人及び立会人）
次に掲げる者は、遺言の証人又は立会人となることができない。
一　未成年者
二　推定相続人及び受遺者並びにこれらの配偶者及び直系血族
三　公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人

引用元: e-Gov法令検索民法

公証役場での遺言作成: 遺言者と証人が公証役場に出向き、公証人から遺言書の内容を読み聞かせてもらい、確認後、署名押印して完成となります。

遺留分への配慮

遺言書を作成する際には、遺留分（民法第1042条）に配慮することも重要です。遺留分とは、兄弟姉妹以外の相続人に対し、法律によって保障された最低限の遺産取得分を指します。例えば、特定の相続人にすべての財産を遺す旨の遺言を作成した場合でも、他の相続人が遺留分を侵害されたとして遺留分侵害額請求を行う可能性があります。

民法第1042条（遺留分侵害額の請求権の期間の制限）
遺留分に関する権利は、遺留分権利者が、相続の開始及び遺留分を侵害する贈与又は遺贈があったことを知った時から一年間行使しないときは、時効によって消滅する。相続開始の時から十年を経過したときも、同様とする。

引用元: e-Gov法令検索民法

遺留分を侵害するような内容の遺言書も有効ではありますが、後々のトラブルを防ぐためにも、遺留分に配慮した内容とすることが**一般的に**望ましいでしょう。

付言事項の活用

遺言書には、法的な効力を持つ本文の他に「付言事項」として、家族へのメッセージや遺言作成の意図を書き残すことができます。付言事項には法的な強制力はありませんが、遺言者の想いを伝えることで、相続人が遺言の内容を理解し、納得して相続手続きを進める助けとなることが期待されます。

「なぜ自宅を配偶者に、投資用マンションを長男に相続させたのか」といった具体的な理由や、家族への感謝の気持ちなどを伝えることで、相続人間の感情的な対立を和らげる効果も期待できるかもしれません。

【Q&A】公正証書遺言に関するよくある疑問

Q1: 遺言書がない場合、不動産の相続はどうなりますか？

A1: 遺言書がない場合、民法の規定に基づき、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。不動産は複数の相続人で共有することになるケースも多く、その後の管理や売却、活用を巡って意見の対立が生じやすい傾向があります。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所での調停や審判に移行することもあり、時間や費用、精神的な負担が増大する可能性があります。

Q2: 公正証書遺言の作成にかかる費用はどのくらいですか？

A2: 公正証書遺言の作成費用は、財産の価額や遺言書の枚数、相続人・受遺者の数によって変動します。主な費用は公証人手数料で、これは法律で定められています。例えば、財産の価額が1億円以下の場合、手数料は数万円から十数万円程度となることが**一般的**です。その他、証人への謝礼や、弁護士・行政書士などの専門家に依頼する場合はその費用も加わります。詳細は公証役場のサイトや、直接問い合わせることで確認できます。

参照元: 裁判所「公正証書遺言」

Q3: 遺言書作成後でも内容を変更することは可能ですか？

A3: はい、遺言者はいつでも遺言の内容を撤回したり、変更したりすることができます（民法第1023条）。新しい遺言書を作成することで、以前の遺言書の内容は**原則として**撤回されたり、変更されたりします。公正証書遺言の場合、再度公証役場で手続きを行うことになります。状況の変化に合わせて遺言書を見直すことは、ご自身の意思を適切に反映させる上で大切なポイントです。