家族信託で認知症による不動産資産凍結を防ぐ｜組成手順と注意点を解説

2026年6月25日

将来への備えとして、ご自身の財産管理やご家族への円滑な承継についてお考えになる方は少なくありません。特に大切な不動産は、その管理や処分が複雑になることもあり、漠然とした不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。ご自身の認知症などにより、いざというときに不動産が『凍結』し、ご家族が困ってしまうのではないかとご心配されている方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、認知症による不動産資産の凍結リスクに備えるための有効な手段の一つである「家族信託」に焦点を当て、その仕組みから具体的な組成手順、そして注意点までを詳しく解説します。大切なご家族が将来、不動産のことで困らないよう、今のうちから準備を進めるための判断材料としてお役立てください。

認知症と不動産資産凍結のリスク
家族信託とは？認知症対策に有効な仕組み
- 家族信託の基本的な構造
- なぜ認知症対策に家族信託が有効なのか
家族信託の組成手順
家族信託のメリットとデメリット
- メリット
- デメリット
不動産を家族信託する際の注意点
よくある質問（Q&A）
まとめ

認知症と不動産資産凍結のリスク

ご自身が認知症になった場合、これまで当たり前にできていた財産に関する手続きができなくなるリスクがあることをご存じでしょうか。不動産の売却や賃貸契約の締結、リフォーム工事の契約、銀行口座からの多額の引き出しなど、財産管理に関する重要な行為は、法的な判断能力があることが前提とされます。

もし判断能力が不十分になったと判断されると、これらの行為ができなくなり、不動産が文字通り「凍結」した状態になってしまう可能性があります。これは、ご本人の資産を守るための制度ではありますが、ご家族からすると、不動産を有効活用したくてもできない、売却して介護費用に充てたくても売却できない、といった問題に直面する原因となります。このような状況は、ご家族にとって大きな負担となりかねません。

家族信託とは？認知症対策に有効な仕組み

このような不動産資産の凍結リスクに備える有効な手段の一つが「家族信託」です。家族信託は、ご自身の財産を信頼できるご家族に託し、ご自身の意向に沿って管理・運用・承継してもらうための仕組みです。

家族信託の基本的な構造

家族信託は、主に次の3つの役割の登場人物によって構成されます。これは信託法（e-Gov法令検索：信託法）において規定されています。

委託者（いたくしゃ）：財産を託す人。ご自身の財産を信託し、管理を任せたいと考えるご本人です。
受託者（じゅたくしゃ）：財産を託され、管理・運用する人。ご家族の中で、委託者の意向に沿って財産を管理する人です。
受益者（じゅえきしゃ）：信託財産から利益を受ける人。信託の目的に応じて、委託者ご自身やご家族が受益者となることができます。

例えば、お父様（委託者）がご自身の所有するアパート（信託財産）を長男（受託者）に託し、アパートの賃料収入はお父様ご自身（受益者）が受け取る、といった設定が考えられます。そして、お父様に万が一のことがあった際には、その賃料収入をお母様（第二受益者）が受け取る、といった形で、世代を超えた財産承継の仕組みをあらかじめ定めておくことも可能です。

なぜ認知症対策に家族信託が有効なのか

家族信託が認知症対策として有効である理由は、信託された財産の所有権が形式上は受託者に移転する点にあります。これにより、委託者ご自身が認知症になり判断能力を失ったとしても、受託者が委託者があらかじめ定めた契約内容に従い、信託された財産（例：不動産）を管理・処分することが可能になります。

通常の財産であれば、ご本人が判断能力を失えば、原則として家庭裁判所が選任する成年後見人等が管理することになります。しかし、家族信託を設定していれば、成年後見制度を利用することなく、ご自身の信頼するご家族（受託者）が、ご自身の希望に沿って不動産を売却したり、賃貸したりといった柔軟な対応が可能となります。これは、ご本人の意思が尊重され、ご家族が不動産の処分や活用で困らないための重要な仕組みと言えるでしょう。

家族信託の組成手順

家族信託の組成は、関係者の合意形成から信託登記まで、複数のステップを経て進められます。計画的に進めることが大切です。

事前準備と関係者の合意形成

まず、ご自身がどのような目的で家族信託を利用したいのかを明確にすることが重要です。例えば、「認知症になった場合に備えたい」「ご自身の死後も、障がいのある子どもの生活をサポートしたい」「事業用不動産をスムーズに後継者に引き継ぎたい」など、目的は多岐にわたります。その上で、ご家族と十分に話し合い、家族信託の仕組みや目的、役割分担について理解と合意を得ることが不可欠です。

特に、誰を受託者とするか、受益者を誰にするかといった点は、ご家族の状況に合わせて慎重に検討する必要があります。受託者には、財産管理の責任が伴うため、信頼できるご家族を選び、その役割を理解してもらうことが大切です。

信託契約の内容検討と契約書作成

目的と関係者の合意が形成できたら、信託契約の内容を具体的に検討し、信託契約書を作成します。信託契約書には、主に以下の内容を盛り込みます。

信託の目的：なぜ信託を設定するのかを明記します。
信託財産：どの財産を信託するのかを具体的に特定します。不動産の場合、地番、家屋番号なども記載します。
委託者、受託者、受益者：それぞれの氏名や住所を明記します。
受託者の権限と義務：信託財産の管理・運用・処分について、受託者がどこまで行えるのか、どのような義務を負うのかを定めます。
受益者の権利：受益者がどのような利益を受けられるのか、その方法などを定めます。
信託の終了事由と残余財産の帰属：信託がいつどのように終了し、終了後の財産を誰に引き継ぐのかを定めます。
受益者連続型信託：委託者が亡くなった後も、別の方を受益者とする（二次受益者、三次受益者など）ことで、さらに先の世代まで財産承継の道筋を定めることも可能です。

信託契約書は、私文書として作成することも可能ですが、後々のトラブル防止のため、公正証書として作成することが推奨されます。公正証書とすることで、その内容が公証人によって証明され、より高い証拠力を持つことになります。

信託登記の手続き

信託財産に不動産が含まれる場合、信託契約締結後には、不動産の信託登記（e-Gov法令検索：不動産登記法第97条）を行います。これは、信託の存在とその内容を公示し、第三者に対抗するための手続きです。

信託登記は、受託者を登記権利者、委託者を登記義務者として共同で申請します。通常の所有権移転登記とは異なり、信託目録が登記記録に追加され、信託の目的や受託者の権限などが明記されます。この登記により、登記簿謄本を確認すれば、その不動産が信託財産であることが誰にでもわかるようになります。

家族信託のメリットとデメリット

家族信託は有効な手段ですが、メリットとデメリットの両方を理解し、ご自身の状況に合うかを検討することが重要です。

メリット

認知症による資産凍結の回避：委託者が認知症により判断能力を失っても、受託者が信託契約に基づき財産管理・処分を行えるため、不動産が凍結する事態を防ぐことができます。
柔軟な財産管理・承継設計：信託契約の内容を自由に設計できるため、ご自身の目的に合わせて、特定の財産を特定の人物に、特定の時期に、特定の形で承継させるといった、柔軟な財産承継が可能です。例えば、受益者連続型信託により、ご自身の次だけでなく、さらに次の世代への承継方法まで指定できます。
遺言ではできない財産承継も可能に：遺言は原則として一代限りの効力しか持ちませんが、家族信託であれば複数世代にわたる財産承継の指定が可能です。
共有名義問題の回避：複数の相続人が不動産を共有することによる将来的なトラブル（売却・賃貸の合意形成の難しさなど）を、信託により受託者に一元管理させることで回避できます。

デメリット

組成・運用に費用と手間がかかる：信託契約書の作成費用（専門家への報酬や公正証書作成費用）、信託登記の登録免許税、不動産取得税（信託の目的や受益者の設定によっては非課税となる場合もあります）など、初期費用が発生します。また、受託者には信託財産の管理・運用に関する帳簿作成などの手間と責任が伴います。
専門知識が必要：法的な知識や税務に関する専門知識が求められるため、組成にあたっては専門家への相談が不可欠です。
遺留分に配慮が必要な場合がある：家族信託によって特定の財産を特定の受益者に承継させる場合、他の相続人の遺留分（民法第1042条）を侵害する可能性があります。遺留分を侵害すると、トラブルの原因となるため、慎重な検討と配慮が必要です。
倒産隔離機能がない：受託者が破産した場合、信託財産は受託者の固有財産とは区別され、差押え等の対象にはなりません（信託法第25条）。しかし、委託者が破産した場合は、信託契約が取り消される可能性があるなど、完全な倒産隔離機能を持つわけではありません。

不動産を家族信託する際の注意点

不動産を信託財産とする場合、特有の注意点があります。

信託する不動産の評価と登記

信託する不動産は、信託契約書に正確に記載する必要があります。また、信託登記を行う際には、不動産の評価額に応じて登録免許税が課されます。登録免許税は、固定資産税評価額の1000分の4（土地の信託の場合）または1000分の2（建物の信託の場合）ですが、受益者がご本人である自益信託の場合など、特定の要件を満たせば税率が軽減される特例もありますので、ご確認ください。

なお、信託された不動産の管理・処分については、信託契約書に記載された受託者の権限の範囲で行われます。例えば、契約書に売却権限が明記されていれば、受託者はご本人の判断能力に関わらず、その不動産を売却することが可能となります。一方で、賃貸活用を進めたい場合も、賃貸契約の締結・更新・解除など、必要な手続きを受託者が行うことができます。

信託財産にかかる税金

家族信託における税務は複雑であり、注意が必要です。

贈与税：原則として、信託契約によって財産が移転しても、実質的な受益者が変わらない「自益信託」の場合には、贈与税はかかりません。しかし、委託者から受益者へ財産が移転し、受益者が委託者とは別の人である「他益信託」の場合には、受益者に贈与税が課される可能性があります。
不動産取得税：信託によって不動産の所有権が形式的に受託者に移転しますが、一定の要件を満たす信託の場合には、不動産取得税は非課税となります（地方税法第73条の7）。例えば、委託者と受益者が同一である「自益信託」などが該当します。
登録免許税：信託登記の際に課税されます。税率は上記のとおりです。
固定資産税：信託された不動産の固定資産税は、原則として受託者が納税義務者となります。ただし、税額計算の基礎となるのは信託財産である不動産であり、実質的な負担は受益者が負うケースが一般的です。
所得税：信託された不動産から賃料収入などが生じる場合、その所得にかかる所得税は、原則として受益者に課されます。

これらの税金は、信託の形態や契約内容によって取り扱いが異なりますので、事前に税理士などの専門家にご確認いただくことをお勧めします。

受託者の責任と義務

受託者は、信託財産を善良な管理者の注意をもって管理する義務（信託法第29条）を負います。また、信託財産と固有財産を明確に区別して管理する義務（信託法第34条）や、信託事務に関する帳簿書類を作成・保管し、受益者に対して報告する義務（信託法第36条、第37条）などがあります。

受託者には、これらの重い責任が伴うため、選任にあたっては、その能力と信頼性を十分に考慮することが不可欠です。また、受託者が複数いる場合の役割分担や、受託者が任務を遂行できなくなった場合の次の受託者（第二受託者など）の指定についても、あらかじめ契約で定めておくことで、将来のリスクに備えることができます。

よくある質問（Q&A）

家族信託に関してよくいただくご質問とその回答をご紹介します。

Q1: 家族信託はどのような状況で特に有効ですか？

A1: 家族信託は、特に以下のような状況で有効な選択肢となります。

ご自身が認知症になった場合に、ご家族が不動産や預貯金の管理・処分で困ることを避けたい場合。
複数の不動産を所有しており、将来的な相続でご家族間のトラブルを未然に防ぎたい場合。
障がいのあるお子様や配偶者の生活資金を確保し、ご自身の死後も安定した生活を送れるようにしたい場合。
共有名義の不動産があり、将来の世代交代で管理が複雑になることを避けたい場合。
特定のご家族に、特定の財産を複数世代にわたって承継させたい場合（例：家業の土地・建物など）。

Q2: 家族信託以外に認知症対策はありますか？

A2: 家族信託以外にも、認知症対策として以下のような制度があります。

任意後見制度：ご自身が元気なうちに、将来の判断能力が低下した場合に備えて、財産管理などを任せる「任意後見人」をあらかじめ選任しておく制度です。任意後見契約は公正証書で作成し、ご本人の判断能力が低下した後に家庭裁判所が任意後見監督人を選任することで効力が生じます。
財産管理契約：判断能力が低下する前であれば、ご家族などに財産管理を委任する契約を結ぶこともできます。しかし、ご本人の判断能力が低下すると、契約の解除や変更が難しくなるなどの限界があります。
成年後見制度（法定後見）：ご本人の判断能力が既に低下している場合に、家庭裁判所が後見人を選任し、ご本人の財産管理や身上監護を行う制度です。この制度は、ご家族の申し立てによって開始されます。

それぞれの制度には特徴があり、ご自身の状況や希望に応じて最適なものを検討することが大切です。

Q3: 家族信託を検討する際、まず何から始めるべきですか？

A3: 家族信託を検討する際には、まず「ご自身の現状の財産状況を把握すること」と「ご家族と将来について話し合うこと」から始めることをお勧めします。