空き家税導入の動きと相続不動産の未来｜所有者が考えるべき選択肢と対策

2026年6月7日

近年、全国的な社会問題となっている「空き家」への対策として、特定の自治体で「空き家税」の導入が検討されています。ご自身が現在空き家を所有している方や、将来的に実家などを相続する可能性がある方の中には、「空き家税が導入されたらどうなるのだろう」「今からどんな対策をすればよいのだろう」といった不安や疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、空き家税導入の背景や、それが相続不動産に与える可能性のある影響について解説します。また、空き家を「売却する」「活用する（貸す・住む）」「何もしない（保有し続ける）」という3つの選択肢それぞれのメリット・デメリット、そして生前からの対策の重要性について、多角的な視点から情報を提供いたします。ご自身の状況に合わせた最適な判断をするための一助となれば幸いです。

空き家税導入の動きと、相続不動産所有者が今考えるべきこと

空き家税の導入は、現時点では一部の自治体で検討されている段階ですが、今後、全国的な広がりを見せる可能性も考えられます。この新たな税制が導入された場合、空き家を所有する方や、これから相続によって空き家を引き継ぐ可能性のある方にとっては、税負担の増加や管理責任の増大といった影響が予想されます。

そのため、空き家税導入の動向を注視し、ご自身の所有する（または所有する可能性のある）相続不動産について、どのような選択肢が考えられるのか、そしてどのような対策を講じるべきかを生前のうちから検討しておくことが重要になります。

空き家税導入の背景と目的

日本全国で空き家が増加し続けていることは、社会問題の一つとして広く認識されています。総務省の調査では、全国の空き家数は増加傾向にあり、適切な管理がされていない空き家は、景観の悪化、治安の低下、防災上の危険性といった様々な問題を引き起こす要因となる可能性があります。

こうした状況に対し、国や自治体はこれまでも様々な対策を講じてきました。その一つが「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。

空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家特措法）の概要

「空家等対策の推進に関する特別措置法」（平成26年法律第127号。以下「空き家特措法」といいます。）は、全国的な空き家問題に対応するため、地方公共団体が空き家対策を総合的かつ計画的に推進できるよう、基本的な事項を定めた法律です。
参照：e-Gov法令検索空家等対策の推進に関する特別措置法

この法律に基づいて、市町村は「特定空家等」に指定した空き家に対し、所有者に対して助言、指導、勧告、命令を行うことができます。

特定空家等に対する措置と固定資産税の特例解除

空き家特措法において、倒壊の危険性や衛生上の問題などがある空き家は「特定空家等」として指定される場合があります。特定空家等に指定され、市町村からの改善勧告を受けても適切な措置が講じられない場合、その土地に適用されていた「固定資産税の住宅用地特例」が解除される可能性があります。

固定資産税の住宅用地特例とは、居住用の家屋が建っている土地（住宅用地）に対して、固定資産税の課税標準を軽減する制度です。具体的には、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）では課税標準が6分の1に、一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）では課税標準が3分の1に軽減される仕組みです。

この特例が解除されると、固定資産税額が最大で6倍に増加する可能性があり、空き家の所有者にとって大きな負担となります。

検討が進む「空き家税」とは

空き家特措法による特定空家等への措置に加え、一部の自治体では、空き家のさらなる活用や流通を促進する目的で、独自の税制「空き家税」の導入が検討されています。

例えば、京都市では、適切な管理や活用がなされていない空き家に対し、通常の固定資産税とは別に「非居住住宅利活用促進税」という名称の税を導入する方針を示しています。この税は、所有者が空き家をそのまま放置することを避けるよう促し、売却や賃貸などによる活用を後押しすることを目的としています。

空き家税の具体的な対象範囲や税額、徴収方法などは、各自治体の条例によって定められることになります。現時点では、主に居住実態がない期間が一定以上続き、かつ賃貸・売却の意向がない物件などが対象となる方向で議論が進められているようです。今後、各自治体での具体的な動きに注目する必要があります。

相続不動産オーナーへの影響

空き家税が導入された場合、相続によって不動産を所有する方々には、どのような影響があるのでしょうか。考えられる主な影響をいくつかご紹介します。

税負担の増加

最も直接的な影響は、税負担の増加です。通常の固定資産税に加えて、空き家税が課されることになれば、維持管理にかかる費用がそれだけ増大します。特に、賃貸収入などの活用益がない状態で空き家を保有し続ける場合、赤字になる可能性も考えられます。

また、前述の「固定資産税の住宅用地特例」が解除された場合は、さらに税負担が増大する可能性があり、複数の税金が重なることで、所有者の経済的な負担は一層大きくなるかもしれません。

管理責任の増大と行政からの指導

空き家を適切に管理することは、所有者の重要な責任です。空き家税の導入は、空き家の管理をより一層厳しく求められる状況につながる可能性があります。管理を怠り、周辺環境に悪影響を及ぼすような空き家と判断された場合、自治体から「特定空家等」として指導・勧告・命令を受けるリスクが高まることも考えられます。

行政からの命令に従わない場合、最終的には行政代執行により強制的に解体される可能性もあり、その費用は所有者に請求されます。税負担だけでなく、こうした管理責任の増大も、相続不動産オーナーが考慮すべき点です。

空き家税導入を見据えた3つの選択肢

空き家税導入の動きがある中で、相続した不動産や将来相続する可能性のある不動産について、どのような選択肢があるのかを検討しておくことは非常に重要です。ここでは、「売却する」「活用する」「何もしない（保有し続ける）」という3つの主な選択肢について、それぞれのメリット・デメリット、そして向いているケースをご紹介します。

選択肢1：売却する

不動産を売却することは、空き家問題から解放され、同時に現金化できるという大きなメリットがあります。

メリット

空き家税や固定資産税、維持管理費などの負担がなくなる。
まとまった現金を手にすることができ、他の資産運用や相続人の間で公平な遺産分割が可能になる。
管理責任や近隣トラブルのリスクから解放される。

デメリット

売却に際して不動産仲介手数料や測量費用などの諸費用が発生する。
譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税が課税される可能性がある（国税庁のサイトなどで確認できます）。
参照：国税庁 No.3202 譲渡所得の計算と税額
市場の状況によっては、希望通りの価格で売却できない場合もある。

向いている人・ケース

不動産の管理に手間をかけたくない方。
相続人が複数いて、公平に遺産分割したいと考えている方。
現金化して、他の目的で資金を使いたい方。
遠方に住んでおり、管理が困難な方。

生前のうちに売却を検討する場合は、条件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」などの特例を適用できる可能性もあります。これらの特例は適用要件が細かく定められているため、税理士などの専門家へのご相談をおすすめします。

選択肢2：活用する（貸す・住む・事業に使う）

不動産を活用することは、新たな収益を生み出したり、自身で利用したりする道を開きます。

メリット

賃貸に出すことで家賃収入を得られ、空き家税や固定資産税などの維持費をカバーできる可能性がある。
地域に貢献できる、社会的な課題解決につながる可能性がある（例：地域交流スペース、子育て支援施設など）。
将来的に再び利用する可能性がある場合、保有を継続できる。
リフォームやリノベーションで物件の価値を高めることも考えられる。

デメリット

賃貸経営には、入居者募集、契約、管理、トラブル対応などの手間とコストがかかる。
リフォームやリノベーションには初期投資が必要となる。
立地や物件の状態によっては、活用が難しい場合もある。
活用方法によっては、事業用の税金が別途かかる可能性がある。

向いている人・ケース

不動産からの収益を得たい方。
地域活性化や社会貢献に関心がある方。
将来的にその不動産を利用する可能性がある方。
不動産管理や賃貸経営に意欲や時間がある方。

活用を検討する際は、専門家と相談しながら、賃貸需要やリノベーション費用対効果、適切な管理方法などを慎重に検討することが重要です。

選択肢3：何もしない（保有し続ける）

現状維持を選択することも一つの方法ですが、その際には潜在的なリスクを理解しておく必要があります。

メリット

売却や活用にかかる手間や費用を一時的に回避できる。
将来的に市場価値が上がる可能性を期待できる。
自身の都合の良いタイミングでいつでも処分や活用を検討できる自由度がある。

デメリット

空き家税が導入された場合、税負担が増大する。
固定資産税や都市計画税、火災保険料などの維持費がかかり続ける。
定期的な通風・清掃などの管理を怠ると、建物の老朽化が進行し、資産価値が低下する可能性がある。
特定空家等に指定された場合、固定資産税の特例解除や行政からの命令を受けるリスクがある。
不法侵入、放火、倒壊などのリスクもゼロではない。

向いている人・ケース

売却や活用についてまだ決断できていないが、具体的な計画がない方。
将来的に家族が住む予定があるなど、明確な目的を持って保有している方。
一時的に手元資金が不足しており、売却や活用に向けた準備が進められない方。

何もしない選択をする場合でも、定期的な管理やメンテナンスは原則として欠かせません。もし管理が難しい場合は、管理会社への委託なども視野に入れることをおすすめします。

生前からの対策の重要性

空き家税導入の動きがある中で、相続発生後に慌てることのないよう、生前のうちから対策を講じておくことは非常に重要です。円滑な相続と不動産の適切な管理・処分のため、いくつかの生前対策を検討することが可能です。

遺言書の作成と遺産分割の指定

遺言書を作成することで、ご自身の意思に基づいて、どの相続人にどの財産を承継させるかを明確に指定できます。特に、不動産が複数ある場合や、特定の相続人に引き継がせたい不動産がある場合に有効です。

遺言書がない場合、相続人全員による遺産分割協議が必要となり、その過程で意見の相違が生じ、空き家の処分に関する決定が遅れる可能性があります。民法第908条には「遺言者は、遺言で、遺産分割の方法を定め、若しくはこれを定めることを第三者に委託し、又は相続開始の時から五年を超えない期間を定めて遺産分割を禁ずることができる。」と規定されています。
参照：e-Gov法令検索民法

遺言書があれば、遺産分割協議の手間や時間を大幅に短縮し、スムーズな手続きにつながる可能性があります。公正証書遺言など、専門家を交えて作成することで、法的な有効性を確保し、無用な争いを避けることにもつながります。

家族信託の検討

家族信託は、ご自身の財産を信頼できる家族に託し、ご自身の意向に沿って管理・運用・処分してもらうための制度です。特に、高齢になりご自身の判断能力が低下した場合や、認知症などで判断能力が喪失した場合でも、不動産の凍結を防ぎ、引き続き適切に管理・活用できるというメリットがあります。

例えば、将来的に空き家となる可能性のある実家について、子どもを受託者として信託契約を結んでおけば、親の判断能力が低下しても、子どもの判断で売却や賃貸に出すことが可能になります。これにより、空き家税や管理の問題が発生する前に、柔軟な対応を取れる可能性が高まります。

相続人との生前合意形成

相続対策は、法的な手続きだけでなく、ご家族との話し合いも非常に重要です。ご自身が亡くなった後、相続不動産をどのようにしてほしいのか、ご家族の意見も聞きながら、生前のうちから具体的な方針について合意形成を図っておくことをおすすめします。

例えば、将来的に空き家となる可能性のある実家について、「売却して現金で分ける」「誰かが引き継いで住む（活用する）」「維持管理費用は誰が負担するか」といった具体的な内容を話し合っておくことで、相続発生後のトラブルを未然に防ぎ、スムーズな手続きにつながるでしょう。

Q&A：空き家税に関するよくある疑問

Q1: 空き家税はいつから導入されますか？

A1: 現時点では、空き家税（非居住住宅利活用促進税など）の導入は、一部の自治体で検討段階にあり、全国一律で導入されるものではありません。具体的な導入時期や対象地域については、各自治体の議会での審議を経て決定されます。ご自身の所有する不動産がある地域の自治体の動向に注目することが大切です。

Q2: 空き家税の対象となる「空き家」の定義は？

A2: 空き家税の対象となる「空き家」の定義は、導入を検討している各自治体の条例によって異なる可能性があります。例えば、京都市で検討されている「非居住住宅利活用促進税」では、主に「居住実態がない期間が一定以上続き、かつ賃貸・売却の意向がない物件」などを対象とする方向で議論が進められているようです。具体的な定義や要件については、今後発表される各自治体の詳細な情報をご確認ください。

Q3: 空き家税がかからないようにするにはどうすればよいですか？

A3: 空き家税の対象とならないようにするためには、導入を検討している自治体が定める「空き家」の定義に当てはまらない状態にすることが原則となります。具体的には、その不動産を居住用として利用する、賃貸物件として貸し出す、または売却して所有を手放すといった方法が考えられます。どのような選択肢がご自身の状況に最も適しているか、税負担や管理の手間、将来的な見通しなどを総合的に考慮して検討することをおすすめします。