相続した不動産に「越境」の疑いがある場合の対処法｜解決への道のりと専門家の役割
相続する自宅に「越境」の疑いがある場合の対処法｜解決への道のりと専門家の役割
ご自身の相続、または親御様からの相続を考える中で、「自宅のブロック塀が隣地に越境しているかもしれない」「物置の一部が境界を超えていると聞いた」といった情報に触れ、不安を感じる方は少なくありません。長年住み慣れた実家であっても、いざ相続となると、普段は意識しなかった不動産の状況が浮かび上がることがあります。越境の疑いがある不動産をスムーズに次世代へ引き継ぐため、あるいはご自身の生前整理として問題を整理するために、何から手を付ければよいのか、専門家はどのように関わるのか、その基本的な考え方と具体的なステップについて解説します。
- 相続不動産の「越境の疑い」まず何を確認すべきか
- 越境問題に関するよくある誤解を解消する
- 越境の疑いがある不動産の相続｜専門家が整理する5つのステップ
- なぜ安易な遺産分割協議書作成は避けるべきなのか
- 実務における確認チェックポイント
- Q&A: 相続不動産の越境問題に関するよくある疑問
- まとめ
相続不動産の「越境の疑い」まず何を確認すべきか
相続をきっかけに、不動産の「越境」という言葉を耳にすると、多くの方が「すぐに解決しなければ」と焦りを感じるかもしれません。しかし、越境問題の本質は、単に「越境しているのか」という一点ではありません。専門家がこのような相談を受ける場合、まず整理するのは「何が確認できていて、何が未確認なのか」という点です。
例えば、不動産会社から「ブロック塀や物置が隣地へ越境しているように見えます」と伝えられたとします。この段階では、まだ「越境の疑い」であり、事実が確認されたわけではありません。大切なのは、見た目の印象だけで判断せず、客観的な資料に基づいて事実を一つひとつ確認していくことです。その上で、相続人全員が現状を正しく理解し、今後の対応方針について合意形成を図ることが、トラブルを未然に防ぐ上で重要となります。
越境問題に関するよくある誤解を解消する
越境問題に直面した際、多くの方が抱きがちな誤解があります。これらの誤解を解消し、冷静に状況を判断することが、適切な解決への第一歩となります。
「昔からだから問題ない」は必ずしも当てはまりません
「このブロック塀は40年以上前からこのままだから、問題ないはずだ」と考える方もいらっしゃるでしょう。確かに長年その状態であったという事実は、過去に隣地所有者との間で黙示の合意があった可能性を示唆するものです。しかし、それだけで法的な問題が全くないとは言い切れません。例えば、新たな隣地所有者が現れた場合や、将来的に不動産を売却する際に、問題として浮上する可能性も考えられます。
一方で、長年続いているからといって、直ちに違法だと断定することもできません。何よりもまず必要なのは、既存の資料や現況に基づいた正確な確認と、可能であれば隣地所有者との話し合いを通じて、双方の認識を明確にすることです。
「不動産会社が言った」だけではまだ「疑い」の段階です
不動産会社が「越境しているように見えます」と伝えた場合、これは専門家としての経験に基づく見立てであり、見た目の印象からの推測であることがほとんどです。この段階では、まだ測量による確定的な事実ではありません。確定測量図や境界確認書といった公的な資料がない限り、「越境の疑い」はあくまで「疑い」として捉えるべきです。
具体的な測量を実施するまでは、越境が事実であると決めつけることは避ける必要があります。後述しますが、まずは資料収集を通じて、現在の境界の状況を客観的に把握することが重要です。
越境があるからといって相続ができないわけではありません
「越境があるなら、自宅を長男に相続させられないのではないか」と心配される方もいらっしゃるかもしれません。しかし、これは誤解です。相続は、亡くなった方（被相続人）が有していた権利や義務を、相続人の方が包括的に承継する手続きです（民法第896条参照）。越境の問題は、土地の利用や境界に関する問題であり、相続手続きそのものを阻害するものではありません。
ただし、越境している事実が判明した場合、相続した不動産の利用や将来的な売却に影響を与える可能性はあります。そのため、相続手続きと並行して越境問題の整理を進めることが推奨されます。
専門家が隣地所有者との交渉を代行する範囲
「専門家に隣地の人と話をして、越境を認めてもらう書類を作ってほしい」というご要望をいただくことがあります。しかし、隣地所有者との交渉や条件調整、境界の確定といった行為は、相手方との権利義務に関する問題であり、特定の専門家が行える業務の範囲が法律で定められています。
- 行政書士は、依頼者の代理人として隣地所有者と直接交渉を行うことは原則としてできません。ただし、合意された内容に基づいて境界確認書や遺産分割協議書などの書類を作成することは可能です。
- 土地家屋調査士は、土地の測量を行い、境界線を特定する専門家です。隣地所有者の立ち会いのもと境界を確認し、境界確認書を作成することができます。
- 弁護士は、隣地所有者との間で紛争が生じている場合や、権利義務に関する交渉を依頼者に代わって行うことができます。
各専門家が対応できる範囲を理解し、適切な専門家と連携して対応を進めることが重要です。
越境の疑いがある不動産の相続｜専門家が整理する5つのステップ
相続時の越境問題は、複数の側面からアプローチする必要があります。専門家は、問題を一つにまとめて考えるのではなく、それぞれを切り分けて整理を進めます。以下に、一般的な整理のステップをご紹介します。
ステップ1：現状把握のための資料を集める
まず最初に、対象となる不動産の現状を客観的に把握するための資料を収集します。これには以下のようなものが含まれます。
- 土地・建物の登記事項証明書：不動産の所有者、所在、面積などが記載されています。
- 公図（地図に準ずる図面）：地番や形状が示されており、おおまかな隣地との位置関係を確認できます（不動産登記法第14条第1項）。
- 地積測量図：土地の形状、面積、境界点の座標などが詳細に示された図面です。
- 確定測量図の有無：過去に境界確定測量が行われた場合は、その図面が存在するか確認します。
- 境界確認書の有無：隣地所有者との間で境界について合意した書面が存在するか確認します。
「越境しているように見える」という情報だけで判断せず、これらの資料から事実関係を裏付けることが重要です。
参照元：法務局：不動産登記に関する登記事項証明書等の交付請求について
ステップ2：相続関係を正確に整理する
越境問題と並行して、相続そのものの手続きも進める必要があります。これには以下のような作業が含まれます。
- 戸籍の収集：被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本等を収集し、相続人全員を特定します。
- 相続人の確定：戸籍に基づいて、法律上の相続人を確定します。
- 遺言書の有無の確認：遺言書が存在するかどうかを確認します。遺言書があれば、その内容が遺産分割に優先されます。
越境問題があるからといって、相続の基本的な確認を後回しにすることはできません。これらの手続きは、不動産の権利関係を明確にし、今後の対応の基礎となります。
ステップ3：「疑い」と「事実」を明確に区別する
ここが非常に重要なポイントです。「物置が隣地に越境しているらしい」という話があっても、それはあくまで現時点では「推測」です。ステップ1で収集した資料や、必要に応じて現地での測量などを通じて、具体的な状況を確認します。
例えば、地積測量図と現地の状況を照らし合わせることで、初めて「この部分が境界を超えている」という事実が確認できます。このように、確認できた事実と、まだ未確認の事項を分けて整理することで、冷静に問題の本質を把握することができます。
ステップ4：相続人全員で情報を共有し、認識をそろえる
相続人全員が越境問題の現状、すなわち「何が確認できていて、何が未確認なのか」を正しく理解し、認識をそろえることが重要です。例えば、一人の相続人が「相続してから考えればいい」と考えている一方で、別の相続人が「先に確認しないと不安だ」と考えている場合、その認識のずれが後々のトラブルの原因となる可能性があります。
越境問題が未確認であることを相続人全員に共有した上で、対象不動産の取得方法や今後の対応方針について合意が維持されるかを確認しましょう。話し合いの場を設け、それぞれの意見や懸念を共有することが、円滑な相続手続きにつながります。
ステップ5：各専門家の業務範囲を切り分けて対応を進める
前述の通り、越境問題の解決には複数の専門家が関与する可能性があります。専門家は、ご自身の業務範囲を明確にした上で、必要に応じて他の専門家との連携を提案します。
- 行政書士が対応できる範囲：戸籍収集、相続人調査、相続関係説明図の作成、登記事項証明書などの資料整理、合意済み事項に基づく遺産分割協議書の作成など、相続手続き全般における書類作成や調査業務。
- 土地家屋調査士が対応する範囲：境界確定測量、境界標の設置、境界確認書の作成など、土地の物理的な境界に関する専門業務。
- 弁護士が対応する範囲：隣地所有者との紛争解決のための交渉代理、訴訟対応など、法的な権利義務に関する代理業務。
ご自身の状況に応じて、どの専門家と連携すべきかを見極めることが肝要です。
なぜ安易な遺産分割協議書作成は避けるべきなのか
相続人の中には、「越境のことは書かずに、早く遺産分割協議書を作成してしまいたい」と考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、遺産分割協議書は、不動産を正しく特定し、相続人全員の合意内容を明確にするための重要な書面です。未確認の事実を前提に内容を変えたり、気になる点を意図的に隠したりして作成することは、将来的なトラブルの原因となり得ます。
例えば、越境の事実を隠して遺産分割協議書を作成し、後になって受取った相続人が売却しようとした際に越境が発覚すれば、売買契約に支障が出たり、他の相続人との間で責任問題に発展したりする可能性があります。
遺産分割協議書は、事実確認が十分にされた上で、その内容に基づき作成されるからこそ、その効力を発揮します。焦って書類作成を進めるよりも、まずは事実関係の整理を優先することが、結果的に安全で確実な手続きにつながります。
参照元：法務省：相続登記の申請義務化について（相続登記には遺産分割協議書などの添付が必要となる場合があります。）
実務における確認チェックポイント
越境の疑いがある相続不動産について、専門家が最初に確認する一般的な手順は以下の通りです。
- 対象不動産の登記事項証明書を取得し、登記情報を確認します。
- 公図や測量図（地積測量図、確定測量図など）の有無を確認します。
- 境界確認書など、隣地との境界に関する過去の合意を示す書類の有無を確認します。
- 被相続人の戸籍を収集し、相続人全員を確定します。
- 遺言書の有無を確認します。
- 越境が疑われる箇所について、収集した資料と現況を照らし合わせ、「事実」と「推測」に切り分けて整理します。
- 相続人全員に対して、現状の確認状況と、事実として判明していること、まだ未確認であることについて詳細に説明し、情報を共有します。
- 相続人全員の合意済み事項だけを書面化する準備を進めます。未確定事項は保留とするか、その旨を明記します。
焦って結論を出すよりも、確認できることを一つずつ積み重ねる方が、結果として安全で確実な解決に繋がります。
Q&A: 相続不動産の越境問題に関するよくある疑問
Q1: 越境が判明した場合、必ず解決しないと不動産は売却できませんか？
A: 越境が判明した場合でも、不動産を売却すること自体は可能です。しかし、越境の状況や、隣地所有者との合意の有無によって、売却の難易度や売却価格に影響が出ることが考えられます。
例えば、隣地所有者との間で越境に関する覚書が交わされており、その内容が買主にも承継される場合は、比較的売却しやすいかもしれません。一方で、隣地との間で一切合意がなく、将来的なトラブルのリスクがある場合は、買主が見つかりにくかったり、価格交渉で不利になったりする可能性があります。売却を検討する際には、越境の状況を正確に把握し、必要に応じて隣地所有者との合意形成を図ることが望ましいでしょう。
Q2: 生前に越境問題が発覚した場合、どのような対策が考えられますか？
A: 生前に越境問題が発覚した場合は、以下のような対策を検討することができます。
- 境界確定測量の実施：土地家屋調査士に依頼し、正式に境界を確定させることで、越境の有無や範囲を明確にできます。
- 隣地所有者との合意形成：測量結果に基づいて隣地所有者と話し合い、境界確認書や越境に関する覚書を交わすことで、将来のトラブルを予防できます。
- 越境物の撤去や移設：越境が明確な場合は、隣地所有者の同意を得て、越境している構造物（ブロック塀や物置など）を撤去したり、移設したりすることも選択肢の一つです。
- 遺言書への記載：越境に関する状況や、生前に行った対応内容、将来相続人に希望する対応などを遺言書に記載することで、相続人の負担を軽減し、スムーズな手続きを促すことができます。
生前の対策は、将来の相続トラブルを回避し、相続人が安心して不動産を承継するための有効な手段となります。
Q3: 家族信託や遺言書で越境問題に対応することは可能ですか？
A: 家族信託や遺言書は、ご自身の財産を特定の人物に承継させる、または財産管理の仕組みを設けるための有効な手段ですが、越境問題そのものを直接的に解決するものではありません。
- 遺言書：遺言書には、越境している不動産に関する状況や、相続人に対する希望（例：越境が判明した場合は、隣地所有者と協力して解決に努めること）などを記載することは可能です。これにより、相続人が問題に直面した際に、被相続人の意思を参考にすることができます。
- 家族信託：家族信託は、不動産を含む財産の管理・処分権を信頼できる家族に託す制度です。信託契約の中で、受託者（財産を管理する家族）が越境問題に対してどのような権限を持ち、どのように対応すべきかを定めることはできます。しかし、これによって越境の事実関係が変わったり、隣地所有者の権利が自動的に解決されたりするわけではありません。
これらの制度は、越境問題が発生した場合の対応方針を定める手助けとはなりますが、問題の根本的な解決には、別途測量や隣地との交渉といった実務的な対応が必要となります。
まとめ
相続する自宅に「越境」の疑いがあるという状況は、多くの方にとって大きな不安の種となります。しかし、大切なのは、焦って結論を出そうとせず、まずは「越境しているのか」ではなく、「何が確認できていて、何が未確認なのか」を冷静に整理することです。
専門家は、まず資料収集を通じて事実を把握し、越境問題と相続手続きを切り分けて考えます。そして、相続人全員が同じ情報を共有した上で、合意済み事項を着実に書面化するプロセスをサポートいたします。越境問題は複雑に見えますが、適切な手順を踏み、必要に応じて各分野の専門家と連携することで、円滑な解決への道筋を見つけることが可能です。ご自身の状況に応じて、ぜひ一度専門家にご相談ください。
本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。
