遺産分割調停における不動産の「現物分割」と「換価分割」を徹底解説｜メリット・デメリットと選択のポイント

2026年6月20日

相続で不動産を受け継ぐ際、遺産分割協議で合意に至らず、遺産分割調停に進むケースがあります。特に不動産は、その性質上、分割方法が複雑になりがちです。ここでは、遺産分割調停において検討される不動産の主要な分割方法である「現物分割」と「換価分割」について、それぞれの具体的な方法、メリット・デメリット、そしてどのような状況で選択されるべきか、判断のポイントを解説します。相続後の手続きに悩む方はもちろん、生前のうちに円滑な相続を準備したいとお考えの方にもお役立ていただける内容です。

結論：現物分割と換価分割の選択が重要
遺産分割調停とは？不動産が争点になるケース
不動産の「現物分割」とは？
不動産の「換価分割」とは？
現物分割と換価分割、どちらを選ぶべきか？判断のポイント
遺産分割調停における不動産評価の重要性
遺産分割調停と不動産処分の手続きの流れ
Q&A
まとめ

結論：現物分割と換価分割の選択が重要

遺産分割調停における不動産の分割方法は、主に「現物分割」と「換価分割」の2つです。現物分割は不動産をそのまま相続人が取得する方法であり、換価分割は不動産を売却して金銭を分割する方法です。それぞれにメリット・デメリットがあるため、相続人の状況や不動産の特性を考慮し、最も適切な方法を選択することが重要です。

遺産分割調停とは？不動産が争点になるケース

遺産分割調停とは、相続人同士で遺産分割協議を行っても合意に至らない場合に、家庭裁判所の調停手続を利用して話し合いを進めることを指します。裁判官と調停委員が間に入り、当事者の意見を聞きながら、合意形成を促します。

不動産が遺産に含まれる場合、他の財産と比較して分割が複雑になりやすく、調停の主な争点となることが少なくありません。その理由は、以下の点が挙げられます。

評価額の認識の相違：不動産の評価は、固定資産税評価額、路線価、実勢価格など多様な指標があり、相続人によってその認識や期待値が異なる場合があります。
特定の相続人の利用希望：特定の相続人が故人と同居していた不動産や、事業用として使用したい不動産の場合、その相続人が取得を強く希望することがあります。
維持管理の負担：不動産は固定資産税や維持管理費がかかり、管理の手間も生じます。これらの負担を誰が負うか、どのように分配するかも問題になります。
容易に分けられない性質：預貯金のように明確に均等に分割することが難しいため、分割方法そのものが争点となりやすいです。

民法第907条では、遺産の分割は、共同相続人の協議で定めることができるとされています。協議が調わないとき、または協議をすることができないときは、家庭裁判所に分割を請求できる旨が定められており、この手続きが遺産分割調停へと繋がります。（参照：e-Gov法令検索民法第907条）

不動産の「現物分割」とは？

現物分割の定義と具体例

現物分割とは、相続財産である不動産をそのままの形で、特定の相続人が取得したり、相続人複数人で共有したり、あるいは土地を分筆（一つの土地を複数に分割すること）してそれぞれが取得したりする方法です。

具体的な例としては、以下のようなケースが考えられます。

単独取得：自宅不動産を長男が単独で相続し、他の兄弟には預貯金などの他の遺産や、長男からの代償金（不動産を受け取った相続人が他の相続人に対して支払う金銭）を渡して調整する。
共有取得：収益物件であるアパートを、相続人全員が法定相続分に応じて共有名義で相続し、賃料収入を分け合う。
分筆による分割：広大な土地を相続人AとBで分筆し、それぞれが独立した土地として取得する。

メリット

不動産を維持できる：故人が大切にしていた家屋や土地、思い入れのある不動産を失わずに済みます。
売却の手間や費用がかからない：不動産を売却する際に発生する仲介手数料や測量費用などのコスト、売却活動の手間を省くことができます。
不動産を活用し続けられる：居住用として利用を続けたり、賃貸物件として収益を得たりするなど、不動産本来の価値を享受できます。

デメリット

公平な評価が難しい：不動産の価値を客観的に評価し、全ての相続人が納得する形で分割するのが困難な場合があります。
代償金が必要になる場合がある：特定の相続人が不動産を取得する際、他の相続人との公平性を保つために、不足分を金銭で支払う「代償分割」となることがあります。これにより、不動産を取得する相続人に経済的負担が生じる可能性があります。
共有名義の場合のリスク：複数人で共有名義とすると、将来的に売却や大規模な修繕を行う際に、共有者全員の同意が必要となり、意見の相違からトラブルに発展するリスクがあります。
分筆ができない土地がある：土地の形状や接道義務などにより、物理的に分筆が不可能な場合や、分筆によって土地の価値が大幅に下がるケースもあります。

現物分割が向いているケース

特定の相続人が、その不動産に居住し続けたい、あるいは事業で利用したいと強く希望している場合。
不動産以外の相続財産（預貯金など）が豊富にあり、現物分割による不公平を代償金で調整できる場合。
相続人全員が、不動産を共有で保有することに合意し、今後の管理や処分に関する取り決めもできている場合。
故人の遺言書で、特定の不動産を特定の相続人に「相続させる」旨が具体的に指定されている場合（生前対策の一環として有効です）。

不動産の「換価分割」とは？

換価分割の定義と具体例

換価分割とは、相続財産である不動産を売却し、その売却によって得られた金銭を、相続人全員で法定相続分や遺産分割協議で合意した割合に応じて分配する方法です。

例えば、相続不動産である土地と建物を売却し、売却代金が5,000万円だった場合、これを相続人AとBが半分ずつ、2,500万円ずつ取得するといったケースが該当します。

メリット

公平な金銭での分割が可能：不動産という評価が難しい財産を金銭に換えることで、客観的かつ公平な分割が実現しやすくなります。
不動産管理の負担解消：不動産を所有することに伴う固定資産税、都市計画税、維持管理費などの負担から解放されます。空き家問題など、管理に手間がかかる不動産の場合に特に有効です。
換金性の確保：売却代金は、相続税の納税資金や、相続人の生活資金、他の投資などに充てることができます。

デメリット

売却手続きの手間と費用：不動産を売却するためには、不動産会社との契約、内覧対応、各種契約手続きなど、時間と手間がかかります。また、仲介手数料、測量費用、登記費用などの諸費用が発生します。
市場価格に左右される：不動産の売却価格は、その時の市場状況や景気、物件の状態、立地などによって変動します。希望通りの価格で売却できないリスクもあります。
税金（譲渡所得税）が発生する可能性がある：不動産の売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。ただし、「取得費加算の特例」（相続や遺贈により取得した不動産を、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合に、支払った相続税の一部を譲渡所得の計算における取得費に加算できる特例）など、節税につながる特例が適用できるケースもあります。
不動産への愛着がある場合の感情面：故人の思い出の詰まった不動産を手放すことに抵抗を感じる相続人もいるかもしれません。

換価分割が向いているケース

相続人の中に、その不動産を単独で引き継ぎたいと希望する人がいない場合。
不動産の維持管理が困難、あるいは管理する相続人が遠方に住んでいるなど、管理負担を避けたい場合。
相続財産全体に占める不動産の割合が高く、公平な分割を最優先したい場合。
相続税の納税資金が必要であり、不動産を換金して充当したい場合。
生前のうちに、故人が不動産を売却して金銭化しておくことで、相続発生後の分割を容易にできます。また、家族信託で不動産の管理・処分を信託財産とし、最終的に売却して受益者に金銭を交付する形も考えられます。

現物分割と換価分割、どちらを選ぶべきか？判断のポイント

遺産分割調停で現物分割と換価分割のどちらを選択するかは、様々な要素を総合的に考慮して判断する必要があります。以下に、主な判断ポイントを挙げます。

不動産の評価額と公平性
- 相続人全員が納得できる不動産の評価額をどのように算定するかが重要です。特に現物分割の場合、不動産の価値を巡って意見が対立しやすい傾向にあります。
- 不動産鑑定士による鑑定評価は、客観的で信頼性の高い評価額を示すため、公平な分割に向けた有力な根拠となります。
相続人の意向と合意形成
- 各相続人が不動産をどのようにしたいと考えているか（所有したい、現金にしたい、管理したくないなど）を丁寧に聞き取り、合意形成を目指すことが最も重要です。
- 家族会議などを通じて、遺産分割に関する全員の希望や懸念を共有し、納得のいく解決策を模索するプロセスが円滑な相続に繋がります。
相続人の経済状況と税負担
- 現物分割で代償金が必要になる場合、不動産を取得する相続人にその支払い能力があるかを確認する必要があります。
- 換価分割を選択した場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。しかし、「取得費加算の特例」や、居住用財産の売却であれば「居住用財産の3,000万円特別控除」など、税負担を軽減する特例も存在します。これらの特例を適用できるかどうかも考慮に入れるべきでしょう。（参照：国税庁 No.3306 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）
不動産の特性
- 不動産の立地、築年数、管理状況、再建築の可否、将来的な資産価値の変動可能性などを総合的に検討します。
- 土地を分筆して分割する「現物分割」を検討する場合、そもそも分筆が可能か、分筆後の土地の価値が保たれるかといった専門的な判断も必要になります。
他の相続財産の有無
- 不動産以外の預貯金や有価証券などの財産が十分にあり、それらを活用して現物分割における代償金を支払えるかどうかも、選択の重要な要素です。

遺産分割調停における不動産評価の重要性

遺産分割調停において、不動産の評価は公平な分割を実現するための基盤となります。適切な評価がなければ、相続人同士の合意形成が困難になるだけでなく、後に不公平感から新たな紛争に発展するリスクも生じます。

不動産の評価にはいくつかの方法がありますが、それぞれ目的や基準が異なります。

固定資産税評価額：市町村（東京23区は都）が固定資産税を課税するために定める評価額です。毎年送付される固定資産税納税通知書に記載されています。実勢価格よりも低い傾向にあります。
路線価・倍率方式による評価額：国税庁が公表する、相続税や贈与税の算定に用いられる評価額です。道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額（路線価）や、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出する方法（倍率方式）があります。実勢価格の概ね8割程度と言われています。（参照：国税庁路線価図・評価倍率表）
実勢価格：実際に不動産市場で取引される価格を指します。不動産会社による査定価格などがこれにあたります。
不動産鑑定評価額：不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準に基づき、専門的な知識と経験をもって客観的に算定する価格です。特に評価額が大きく、相続人間の意見対立が激しい場合や、公平性を強く求められる遺産分割調停・審判においては、有力な根拠として用いられます。費用と時間はかかりますが、客観的な評価を得ることで、紛争の早期解決に繋がるメリットがあります。

遺産分割調停と不動産処分の手続きの流れ

遺産分割調停が成立した場合、その内容を記載した「遺産分割調停調書」が作成されます。この調書に基づいて、不動産の処分や名義変更の手続きを進めることになります。

現物分割の場合：
- 遺産分割調停調書に記載された内容（誰がどの不動産を取得するか）に基づき、法務局で相続登記（所有権移転登記）の手続きを行います。
- 相続登記は、令和6年4月1日から義務化されており、不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に登記申請をする必要があります。（参照：法務省相続登記の申請義務化について）
換価分割の場合：
- 遺産分割調停調書の内容（不動産を売却し、その代金をどのように分割するか）に基づき、不動産の売却手続きを進めます。
- 売却活動は、通常、不動産会社に仲介を依頼して行われます。売却が完了し、代金を受け取った後、調書に定められた割合で各相続人が金銭を受け取ることになります。
- 不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税の確定申告が必要になります。売却の翌年の2月16日から3月15日までに、管轄の税務署へ申告・納税を行ってください。

Q&A

Q1: 遺産分割調停で合意に至らなかった場合はどうなりますか？

A: 遺産分割調停で相続人全員の合意が得られず、調停が不成立となった場合、手続きは自動的に「遺産分割審判」へ移行します。遺産分割審判では、家庭裁判所の裁判官が、各相続人の状況、遺産の評価、寄与分（故人の財産の維持や増加に特別に貢献した相続人に認められるもの）や特別受益（特定の相続人が故人から生前に受けた贈与などで、相続財産の前渡しとみなされるもの）などを考慮し、一切の事情を総合的に判断して、最終的な遺産分割方法を決定します。審判の結果には強制力があります。

Q2: 共有名義で相続した場合のリスクは何ですか？

A: 不動産を共有名義で相続する場合、将来的に様々なリスクが生じる可能性があります。例えば、不動産の売却、賃貸、大規模な修繕など、重要な決定を行う際には、原則として共有者全員の同意が必要となります（民法第251条、第252条）。共有者間で意見の相違が生じた場合、話し合いがまとまらず、不動産を有効活用できない、あるいは処分できない状態が続くことがあります。また、共有者のうち誰かが亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者が増えて権利関係が複雑化する恐れもあります。このようなリスクを避けるためには、共有名義を避けるか、事前に共有者間のルールを明確に定めることが重要です。

Q3: 相続した不動産をすぐに売却しないと何か問題がありますか？

A: 相続した不動産を売却せず保有し続ける場合、以下のような問題が生じる可能性があります。まず、固定資産税や都市計画税といった税金が毎年課税され続けます。また、老朽化による修繕費や、空き家の場合には草刈りや清掃などの維持管理費も継続的に発生します。不動産の価値は市場の変動により下落する可能性もあります。さらに、相続登記が未完了のまま放置すると、令和6年4月1日からの義務化により過料の対象となるリスクがあります。早期に相続不動産の方針を決め、適切な対応を検討することが望ましいでしょう。