【2027年1月施行】賃貸不動産の相続は変わる？5年ルール導入で知っておくべきポイントと対策

2026年6月11日

不動産を所有している方や、将来相続する可能性のある方にとって、資産の評価や税負担は大きな関心事です。特に、賃貸不動産は、安定した収益を生む一方で、相続時にはその評価方法や手続きが複雑になりがちです。

2027年1月1日以降に発生する相続から、「賃貸不動産の評価に関する新たなルール」、いわゆる「5年ルール」が導入されることになりました。これは、賃貸不動産の相続税評価額に大きく影響する可能性があり、これまで通りの対策では思わぬ結果を招くかもしれません。

この新ルールがどのようなもので、ご自身の不動産にどう影響するのか、そしてどのような選択肢があるのかを知っておくことは、円滑な相続準備のために非常に重要です。本記事では、この「5年ルール」の具体的な内容から、適用対象となる不動産、相続税評価への影響、そして「売る」「貸す（活かす）」「何もしない（保有する）」といった各選択肢のメリット・デメリット、さらに生前のうちからできる対策まで、多角的に解説していきます。

2027年1月施行の「賃貸不動産の5年ルール」とは？
- 導入の背景と目的
- ルールの概要：どのような評価に影響するか
適用される不動産と適用されないケース
- 適用対象となる賃貸不動産
- 適用外となる賃貸不動産
新ルール導入で何が変わる？相続評価への影響
- 相続税評価額の変動
- 遺産分割への影響
賃貸不動産の相続対策、3つの選択肢
生前のうちからできる対策
Q&A：賃貸不動産と5年ルールに関するよくある疑問
まとめ

2027年1月施行の「賃貸不動産の5年ルール」とは？

2027年1月1日以降に発生する相続から、賃貸不動産の相続税評価に関する新たなルールが適用されます。これが、一般に「賃貸不動産の5年ルール」と呼ばれているものです。

導入の背景と目的

この新ルールは、国税庁が2023年6月に公表した「相続税及び贈与税における財産評価基本通達の一部改正について（法令解釈通達）」によって導入されます。従来の賃貸不動産の相続税評価方法においては、実勢価格と相続税評価額の間に大きな乖離が生じ、一部で節税を目的とした不動産の購入・売却が繰り返されるケースがありました。この乖離を是正し、より実態に即した評価を行うこと、また、過度な節税対策を是正することが導入の主な目的とされています。

ルールの概要：どのような評価に影響するか

「5年ルール」が影響するのは、被相続人が亡くなる日から遡って5年以内に取得した賃貸不動産の評価です。具体的には、不動産貸付事業用宅地等（賃貸アパートやマンションなどの敷地）の相続税評価において、通常認められる評価減（貸家建付地評価減や借地権割合による評価減など）に、一定の調整が加わることになります。

評価の際には、不動産の取得から相続開始までの期間が5年未満である場合、その期間に応じて評価額の調整が適用されることとなります。この調整により、評価額が実勢価格に近づく形で引き上げられ、結果として相続税評価額が高くなる可能性があります。

参考：国税庁「相続税及び贈与税における財産評価基本通達の一部改正について（法令解釈通達）別紙1 財産評価基本通達新旧対照表評価23-2（不動産貸付事業用宅地等に係る評価差額の調整）」
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/pdf/0000030-221.pdf

適用される不動産と適用されないケース

「5年ルール」はすべての賃貸不動産に一律に適用されるわけではありません。ご自身の不動産が対象となるかどうかを確認することが重要です。

適用対象となる賃貸不動産

原則として、相続開始日から遡って5年以内に、被相続人の方が取得した以下の賃貸目的の不動産が対象となります。

賃貸アパートやマンションの敷地（不動産貸付事業用宅地等）
賃貸物件の建物自体

ただし、このルールが影響するのは、賃貸割合に応じて評価減が適用される部分に限られます。具体的には、貸家建付地や貸家など、賃貸していることによる評価減を適用する際の調整です。

適用外となる賃貸不動産

一方で、以下のようなケースでは「5年ルール」は適用されません。

相続開始日から遡って5年以上前に取得された賃貸不動産： 長期間保有していた賃貸不動産については、このルールの適用外となります。
被相続人の方が自己居住用として使用していた不動産： 賃貸目的ではない不動産は対象外です。
賃貸割合による評価減が適用されない不動産： 例えば、単なる更地や事業用として使用していない土地などです。

ご自身のケースが適用対象となるかどうかの判断には専門的な知識が必要となる場合がありますので、不明な点があれば専門家にご相談いただくことをお勧めします。

新ルール導入で何が変わる？相続評価への影響

「5年ルール」の導入は、賃貸不動産の相続において、主に相続税評価額と遺産分割に影響を及ぼす可能性があります。

相続税評価額の変動

これまで、賃貸不動産は、自己所有の不動産と比較して相続税評価額が低くなる傾向がありました。これは、借家権や借地権といった権利が存在するため、自由な利用が制限されることなどを考慮して評価減が適用されていたためです。

しかし、「5年ルール」の適用により、相続開始前5年以内に取得した賃貸不動産については、この評価減の調整が入ることで、相続税評価額が引き上げられる可能性があります。結果として、相続財産全体の評価額が高くなり、相続税の負担が増加する可能性も考えられます。

遺産分割への影響

賃貸不動産の評価額が変動することで、遺産分割協議にも影響が及ぶ可能性があります。

公平な分割の難しさ： 不動産の評価額が変わることで、他の相続財産とのバランスを取りながら公平に分割することがより難しくなるかもしれません。
代償分割の負担増： 特定の相続人が不動産を単独で相続し、他の相続人には金銭で代償する「代償分割」を検討する場合、不動産の評価額が高くなれば、その代償金も増額されることになり、相続人の経済的な負担が大きくなる可能性があります。

生前のうちから不動産の評価額を把握し、遺産分割の方針を家族間で話し合っておくことが、トラブルを未然に防ぐ上で重要になります。

賃貸不動産の相続対策、3つの選択肢

相続を控えた賃貸不動産について、どのような選択肢があるのか、それぞれのメリット・デメリットを整理し、ご自身の状況に合う判断材料としてご活用ください。

選択肢1：賃貸経営を継続する（保有する）

賃貸不動産をそのまま保有し、引き続き賃貸経営を行う選択肢です。

メリット

安定した家賃収入を得られる可能性があります。
不動産を相続財産として保持することで、将来的な資産価値の上昇に期待できます。
固定資産税や都市計画税などの軽減措置が適用される場合があります（ただし、条件を満たす必要があります）。

デメリット

空室リスクや家賃滞納リスクが存在します。
建物の修繕費や管理委託費用など、維持管理のための費用と手間が発生します。
2027年以降は、条件によって相続税評価額が高くなる可能性があります。
老朽化が進むと、大規模修繕や建替えの検討が必要になる場合があります。

向いている人

安定的な収入源を確保したい方。
不動産の管理体制や知識、経験がある方、または管理を専門業者に委託できる方。
相続税を他の財産でまかなえる見込みがある方。
長期的な視点で資産を保有したい方。

選択肢2：売却を検討する

賃貸不動産を売却し、現金化する選択肢です。

メリット

現金化することで、相続税の納税資金を確保しやすくなります。
不動産の維持管理にかかる手間や費用、リスクから解放されます。
売却益を得られれば、他の資産形成に充てることができます。
複数の相続人がいる場合、現金で分割することで公平な遺産分割が容易になります。

デメリット

売却には時間がかかる場合があります。特に賃貸中の物件は、買主の限定や交渉が複雑になることがあります。
市場価格によっては、希望通りの価格で売却できないリスクがあります。
売却益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
物件の状況によっては、売却前にリフォームや修繕が必要となる場合もあります。

向いている人

相続税の納税資金を確保する必要がある方。
不動産の管理負担を解消したい方。
複数の相続人で公平に財産を分けたいと考えている方。
老朽化が進んでおり、大規模な修繕や建替えを避けたい方。

選択肢3：別の活用法を検討する

賃貸経営以外の方法で、不動産を活用する選択肢です。例としては、土地の転用（農地から宅地へ、または駐車場として活用）や、建物の用途変更（介護施設、ホテルなどへの転用）などが挙げられます。

メリット

賃貸経営よりも高い収益性を期待できる可能性があります。
地域のニーズに合わせた活用により、社会貢献につながることもあります。
資産価値の向上や多様な収益源の確保につながる可能性があります。

デメリット

新たな事業計画の策定や、多額の初期投資が必要となる場合があります。
事業としてのリスクを伴い、収益が得られない可能性もあります。
用途変更や転用には、建築基準法、都市計画法、農地法などの法令による規制や許認可が必要となるケースが多く、手続きが複雑です。
事業を始めるための専門知識や経験が求められます。

向いている人

事業意欲があり、新たな挑戦に前向きな方。
十分な資金力があり、リスクを許容できる方。
地域や市場のニーズを的確に捉え、具体的な事業アイデアを持っている方。
法令や許認可に関する専門家と連携できる方。

生前のうちからできる対策

「5年ルール」の導入を見据え、そして円滑な相続のためには、生前のうちから準備を進めておくことが大変重要です。

遺言書の作成・見直し

遺言書は、ご自身の財産をどのように分けたいかを明確にする最も確実な方法です。特に複数の賃貸不動産を所有している場合、どの不動産を誰に承継させるかを具体的に指定することで、相続発生後の遺産分割協議を円滑に進めることができます。遺言書には様々な形式がありますが、より確実性を求める場合は、公証役場で作成する公正証書遺言の検討も選択肢の一つです。

参考：法務省「遺言書保管制度について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00023.html

家族会議による合意形成

生前のうちに、ご家族と賃貸不動産の将来について話し合い、共通認識を持つことが重要です。どのような形で相続したいのか、または売却や活用を検討しているのか、ご自身の考えを伝え、ご家族の意見も聞くことで、相続発生後のトラブルを未然に防ぎ、円満な解決につながる可能性が高まります。不動産の評価額についても、事前に専門家に相談して把握しておくことで、より具体的な話し合いができるでしょう。

不動産の現状把握と専門家への相談

所有する賃貸不動産の現状を正確に把握しておくことは、あらゆる対策の出発点となります。具体的には、賃貸借契約の内容、入居状況、家賃収入と支出のバランス、修繕履歴、現在の市場価値、そして購入時期などを確認しておくことが重要です。

その上で、税理士、行政書士、宅地建物取引士、不動産コンサルタントなど、それぞれの専門家にご自身の状況を相談し、具体的なシミュレーションやアドバイスを受けることをお勧めします。特に、今回の「5年ルール」がご自身の不動産にどう影響するかは、個別の状況によって異なります。

Q&A：賃貸不動産と5年ルールに関するよくある疑問

Q1: このルールはいつから適用されますか？

A: 2027年1月1日以降に発生する相続から適用されます。それ以前に相続が発生した場合は、従来の評価方法が適用されることになります。

Q2: 賃貸アパート全体が5年以内に取得した場合の対象になりますか？

A: 賃貸アパート全体が相続開始前5年以内に取得されたものであれば、その敷地や建物について、原則として評価の調整が行われることになります。ただし、建物の増築や一部改修など、個別の状況によって判断が異なる場合があります。具体的なケースについては専門家にご確認ください。

Q3: 対策として今からできることは何ですか？

A: まずは、ご自身が所有する賃貸不動産の取得時期を確認し、「5年ルール」の適用対象となるか把握することから始めましょう。その上で、ご家族との話し合い、遺言書の作成や見直し、そして専門家への相談を通じて、相続税評価額への影響や、売却・保有・活用といった選択肢について具体的な検討を進めることが重要です。

まとめ

2027年1月に施行される「賃貸不動産の5年ルール」は、相続における賃貸不動産の評価に大きな影響を与える可能性があります。この新ルールによって、これまで通りの対策では思わぬ相続税負担の増加や遺産分割の課題が生じることも考えられます。

重要なのは、早めに情報を収集し、ご自身の所有する賃貸不動産の現状と、今回の新ルールがどのような影響をもたらすのかを正確に把握することです。その上で、「売る」「貸す（活かす）」「何もしない（保有する）」といった複数の選択肢の中から、ご自身の状況やご家族の意向に最も適した方針を検討することが大切です。

相続に関する不動産は、その性質上、様々な専門知識を要します。ご自身の状況に応じて、行政書士、宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスターなど、適切な専門家にご相談いただくことで、より具体的なアドバイスを得られるでしょう。どのような選択肢が最善か、判断に迷うことがあれば、お気軽にご相談ください。

本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。