2027年1月施行「賃貸不動産5年ルール」が相続税に与える影響｜生前対策のポイントと選択肢

2026年6月28日2026年7月14日

相続対策は、ご自身の資産状況やご家族の状況に応じて、多岐にわたる検討が必要です。特に不動産は高額な資産であるため、その評価方法の変更は相続税額に大きな影響を与えかねません。

2027年1月1日より、賃貸不動産の相続税評価に関する「賃貸不動産5年ルール」が施行されます。この新しいルールは、賃貸物件を相続する際にかかる税金にどのような影響をもたらすのでしょうか。そして、オーナー様や将来相続する立場の方々は、どのような準備を進めるべきなのでしょうか。

本記事では、この「賃貸不動産5年ルール」の基本的な仕組みと、現行の評価方法との違い、そして皆様が検討すべき具体的な生前対策の選択肢について、メリット・デメリットを交えながら詳しく解説します。ご自身の状況に合わせた最適な判断の一助としてご活用ください。

2027年1月施行「賃貸不動産5年ルール」とは？
現行の賃貸不動産の相続税評価の仕組み
「賃貸不動産5年ルール」導入の背景と目的
「賃貸不動産5年ルール」による評価減の調整の具体的な影響
- 適用される不動産とされない不動産
- 不動産の種類ごとの影響
「賃貸不動産5年ルール」施行に備える生前対策の選択肢
Q&A：賃貸不動産5年ルールに関するよくある疑問
まとめ

2027年1月施行「賃貸不動産5年ルール」とは？

2027年1月1日以降に発生する相続から、「賃貸不動産5年ルール」が適用されます。このルールは、相続開始前5年以内に取得した賃貸用の不動産について、相続税評価額の計算方法を一部調整するというものです。具体的には、相続税の計算において適用されていた賃貸不動産の評価減が、取得から5年未満で相続が発生した場合、その評価減の一部が調整されることになります。

このルールは、2023年度の税制改正において、相続税と贈与税の一体的な見直しが進められる中で導入が決定されました。特に、生前に賃貸不動産を購入することで相続税評価額を大きく引き下げていたケースに対応することを目的としています。

現行の賃貸不動産の相続税評価の仕組み

まず、現行の賃貸不動産（賃貸アパート、マンション、戸建て賃貸など）の相続税評価の基本的な仕組みについて解説します。不動産の相続税評価額は、原則として国税庁が定める「財産評価基本通達」に基づいて計算されます。

土地（貸家建付地）の評価減：
賃貸用の建物が建っている土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として評価されます。これは、他人に貸し付けている建物が建っている土地のことで、土地の所有者が自由に利用・処分できない制約があるため、自用地（じようち：自分で利用している土地）としての評価額から、一定割合が減額されます。具体的には、自用地としての評価額から、借地権割合、借家権割合、賃貸割合を乗じた分が減額されます（財産評価基本通達25）。
建物（貸家）の評価減：
賃貸用の建物は「貸家（かしや）」として評価されます。建物も、賃貸借契約によって使用が制限されるため、自用家屋（じようかおく：自分で利用している建物）としての評価額（固定資産税評価額を基に算出）から、借家権割合と賃貸割合を乗じた分が減額されます（財産評価基本通達26）。

これらの評価減は、不動産を他者に貸し出すことで、その所有者の自由な使用・処分が制限されるため、資産価値が減少するという考え方に基づいています。結果として、賃貸不動産は、同額の現金や自用不動産と比較して相続税評価額が低くなる傾向にありました。

「賃貸不動産5年ルール」導入の背景と目的

「賃貸不動産5年ルール」の導入は、主に相続税の公平性を確保し、特定の相続税対策の適正化を図ることを目的としています。

これまで、相続開始直前に金融資産（現金など）で賃貸用不動産を購入することで、評価額を大きく引き下げ、相続税負担を軽減する対策が行われることがありました。これは、現金が額面通りに評価されるのに対し、賃貸不動産は前述の通り評価減が適用されるため、同じ価値の財産でも相続税評価額に差が生じるためです。

この状況に対し、税制改正の議論の中で、相続開始直前の対策と見なされるケースについて、過度な評価減を調整する必要があるという認識が強まりました。そこで、2027年1月1日以降に相続が発生する場合、相続開始前5年以内に取得した賃貸不動産については、その評価減の効果を一部調整し、より実態に近い評価を行うためのルールとして、「賃貸不動産5年ルール」が導入されることになったのです。

「賃貸不動産5年ルール」による評価減の調整の具体的な影響

「賃貸不動産5年ルール」が施行されると、相続開始前5年以内に取得された賃貸不動産は、従来の評価方法とは異なる評価が行われることになります。

具体的には、賃貸不動産が適用される評価減（貸家建付地や貸家の評価減）について、その減額割合が調整されます。国税庁の方針では、相続開始前5年以内に取得された賃貸不動産については、取得にかかった費用を考慮し、評価減を段階的に縮減する方向で検討が進められています。これにより、現行の評価額よりも高い相続税評価額となる可能性があります。

このルールの適用は、相続発生のタイミングと不動産の取得時期によって異なります。ご自身の資産についてこのルールが適用されるかどうか、その影響がどの程度になるかを確認することが重要です。

適用される不動産とされない不動産

このルールが適用される賃貸不動産は、原則として「相続開始前5年以内に、売買などで取得した賃貸用の不動産」です。一方で、以下のような不動産には適用されません。

相続や贈与によって取得した賃貸不動産：
親族から相続や贈与で引き継いだ賃貸不動産については、このルールは適用されず、現行の評価方法が維持されます。
取得から5年以上経過した賃貸不動産：
相続開始時点で、取得から5年以上が経過している賃貸不動産についても、現行の評価方法が適用されます。
自用不動産：
自己居住用や事業用の不動産で、賃貸の用に供されていないものは、このルールの対象外です。

このように、取得の経緯や時期、用途によってルールの適用有無が分かれます。特に、相続税対策として賃貸不動産の購入を検討している場合は、この「5年」という期間を十分に意識しておく必要があります。

不動産の種類ごとの影響

賃貸不動産と一口に言っても、その種類は多岐にわたります。アパートやマンション、戸建て賃貸、貸地など、それぞれの不動産で評価方法や評価減の適用状況が異なります。

アパート・マンション：
一棟の区分所有建物のうち、一部または全部を賃貸している場合。土地と建物両方に評価減が適用されますが、5年ルールによる影響が最も顕著に出る可能性のある資産形態の一つです。
戸建て賃貸：
一戸建ての住宅を賃貸している場合。これも土地と建物に評価減が適用されます。
貸地（更地を貸している場合）：
土地のみを貸している場合（借地権を設定している場合など）。土地の評価減が中心となります。

このルールは、賃貸の用に供されている期間が考慮されるため、取得後すぐに賃貸を開始した場合と、しばらく自用していた後に賃貸を開始した場合とで、評価減の調整度合いが変わる可能性も考えられます。具体的な評価減の調整方法については、今後の国税庁からの詳細な発表を注視し、専門家と相談することが推奨されます。

「賃貸不動産5年ルール」施行に備える生前対策の選択肢

「賃貸不動産5年ルール」の施行を前に、賃貸不動産を所有されている方や、将来の相続に備えたい方には、いくつかの対策の選択肢があります。ご自身の状況やご家族の意向を考慮し、最適な方法を選ぶことが大切です。

賃貸不動産の保有を継続する場合

賃貸不動産を相続後も引き続き保有し、活用していくという選択肢です。この場合、賃貸経営を継続することで、安定した家賃収入を得ることが可能です。

メリット:
- 継続的な賃料収入を得られるため、安定した資産形成や生活資金の確保に繋がります。
- 不動産価格の上昇局面においては、資産価値の増加も期待できます。
- 適切な管理を行うことで、地域経済への貢献にも繋がります。
デメリット:
- 「賃貸不動産5年ルール」により、取得から5年未満で相続が発生した場合、現行よりも相続税評価額が高くなる可能性があります。
- 建物の老朽化や空室リスク、入居者トラブル、災害リスクなど、不動産特有のリスクや管理コストが発生します。
- 相続人間で不動産の公平な分割が難しい場合があります。
向いている人:
- 相続まで5年以上の期間がある方。
- 賃貸経営に意欲があり、安定した家賃収入を望む方。
- 相続人が複数いても、不動産の分割方法について事前に合意形成ができている方。
- 長期的な視点で資産を保有・運用していきたい方。

対策としては、遺言書を作成し、誰にどの不動産を承継させるかを明確にしておくことが重要です（民法第969条）。また、生前贈与（暦年贈与や相続時精算課税制度の活用）や家族信託を検討することで、ご自身の意向に沿った資産の承継を準備することも可能です。家族信託は、ご自身が認知症などになった場合でも、あらかじめ定めた家族に財産管理を委ねられるため、資産凍結のリスクを回避する有効な手段となり得ます。

賃貸不動産の売却を検討する場合

「賃貸不動産5年ルール」の影響を回避し、相続時の資産分割を容易にするために、生前のうちに賃貸不動産を売却する選択肢です。これにより、不動産を現金化することができます。

メリット:
- 相続開始前に不動産を現金化することで、「賃貸不動産5年ルール」の影響を受けることなく、資産を整理できます。
- 相続財産が現金となるため、相続人全員で公平に分割しやすくなります（民法第906条）。
- 不動産の管理負担や将来のリスクから解放されます。
- 売却資金を他の投資に回したり、生活費に充てたりすることも可能です。
デメリット:
- 売却益が出た場合、譲渡所得税が課税されます（所得税法第28条）。特に、取得費が不明確な場合や、購入時の価格が低い場合には税負担が大きくなる可能性があります。
- 売却活動には時間と費用（仲介手数料など）がかかります。
- 市場環境によっては、希望する価格で売却できないリスクもあります。
向いている人:
- 相続人間に不動産を巡るトラブルの懸念がある方。
- 不動産の管理負担を避けたい方、すでに管理が負担になっている方。
- 相続税の納税資金を確保したい方。
- 売却時期まで5年以上の猶予がない方で、5年ルールの影響を回避したい方。

売却を検討する際には、まずは不動産の市場価値を把握するために査定を依頼し、売却にかかる費用や税金について正確な情報を得ることが重要です。相続した不動産を売却する場合、「取得費加算の特例」が適用できるケースもあります。これは、相続税を支払った不動産を一定期間内に売却した場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税の負担を軽減できる特例です。適用要件や計算方法を確認し、利用を検討することも大切です。

別の形で資産を整理する場合

賃貸不動産を単純に保有し続けるのではなく、また売却するだけでもない、第三の選択肢として、資産を別の形で整理・活用する方法もあります。

メリット:
- ご自身の意向や相続人の状況に応じた、より柔軟な資産の承継が可能です。
- 特定の目的のために資産を活用できます。
- 長期的な視点での税務メリットを追求できる場合があります。
デメリット:
- 手続きが複雑になるケースが多く、専門的な知識とサポートが不可欠です。
- 費用や時間がかかる場合があります。
- 関係者間の合意形成が難しいこともあります。
向いている人:
- 複数の相続人がいるが、特定の相続人に財産を承継させたい強い希望がある方。
- 遺留分など、相続人間の権利調整を考慮しつつ、複雑なニーズに応えたい方。
- 相続対策として法人化なども検討し、長期的な資産運用を考えている方。

具体的には、前述の家族信託をさらに詳細に設計したり、不動産を法人に移管する「資産管理法人」の設立を検討したりする方法があります。資産管理法人を設立することで、不動産を法人名義で保有・運用し、相続対策や所得税・法人税の最適化を図ることが可能になる場合があります。ただし、法人化には設立費用や運営コスト、税務上の複雑さも伴うため、慎重な検討が必要です。