相続した収益不動産の確定申告｜相続後の対応ポイントと選択肢を解説
大切な方が遺された収益不動産を相続された場合、その後の確定申告や、不動産自体の管理・活用・処分について、どのように進めれば良いのかと悩まれる方は少なくありません。
相続発生後、まず直面するのが、被相続人（亡くなった方）に関する所得税の申告と、ご自身の不動産所得に関する確定申告です。そして、その後の不動産をどうしていくかという判断は、税金、管理の手間、将来のリスク、そして何よりもご自身のライフプランに深く関わってきます。
本記事では、相続した収益不動産にまつわる確定申告の基本から、不動産を『売る』『貸す（活かす）』『何もしない（保有する）』という3つの主要な選択肢について、それぞれのメリット・デメリット、そしてどのような状況の方に向いているのかを詳しく解説します。さらに、相続発生後の手続きで考慮すべき点や、生前からの準備でリスクを軽減する方法についてもご紹介します。ご自身の状況に合わせた最適な判断をするための判断材料として、ご活用ください。
目次
- 相続した収益不動産における確定申告の基本
- 相続した収益不動産の選択肢とメリット・デメリット
- 相続発生後の対応で考慮すべき点
- 生前からの準備でリスクを軽減する
- Q&A 相続した収益不動産に関するよくある疑問
- まとめ
相続した収益不動産における確定申告の基本
収益不動産を相続した場合、まず対応が必要となるのが税金に関する申告です。相続税申告とは別に、所得税の確定申告が必要となるケースがあります。ここでは、その基本的な考え方について解説します。
相続税申告と所得税の確定申告
相続で不動産を含む財産を取得した場合、その財産の合計額が一定の基礎控除額を超える場合には、相続税の申告と納税が必要となります。相続税は、故人（被相続人）の財産全体にかかる税金です。
一方で、相続した収益不動産から家賃収入などの所得が発生する場合、その所得に対してはご自身（相続人）が所得税の確定申告をする必要があります。不動産所得とは、一般的に、土地や建物などの不動産の貸付けによる所得を指し、所得税法第26条に規定されています。
（不動産所得）
第二十六条 不動産所得とは、次に掲げる所得をいう。
一 不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸付けによる所得（事業所得又は譲渡所得に該当するものを除く。）
二 居住者と生計を一にする親族でその居住者の営む事業に従事するものその他のその居住者の事業に従事するものの不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸付けによる所得
収益不動産の所有権が被相続人から相続人に移転した日以降に発生する賃料収入は、相続人自身の所得として計上し、毎年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行うのが原則です。
準確定申告とは？
被相続人が亡くなられた場合、被相続人が生前に得ていた所得についても税金の申告が必要になることがあります。これを「準確定申告」と呼びます。
準確定申告は、その年の1月1日から死亡した日までに発生した所得について、相続人が被相続人に代わって行う所得税の確定申告です。通常の確定申告と異なり、申告期限は相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内と定められています。
もし、被相続人が生前に収益不動産を所有し、その賃料収入を得ていた場合、相続人はこの準確定申告を行う必要があります。準確定申告の納税義務も相続人が負うことになります。複数人の相続人がいる場合は、原則として、全員が連署して申告書を提出する必要がありますが、他の相続人の氏名を付記して各自単独で申告書を提出することも可能です。
相続した収益不動産の選択肢とメリット・デメリット
相続した収益不動産は、ご自身の資産状況や将来の展望に応じて、「売る」「貸す（活かす）」「何もしない（保有する）」という3つの主要な選択肢が考えられます。それぞれの選択肢には異なる側面がありますので、ご自身の状況に合わせて慎重に検討することが重要です。
「売る」という選択肢
収益不動産を売却することで、現金化して相続人全員で公平に分割したり、別の資産に投資したりすることが可能になります。
メリット
- 現金化と公平な分割：不動産は分割が難しい財産ですが、売却して現金にすることで、相続人全員で公平に分割しやすくなります。
- 管理負担の軽減：不動産の維持管理にかかる手間や時間、コストから解放されます。遠隔地にある不動産や、老朽化が進んでいる物件の場合には特に大きなメリットです。
- 特定のリスク回避：空室リスク、災害リスク、修繕費用の発生といった不動産特有のリスクを回避できます。
デメリット
- 譲渡所得税の発生：売却益が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が発生します。不動産の取得費や売却費用を差し引いた金額が課税対象となります。
- 市場価格の影響：売却価格は市場状況に左右されます。希望する価格で売れない、または時間がかかる可能性があります。
- 特例の適用要件：特定の条件を満たせば、譲渡所得税の軽減措置（例：被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除など）が適用される可能性がありますが、要件が細かく定められています。
向いている人
- すぐに現金が必要な方
- 不動産の管理に手間をかけたくない方
- 相続人同士で公平に財産を分割したい方
- 将来的な市場の不確実性を避けたい方
「貸す（活かす）」という選択肢
収益不動産として引き継ぎ、賃貸経営を継続することで、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
メリット
- 継続的な収入：毎月安定した家賃収入が得られ、自身の収入源や生活費、他の投資の原資とすることができます。
- 資産の継続保有：将来的な不動産価値の上昇を期待できる場合や、自身で利用する可能性を残したい場合に有効です。
- 相続税評価額の圧縮効果：賃貸している土地や建物は、そうでないものと比較して相続税評価額が圧縮されることがあります。具体的には、貸家建付地や貸家として評価減の対象となる場合があります。
デメリット
- 管理の手間と費用：入居者募集、契約管理、家賃滞納対応、修繕手配など、不動産管理に時間と費用がかかります。管理会社に委託することも可能ですが、その場合は費用が発生します。
- 空室リスク：入居者が決まらない期間は家賃収入が得られず、固定資産税などの維持費はかかり続けることになります。
- 修繕費用の発生：老朽化や災害による突発的な大規模修繕費用が発生する可能性があります。
向いている人
- 安定した継続的な収入を求める方
- 中長期的な視点で資産形成を考えている方
- 不動産管理に興味がある、または管理を専門家に任せられる方
- 相続税評価額の圧縮を検討したい方
「何もしない（保有する）」という選択肢
特に何の手も打たずに、そのまま不動産を保有し続ける選択肢です。一時的に最善策が見つからない場合や、市場動向を見極めたい場合に検討されます。
メリット
- 時間的な余裕：急いで売却や活用を決めずに、市場の動向を見極めたり、相続人同士でじっくり話し合ったりする時間が持てます。
- 将来の値上がり期待：今後の経済状況や再開発などで不動産価値が上昇する可能性を期待できます。
- 自己利用の可能性：将来的にご自身やご家族が住む、あるいは事業で利用する可能性を残せます。
デメリット
- 固定資産税・都市計画税の負担：不動産を保有している限り、毎年これらの税金が発生し、継続的な負担となります。
- 管理負担の継続：賃貸経営を継続する場合と同様に、管理の手間と費用がかかります。空室物件の場合でも、建物の維持管理は必要です。
- 空き家化リスクの増大：空室状態が続く、あるいは自己利用の予定がないまま放置すると、老朽化が進み、特定空家等に指定されるリスクが高まります。これにより固定資産税の優遇が解除され、税負担が増加する可能性もあります。
- 将来的な売却・活用難易度の上昇：適切な管理がなされないまま放置された不動産は、将来的に売却や活用が難しくなることがあります。
向いている人
- 当面の間、資金的に困ることがない方
- 市場状況を慎重に見極めたい方
- 将来的にその不動産を自己利用する可能性を検討している方
- 相続人同士でまだ合意形成ができておらず、時間をかけて話し合いたい方
相続発生後の対応で考慮すべき点
収益不動産を相続した際には、税務申告だけでなく、その後の不動産を取り巻く様々な状況を考慮し、適切な対応をとることが求められます。
遺産分割協議と共有不動産のリスク
複数の相続人がいる場合、遺言書がない限り、遺産分割協議を通じて誰がどの財産を相続するかを決定します。不動産は物理的に分けにくい財産であるため、相続人全員で共有名義にすることも考えられますが、共有状態には様々なリスクが伴います。
民法第898条では、「共同相続人は、被相続人の権利義務を承継する」と定められており、共有状態が始まることになります。また、民法第900条では法定相続分が定められていますが、この通りに分割するとは限りません。
共有状態の不動産は、売却や大規模修繕といった重要な決定を行う際に、共有者全員の合意（または過半数の同意）が必要となるケースがあります。意見の対立が生じると、不動産の有効活用や処分が滞る可能性があります。また、共有者のうち誰かが亡くなった場合、その相続人がさらに共有者となることで、権利関係が複雑化し、将来的なトラブルの原因となることも考えられます。
円滑な遺産分割のためには、遺産分割協議を通じて、できる限り単独所有となるように調整するか、共有を解消するための具体的な計画を立てることが重要です。
（共同相続の効力）
第八百九十八条 共同相続人は、その相続分に応じて、被相続人の権利義務に属した一切の権利義務を承継する。（法定相続分）
第九百条 同順位の相続人が数人あるときは、その相続分は、次の規定に従う。（以下略）
管理体制の確立
収益不動産を保有し続ける場合、適切な管理体制を確立することが不可欠です。
- 自主管理：ご自身で入居者対応、修繕手配、家賃集金など全ての管理業務を行う方法です。管理費用はかかりませんが、手間と時間がかかるとともに、専門知識が必要となる場面も出てきます。
- 専門業者への委託：不動産管理会社に管理業務を委託する方法です。専門家が対応するため、管理の質が高く、ご自身の負担を大幅に軽減できます。ただし、管理費用が発生します。
特に遠隔地にある不動産や、複数の物件を所有している場合、管理会社への委託は有効な選択肢の一つとなります。適切な管理は、空室リスクの低減や資産価値の維持に直結します。
相続登記の義務化
不動産の相続登記は、2024年4月1日から義務化されました（不動産登記法改正）。これにより、不動産を相続したことを知った日から3年以内に、その旨を登記しなければなりません。正当な理由なくこの期間内に登記を怠ると、過料の対象となる可能性があります。
相続登記は、不動産の所有権を公に示す重要な手続きであり、将来的な売却や担保設定などを行う上でも必須となります。義務化された背景には、所有者不明土地問題の解消という目的があり、早期の登記を促すことで、不動産の円滑な流通と適切な管理を目指しています。
相続発生後、遺産分割協議がまとまり次第、速やかに相続登記を進めることが推奨されます。
（所有権の登記の申請）
第七十六条の二 所有権の登記名義人に対し相続があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、遅滞なく、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
生前からの準備でリスクを軽減する
相続発生後の混乱や親族間のトラブルを避けるためには、生前のうちから収益不動産の将来について考え、準備を進めておくことが非常に有効です。ご自身の意思を明確にし、家族との対話を重ねることが大切です。
遺言書の作成
遺言書は、ご自身の財産を誰にどのように承継させたいかを明確に示すための最も基本的な手段です。特に不動産など分割が難しい財産がある場合、遺言書によって具体的な分割方法を指定しておくことで、相続発生後の遺産分割協議がスムーズに進む可能性が高まります。
民法第908条では、「被相続人は、遺言で、遺産分割の方法を定め、若しくはこれを定めることを第三者に委託し、又は相続開始の時から五年を超えない期間を定めて遺産分割を禁ずることができる。」と規定されています。これにより、特定の相続人に収益不動産を単独で相続させる、あるいは売却してその代金を分配するなど、具体的な指示を残すことが可能です。
遺言書は、ご自身の財産の行方を決定づける強力な意思表示となります。公正証書遺言など、法的に有効な形式で作成することが重要です。
（遺産分割の方法の指定）
第九百八条 被相続人は、遺言で、遺産分割の方法を定め、若しくはこれを定めることを第三者に委託し、又は相続開始の時から五年を超えない期間を定めて遺産分割を禁ずることができる。
家族信託の検討
家族信託は、ご自身が元気なうちに、信頼できるご家族に財産（不動産を含む）の管理・処分を任せる仕組みです。特に、将来的に認知症などでご自身の判断能力が低下した場合に備え、不動産の管理・運用を継続させるための有効な手段となります。
収益不動産の場合、家族信託を設定することで、ご自身の意思に基づいて、受託者であるご家族が賃貸契約の更新、修繕の手配、売却の判断などをスムーズに行うことが可能になります。これにより、ご自身の意思に反する形で不動産が処分されたり、管理が滞ったりするリスクを軽減できます。
また、二次相続以降の財産の承継先まで指定できるため、より長期的な視点での資産承継計画を立てたい場合にも適しています。任意後見契約と組み合わせることで、財産管理と身上監護（医療・介護に関する契約など）の両面をカバーすることも可能です。
親族間の合意形成とコミュニケーション
どのような選択肢を選ぶにしても、ご家族や相続人となる方々との事前の話し合いは非常に重要です。生前のうちに、ご自身の財産状況や、収益不動産に対する思い、将来の希望などを伝え、ご家族の意見も聞く機会を設けることで、相続発生後のトラブルを未然に防ぎやすくなります。
特に、相続人となる可能性のある方が複数いる場合、将来の遺産分割の方針や、不動産をどうしたいかについて、生前のうちから共有しておくことが望ましいでしょう。これにより、ご自身の意思を尊重しつつ、相続人全員が納得できる解決策を見つけやすくなります。
家族会議などを定期的に開催し、オープンなコミュニケーションを心がけることが、円滑な相続への第一歩となります。
Q&A 相続した収益不動産に関するよくある疑問
Q1: 相続した収益不動産が遠隔地にある場合の管理はどうすればよいですか？
遠隔地にある収益不動産の管理は、ご自身で行うには大きな負担が伴います。この場合、現地の不動産管理会社に管理業務を委託することが一般的な解決策です。管理会社は、入居者の募集から契約管理、家賃の集金、設備の修繕手配、トラブル対応まで、幅広い業務を代行してくれます。費用はかかりますが、ご自身の時間と労力を節約し、物件の適切な維持管理を期待できます。
Q2: 複数人で相続した場合、賃料収入の分配はどうなりますか？
複数人で収益不動産を相続し、共有名義となっている場合、その不動産から得られる賃料収入は、原則として各共有者の持分割合に応じて分配されます。例えば、持分割合が1/2ずつであれば、賃料収入も1/2ずつ受け取ることになります。ただし、遺産分割協議や別途の合意によって、異なる分配方法を定めることも可能です。賃料収入は各共有者の不動産所得として、それぞれが確定申告を行う必要があります。
Q3: 相続した収益不動産を売却する際、特例は使えますか？
相続した不動産を売却した場合の譲渡所得税には、いくつかの特例が設けられています。代表的なものとしては、「被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除」があります。これは、一定の要件を満たす被相続人の居住用家屋とその敷地等を、相続開始日から3年10ヶ月以内に売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。この他にも、相続税を支払った場合に適用される「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」など、条件を満たせば適用可能な特例があります。適用要件が複雑なため、具体的な売却を検討される際は、税理士等の専門家にご確認いただくことを推奨します。
まとめ
相続した収益不動産に関する確定申告は、被相続人の準確定申告から、ご自身の不動産所得の確定申告まで、複数の手続きが絡みます。また、その後の不動産を『売る』『貸す（活かす）』『何もしない（保有する）』という選択肢は、それぞれに異なるメリット・デメリットがあり、ご自身の状況や将来の展望に応じて慎重に検討すべき重要な判断です。
遺産分割協議や管理体制の確立、そして相続登記の義務化への対応など、相続発生後に考慮すべき点は多岐にわたります。また、遺言書の作成や家族信託の検討、親族間の対話といった生前からの準備は、将来的なリスクを軽減し、円滑な相続を実現するために非常に有効な手段です。ご自身の判断材料として、本記事の内容をぜひお役立てください。
本記事でご紹介した内容は、一般的な制度や考え方を整理したものです。
不動産の評価や負債の有無、ご家族の関係性など、個々の状況によって最適解は異なります。
ご自身のケースを客観的に整理したい場合は、初回相談を無料でお受けしています。
状況の確認が必要な方は、お気軽にお問い合わせください。
本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。
