親の土地に子の家が建つ場合の「使用貸借」と「家族信託」｜トラブルを防ぐ契約設計と注意点

はじめに

親御様の土地に、お子様がご自身の家を建てて暮らしているケースは、日本の多くのご家庭で見られる光景かもしれません。この場合、親子の信頼関係に基づいて「地代を払わない約束（使用貸借）」で土地を借りていることが一般的です。しかし、親御様の高齢化や将来の相続を考えた際に「家族信託」を検討される場合、この口約束での「使用貸借」が思わぬ落とし穴となることがあります。

本記事では、親の土地に子の家が建つ状況における「使用貸借」の基本的な性質と、家族信託を組み合わせる際に発生しうる問題点、そしてそれらを未然に防ぎ、円滑な財産承継を実現するための契約設計上の注意点を、専門家の視点から解説いたします。

目次

• 親の土地に子の家があるケースとは？
• 口約束で終わる「使用貸借」が抱える課題
  • 借主死亡・解除・登記の制約
  • 親子間の口約束が抱える問題
• 家族信託開始前に「使用貸借契約」を整理する重要性
  • 信託開始時に契約を結び直す意義
  • 契約書に盛り込むべき項目と注意点
• 借主死亡後も契約を継続させるための特約
  • 特約の有効性と基本的な方針
  • 引き継ぐ人の決め方
• 受託者が借主となる場合の「利益相反」への対応
  • 利益相反行為としての整理
  • 実務上の安全な処理
• 信託終了時の承継：帰属権利者への引き継ぎ方
  • 信託終了時に最も注意が必要な理由
  • 信託契約書と使用貸借契約書の両建て
• 金融機関との連携と契約締結のタイミング
  • 住宅ローンが関係する場合
  • 契約締結のタイミング
• 使用貸借と家族信託に関する税務上の留意点
  • 使用貸借のままかどうか
  • 地代を取り始めるリスク
• 円滑な家族信託のための実務的ポイント
• Q&A
• まとめ

親の土地に子の家があるケースとは？

親の土地にお子様が自宅を建てて居住している状況では、一般的に以下のような関係性が見られます。

• 家族関係と財産構成: 高齢の親御様が委託者兼受益者となり、その親御様名義の土地の一角に、お子様（長女など）が自身の自宅を建てて、配偶者やお子様と居住している場合です。
• 使用貸借の関係: 土地は親御様名義、建物はお子様名義という形が一般的で、地代は発生せず、土地の固定資産税の一部をお子様が負担しているケースが多く見られます。このような関係は「使用貸借」と評価されることがあります。
• 住宅ローンとの関連: お子様の住宅ローンには、親御様の土地が共同担保として提供されていることもあります。

この状況で家族信託を設計する際、受託者をお子様（長女など）、信託終了時の帰属権利者もお子様とする計画は一般的です。しかし、問題の核心は、親子間の口約束で続いてきた使用貸借が、信託によって土地の所有者が「受託者」に替わることで、そのままでは引き継がれない可能性にあるのです。

口約束で終わる「使用貸借」が抱える課題

「使用貸借」とは、当事者の一方がある物を相手方に無償で貸し渡し、相手方がそれを無償で使用・収益した後に返還することを約束する契約です（民法第593条）。特に親族間では、書面での契約を交わさずに口頭の約束で済ませていることが少なくありませんが、この関係にはいくつかの基本的な弱さがあります。

借主死亡・解除・登記の制約

• 借主死亡による契約終了の原則: 民法上、使用貸借は借主が亡くなると契約が終了するのが原則です（民法第597条第1項）。ただし、建物の敷地の使用貸借では、裁判例上、借主の死亡だけでは当然に終了しないとされる場合もありますが、これは個別の事情に大きく左右され、不安定な側面が残ります。
• 貸主による解除権: 期間や目的を定めていない使用貸借の場合、貸主はいつでも契約を解除できるとされています（民法第597条第2項）。これも、借主にとっては不安定な要素です。
• 登記の制約: 使用借権は原則として登記することができません。このため、土地の持ち主が替わった場合、新しい持ち主に対して使用借権を主張することが難しい場合があります。

親子間の口約束が抱える問題

親子の間の使用貸借は、多くの場合、信頼関係を前提とした口約束で行われます。しかし、これが後々問題を引き起こす可能性もあります。

• 目的や期間の不明確さ: 親が子の家の建築を認めていても、書面がなければ「何のために」「いつまで」土地を使用するのかが不明確になりがちです。これが、後にトラブルの火種となる可能性があります。
• 賃貸借との混同リスク: 地代を支払っていない、契約書がないといった状況は、将来的に「これは賃貸借だったのではないか」と主張され、借地権課税など予期せぬ税務上の問題が生じる可能性も否定できません。

このような使用貸借の基本的な弱点や口約束の課題は、家族信託を設計する上で最初に確認し、対策を講じるべき重要な論点となります。

家族信託開始前に「使用貸借契約」を整理する重要性

家族信託を開始すると、土地の所有権は親御様（委託者）から受託者へと移転します。この際、口約束で成立していた親と子との間の使用貸借関係が、新しい所有者である受託者との間に自動的に引き継がれるとは限りません。そのため、信託開始前に既存の使用貸借関係を整理し、書面での契約に置き換えることが非常に重要です。

信託開始時に契約を結び直す意義

親子間の口約束は、信託後に当然には受託者との約束にはなりません。土地が受託者に移った時点で、受託者を貸主とする新しい使用貸借契約を書面で結び直すことが、将来のトラブル防止につながります。書面で契約を結んでおけば、受託者が交代した場合でも、信託財産に関する契約として新しい受託者に引き継がれる余地を持たせることが可能になります。

契約書に盛り込むべき項目と注意点

使用貸借契約書には、これまでの使用実態を明確にし、将来的な争いの芽を摘むための内容を盛り込むことが望ましいでしょう。以下に、契約書に含めるべき主な項目を挙げます。

• 使用目的の明記: 「借主（子）が所有する建物の敷地として使用すること」「通路としての使用」など、これまでの使い方を具体的に記載します。
• 無償性の確認: 借主が固定資産税などを負担している場合でも、それが賃料ではないことを明確に記載し、「使用貸借」であることを強調します。これにより、将来的に賃貸借と誤解されるリスクを低減できます。
• 又貸しに関する規定: 借主が自身の家を第三者に貸した場合でも、土地の又貸しには当たらない旨を明記することで、賃貸借ではないことを再確認し、トラブルを未然に防ぎます。
• 契約期間の定め: 期間を明確に定めることで、貸主からの予期せぬ解除を防ぐことにもつながります。「建物が使用できなくなるまで」といった記載も検討できます。

これらの内容を契約書に文字として残しておくことは、当事者間の認識のズレを防ぎ、将来的な紛争を避ける上で極めて重要です。

借主死亡後も契約を継続させるための特約

民法第597条第1項では、使用貸借は借主の死亡によって終了するとされています。しかし、親の土地に子の家が建つケースでは、子である借主が亡くなっても、その家族が引き続き家に住み続けることが一般的です。このような状況に対応するためには、特約を設けることが有効です。

特約の有効性と基本的な方針

「借主が亡くなっても契約は終わらない」という特約は、当事者間の合意に基づけば原則として有効です。民法第597条第3項は「当事者が使用貸借の期間並びに使用及び収益の目的を定めた場合であっても、使用及び収益の目的を達した後又は期間の満了前であっても、借主は、いつでも契約を解除することができる。」と規定しており、当事者の別段の合意によって、終了条件を修正することが可能と解釈されます。裁判所の個別判断に頼るのではなく、契約書に明記しておくことで、より実務的かつ安定した権利関係を構築できます。

引き継ぐ人の決め方

特約を設けない場合、借主が亡くなると、その立場は原則として借主の相続人全員に引き継がれる可能性があります。しかし、実務上は、建物の所有権を取得した人が借主の立場も引き継ぐ形が、土地と建物の利用実態に即しており、自然な解決策となりえます。具体的には、以下の点を整理しておくことが望ましいでしょう。

• 承継者の指定: 建物を相続や遺贈によって取得した人を借主の立場を引き継ぐ者とする旨を明記します。
• 複数人による共同相続の場合: 建物を複数人で共同相続した場合の扱いについても、必要に応じて定めることができます。例えば、建物の共有者全員が借主の立場を共同で引き継ぐ、または代表者を定める、といった方法が考えられます。
• 生前売却時の承継制限: 借主が生前に建物を第三者に売却する場合、土地の使用借権を承継させない旨を定めることで、無償での土地使用が想定外の第三者に及ぶことを防ぐことができます。

特約の目的としては、「借主が所有する建物の敷地として使うため」とし、期間は「その建物が使えなくなるまで」とするなど、具体的な利用目的と実態に合わせた内容を定めることが重要です。

受託者が借主となる場合の「利益相反」への対応

家族信託の設計において、受託者が親御様のお子様（長女など）であり、かつそのお子様自身が親御様の土地を借りて家を建てている場合、受託者と借主が同一人物となる状況が生じます。この状況は「利益相反」行為と整理され、信託法上の手続きが必要となる可能性があります。

利益相反行為としての整理

利益相反行為とは、受託者が信託財産に関する行為を行う際に、受託者自身の利益と受益者（親御様）の利益が衝突する可能性がある行為を指します。信託法では、原則として受託者の利益相反行為を禁止しています（信託法第31条第1項）。

信託法 第三十一条 受託者は、次に掲げる行為をしてはならない。

一 信託財産に属する財産と固有財産に属する財産との間において取引行為をすること。

二 受託者が、信託財産に属する財産について、自己又はその利害関係人（その親族を含む。）のためにする行為をすること。

（信託法 | e-Gov法令検索）

上記の例では、受託者である長女が貸主（信託財産である土地の管理・処分権者）として、個人である長女が借主として使用貸借契約を結ぶため、受託者と受益者の利益がぶつかる典型例と考えられます。受託者としては土地の適正な管理が求められますが、借主としては無償で土地を使い続けたいという思いがあるため、利害が対立する可能性があるわけです。このような行為は、原則として禁止されていますが、信託契約で許す定めを置くか、重要な事実を開示して受益者の承認を得ることで可能となります。

実務上の安全な処理

利益相反のリスクを回避し、安全に手続きを進めるためには、以下の対策が考えられます。

• 信託契約書での許容条項: 信託契約書にあらかじめ、受託者が信託された土地を自身の建物の敷地として無償で使用することを許容する旨の条項を設けておく方法です。これにより、受託者による使用貸借契約の締結が信託契約によって承認されていることになります。
• 受益者の書面による承認: 使用貸借契約を締結する際に、受益者である親御様も契約の当事者として参加し、無償であること、期間、借主死亡後も継続する点などを明示して承認を得る方法です。この際、「承認します」という形式的な文言だけでなく、「どのような説明を受け、どのような事実を理解した上で承認したのか」を書面に残しておくことが重要です。これにより、後々の争いを防ぎ、受益者の意思が明確に反映されていることを示せます。

これらの手続きを通じて、受託者の行為が信託法上の利益相反に該当する可能性を排除し、信託の透明性と有効性を確保することが求められます。

信託終了時の承継：帰属権利者への引き継ぎ方

家族信託は、定められた期間や条件が満たされたときに終了します。この信託終了時に土地が残余財産として帰属権利者（例えば、受託者である長女）に引き継がれる際、使用貸借の関係をどのように承継させるかが重要な論点となります。

信託終了時に最も注意が必要な理由

信託が終了し、土地の所有権が受託者から帰属権利者へと移転する際、使用貸借権は登記できない性質上、新しい所有者である帰属権利者に対して、そのままでは使用貸借を主張しにくくなる可能性があります。使用貸借契約書だけに「信託終了後も続く」と記載されていても、その契約の当事者が帰属権利者でなければ、その効力が及ばない可能性も考えられます。

信託契約書と使用貸借契約書の両建て

この問題を解決するためには、信託契約書と使用貸借契約書の両方で、信託終了後の土地使用について明確な定めを設けることが肝要です。

• 信託契約書での規定: 信託契約書に、帰属権利者が残余財産である土地を受け取る際に、貸主としての立場と使用貸借契約の内容を引き継ぐ旨を具体的に定めます。これにより、信託設定者（委託者）の意思が、信託終了後の関係にも反映されることになります。
• 使用貸借契約書での規定: 併せて、使用貸借契約書にも、信託終了後は帰属権利者が貸主の立場を承継し、契約は継続して終了しない旨を記載します。

両方の契約書で同じ内容を確認する形にすることで、法的安定性を高めることが期待できます。また、帰属権利者は、信託終了時に残余財産の受け取りを放棄する権利を持つことがあります。そのため、事前に帰属権利者から、信託終了後の使用貸借契約の承継について承諾書を取得しておくことも、より確実な方法と言えるでしょう。

特に注意すべきは、「信託終了と同時に使用貸借も当然終了し、原状回復して土地を返還する」といった記載が、意図しない形で契約書に盛り込まれていないかを確認することです。このような条項がある場合、将来、お子様が自宅を取り壊して土地を返還しなければならないといった事態を招く可能性もありますので、契約内容の慎重な確認が求められます。

金融機関との連携と契約締結のタイミング

家族信託の検討や使用貸借契約の整理を進める上で、金融機関との連携や各種契約の締結タイミングも重要な要素となります。

住宅ローンが関係する場合

お子様の住宅ローンに親御様の土地が共同担保として提供されている場合、家族信託を設定することは、金融機関にとって担保権の実行に影響を与える可能性があります。このため、信託設定前に必ず当該金融機関の了解を得ることが必要です。金融機関からは、信託契約の内容や担保設定の維持に関する確認事項が提示されることが一般的です。過去記事「家族信託における不動産管理のすべて｜受託者の役割と責任、具体的な実務を解説」でも触れていますが、金融機関の理解と承認は、円滑な信託開始のために不可欠です。

契約締結のタイミング

使用貸借契約書の調印は、一般的に信託契約の公正証書作成後、信託が実際に開始された後に行うのが実務上は分かりやすいとされています。信託開始前に使用貸借契約を結ぶことも可能ですが、その場合は信託の効力発生を条件とするなど、契約書の書き方が複雑になる可能性があります。

なお、使用貸借契約は無償の契約であるため、原則として収入印紙の貼付は不要です。

使用貸借と家族信託に関する税務上の留意点

親の土地に子の家が建つケースでは、税務上の扱いも慎重に検討する必要があります。特に、土地の評価や小規模宅地等の特例の適用に影響を与える可能性があります。

使用貸借のままかどうか

親の土地に子が家を建て、地代を支払わずに無償で利用している場合、原則として子は土地の「借地権」を取得したとは扱われません。これは、借地権の認定には通常、相当な対価の支払いが伴うためです。また、固定資産税程度の負担であれば、この「使用貸借」という扱いは変わらないことが一般的です。このため、相続税評価額の計算においても、借地権の評価は発生せず、更地としての評価額に近い形で土地が評価されることがあります。

地代を取り始めるリスク

家族信託を機に、それまで無償であった土地使用に対して地代を取り始めることには、税務上のリスクが伴う可能性があります。

• 賃貸借への変更: 地代を徴収し始めると、使用貸借ではなく「賃貸借」契約と見なされる可能性が高まります。
• 借地権課税の発生: 賃貸借になった場合、子には土地の「借地権」があるものと評価され、借地権課税の論点が生じる可能性があります。これは、土地の相続税評価額が「貸宅地」として評価されることを意味し、更地評価とは異なる計算が必要となります。
• 小規模宅地等の特例への影響: 相続税の「小規模宅地等の特例」は、特定の要件を満たすことで土地の評価額を大幅に減額できる制度です。自宅敷地として使用されている土地の場合、この特例の適用要件に使用貸借であるか、賃貸借であるかによって影響が出ることがあります。賃貸借の場合、特例の適用範囲が限定されたり、要件が厳しくなったりする可能性があります。

ご家族の暮らし方や信託の目的に応じて、税務上の結論は大きく変わるため、具体的なケースについては、必ず税理士などの専門家と連携して判断することが重要です。適切な税務上のアドバイスを受けることで、予期せぬ課税を避け、円滑な財産承継を目指すことができます。

円滑な家族信託のための実務的ポイント

親の土地に子の家が建つ状況で家族信託を検討する際、特に以下の「替わり目」ごとに適切な手当てを施すことが、トラブルのない円滑な財産承継への鍵となります。

• 信託開始前の口約束の整理: 信託開始前に存在していた親子間の口約束による使用貸借は、信託開始後に受託者との間で書面による使用貸借契約として改めて締結し直すことが原則です。これにより、新たな土地の所有者である受託者との関係性が明確になります。
• 借主死亡時の特約: 借主であるお子様が亡くなった場合でも、建物の所有権を取得した相続人等が土地の使用権を引き継げるよう、使用貸借契約書に特約を盛り込んでおくことが大切です。これにより、残された家族の生活基盤を保護します。
• 受託者が借主となる場合の利益相反への対応: 信託の受託者自身が土地の借主である場合、信託法上の利益相反行為に該当する可能性があります。この場合は、信託契約書にその行為を許容する条項を設けるか、受益者（親御様）から重要な事実を開示の上、書面による承認を得ることで、透明性を確保し、法的な安定性を高めます。
• 信託終了後の承継の明確化: 信託が終了し、土地が帰属権利者へ承継される際には、その帰属権利者が貸主としての立場と使用貸借契約を引き継ぐ旨を、信託契約書と使用貸借契約書の両方で明確に定めておくことが重要です。帰属権利者からの事前の承諾書も有効な手段となり得ます。

使用貸借は、地代をもらわず登記もできない、比較的弱い権利であることを前提として理解しておく必要があります。この使用貸借の特性を家族全員が理解した上で、信託という仕組みを選択することが重要です。その際には、「誰との約束でその土地を使っているのか」という根本的な問いを最初に確認し、その関係性を書面で明確にすることが、将来のトラブルを未然に防ぐための「最後の砦」となり得るでしょう。

Q&A

Q1: 使用貸借はなぜ不安定なのですか？

A: 使用貸借は、民法上、原則として借主の死亡や期間・目的が定まっていない場合の貸主からの解除によって終了するとされています（民法第597条）。また、賃貸借のように登記ができず、土地の所有者が変わった場合に新しい所有者に対して使用借権を主張することが難しい点も不安定さの一因です。親族間の口約束で済ませることが多く、書面による明確な契約内容がない場合は、さらに不安定さが増す可能性があります。

Q2: 家族信託をすれば使用貸借契約は不要になりますか？

A: いいえ、家族信託を設定しても、使用貸借契約の整理は引き続き重要です。信託を設定すると土地の所有者は受託者に移りますが、従来の口約束の使用貸借関係が自動的に受託者との間で成立するわけではありません。むしろ、信託開始時に受託者を貸主とする新しい使用貸借契約を書面で結び直し、将来的なトラブルを防ぐことが推奨されます。

Q3: 親の土地に家を建てる際、家族信託以外に検討すべき選択肢はありますか？

A: 家族信託以外にも、状況に応じた選択肢が考えられます。例えば、親御様が生前に土地をお子様に贈与する「生前贈与」や、遺言によって土地をお子様に遺す「遺言」も検討されます。また、親御様からお子様が土地を買い取る「売買」も選択肢の一つです。これらの選択肢はそれぞれ税務上のメリット・デメリットや法的手続きが異なりますので、ご自身の状況に応じて専門家（税理士、弁護士、司法書士など）に相談し、総合的に判断することが大切です。

まとめ

親の土地に子の家が建つ状況での「使用貸借」は、親子間の信頼に基づくものですが、将来の相続や家族信託を検討する際には、その不安定さが課題となることがあります。本記事では、使用貸借の基本的な性質から、家族信託を組み合わせる際の契約設計上の注意点、特に受託者変更時や信託終了時、そして利益相反への対応、税務上の留意点に至るまでを解説いたしました。

口約束を避け、書面で明確な契約を交わすこと、そして「誰との約束でその土地を使っているのか」を常に意識することが、円滑な財産承継の実現に繋がります。

本記事でご紹介した内容は、一般的な制度や考え方を整理したものです。

不動産の評価や負債の有無、ご家族の関係性など、個々の状況によって最適解は異なります。

ご自身のケースを客観的に整理したい場合は、初回相談を無料でお受けしています。

状況の確認が必要な方は、お気軽にお問い合わせください。

本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。