子供がいない夫婦の不動産相続：遺言・家族信託で考える財産承継の選択肢

2026年7月20日

子供がいないご夫婦にとって、万が一の際の相続は、誰が財産を承継するのか、特に大切な不動産をどうするかといった点で、一般的なケースとは異なる検討が必要になることがあります。意図しない親族への不動産の承継や、共有状態の発生による管理上の課題など、様々な心配事を抱えている方もいらっしゃるかもしれません。

こうした状況に備え、生前からしっかりと対策を講じることは、ご夫婦の意思を尊重し、残されたご家族が円滑に手続きを進める上で非常に重要です。

本記事では、子供がいないご夫婦の不動産相続における特有の課題と、それらを解決するための遺言書や家族信託といった具体的な選択肢について解説します。ご自身の状況に合わせた最適な方法を見つけるための判断材料として、ご活用いただければ幸いです。

【本記事のポイント】

子供がいない夫婦の相続では、法定相続人の範囲が広がり、不動産の共有状態や意図せぬ人への承継リスクが生じることがあります。
遺言書を作成することで、ご自身の意思に基づき、希望する人へ不動産を承継させることが可能になります。
家族信託は、生前の財産管理から死後の承継まで、より柔軟な不動産の承継プランを実現する選択肢となり得ます。
相続した不動産について、売却・貸す（活用する）・保有し続けるといった、それぞれの選択肢のメリット・デメリットも考慮に入れることが大切です。

子供がいない夫婦の相続における不動産の特長と課題
遺言書による不動産承継の選択肢
家族信託を活用した不動産承継の選択肢
相続不動産の処分を検討する際の選択肢
Q&A：子供がいない夫婦の不動産相続に関する疑問
まとめ

子供がいない夫婦の相続における不動産の特長と課題

子供がいないご夫婦の相続においては、法定相続人の範囲や、不動産の共有状態、意図しない方への承継といった特有の課題が生じることがあります。

法定相続人の範囲と不動産の共有リスク

民法では、相続人が存在しない場合、配偶者がいるときは配偶者が相続人となります（民法第890条）。しかし、子供がいないご夫婦の場合、配偶者の他に、被相続人（亡くなった方）の親や兄弟姉妹も法定相続人となる可能性があります。

被相続人に子供も直系尊属（父母・祖父母）もいない場合： 配偶者と被相続人の兄弟姉妹が法定相続人となります（民法第889条第1項第2号）。この場合、配偶者の相続分は相続財産の4分の3、兄弟姉妹の相続分は4分の1です。
被相続人に子供がおらず、直系尊属がいる場合： 配偶者と被相続人の直系尊属（父母・祖父母）が法定相続人となります（民法第889条第1項第1号）。この場合、配偶者の相続分は相続財産の3分の2、直系尊属の相続分は3分の1です。

もし不動産が唯一の主要な財産である場合、配偶者と兄弟姉妹、あるいは直系尊属が不動産を共有する状態となることも考えられます。不動産の共有は、売却や大規模な改修などの際に、共有者全員の合意が必要となるため、意見がまとまらない場合にスムーズな活用や処分が難しくなることがあります。

意図せぬ人への承継が生じる可能性

遺言書がない場合、不動産は法定相続分に従って分割されます。もし兄弟姉妹が相続人となる場合、その兄弟姉妹が先に亡くなっていれば、その子供（甥や姪）が代襲相続人として相続権を持つことになります（民法第887条第2項）。

これにより、被相続人にとってはあまり関わりのない、あるいは会ったことのない甥や姪が不動産の共有者となる可能性も考えられます。ご夫婦の希望とは異なる人物が財産を受け継ぐ事態を避けるためには、生前の対策が重要となるでしょう。

相続財産、特に不動産の分配に関する課題

不動産は現金のように容易に分割できない性質を持っています。法定相続人が複数いる場合、遺産分割協議で不動産をどのように分けるかが大きな問題となることがあります。例えば、実家を配偶者が引き続き利用したいと考えても、兄弟姉妹がその分の現金を要求するといったケースも考えられます。

話し合いがまとまらず、不動産の共有状態が続くことになれば、管理や将来的な売却・活用にも支障をきたす可能性もあります。このような課題を未然に防ぎ、円滑な財産承継を実現するためには、遺言や家族信託といった生前対策の検討が有用な選択肢となり得ます。

遺言書による不動産承継の選択肢

ご自身の意思を明確に表示し、希望する方へ不動産を承継させる方法として、遺言書の作成が挙げられます。

遺言書の役割と有効性

遺言書は、被相続人（遺言者）が亡くなった後、その意思を実現させるための法的な文書です。遺言書があれば、法定相続分とは異なる割合で財産を分配したり、法定相続人以外の人（例えば、お世話になった友人や特定の団体など）に財産を遺したりすることも可能です（ただし、遺留分には配慮が必要です）。

遺言書には、主に「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の二つの形式があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、ご自身の状況に応じて選択することが推奨されます。

自筆証書遺言： 遺言者が自ら全文、日付、氏名を書き、押印するものです（民法第968条）。手軽に作成できる反面、不備があると無効になったり、保管状況によっては紛失・改ざんのリスクがあったり、家庭裁判所での検認手続きが必要となります。
公正証書遺言： 公証人が遺言者の話を聞いて作成し、証人2人以上の立ち会いのもとで署名・押印するものです（民法第969条）。公証役場で保管されるため紛失・改ざんのリスクが低く、法的な有効性も高いですが、費用がかかり、証人選定の手間もあります。

遺言で不動産を特定の人へ遺す方法

遺言書で不動産を特定の人に遺す場合、「遺贈」または「特定財産承継遺言」という形で意思表示をします。

遺贈（いぞう）： 法定相続人ではない人を含む、特定の人に財産を遺す場合に使われる方法です。遺言書で「〇〇氏に、〇〇（不動産の所在地、地番、家屋番号など）の土地・建物を遺贈する」といった形で記載します。
特定財産承継遺言（とくていざいさんしょうけいいごん）： 法定相続人に特定の財産を承継させる場合に使われる方法です。遺言書で「相続人〇〇に、〇〇（不動産の所在地など）の土地・建物を承継させる」といった形で記載します。

どちらの方法を用いる場合でも、不動産を特定するために、登記簿謄本に記載されている地番、家屋番号、構造、床面積などの情報を正確に記載することが重要です。

遺言のメリット・デメリット

メリット：

意思の明確化： ご自身の意思に基づき、誰にどの財産をどれだけ遺すかを明確に指定できます。
トラブル予防： 相続人による遺産分割協議が不要となり、相続争いの予防に繋がる可能性があります。
費用が比較的安価： 特に自筆証書遺言は費用を抑えられます。公正証書遺言も、専門家報酬を含めても信託契約よりは安価なケースが多いです。

デメリット：

効力は作成者の死後に限られる： 遺言者は、生前の不動産の管理・活用に関する指示はできません。
遺留分への配慮： 特定の相続人には「遺留分」という最低限の相続割合が認められています。遺言によって遺留分を侵害した場合、遺留分侵害額請求をされる可能性があります。
書き方に不備があると無効： 自筆証書遺言の場合、法律で定められた方式に沿っていないと無効となるリスクがあります。
撤回・変更が可能： いつでも遺言を書き換えられる反面、最終的な意思と異なる内容で執行される可能性もゼロではありません。

遺言作成時の注意点（特に不動産に関して）

不動産の特定： 登記簿謄本を確認し、地番、家屋番号、面積などを正確に記載します。住所だけでは特定できない可能性があるため、注意が必要です。
遺留分対策： 法定相続人である配偶者や兄弟姉妹以外の直系尊属には遺留分があります。遺言の内容が遺留分を侵害しないか、あるいは侵害した場合の対応策（例えば、不動産ではなく現金で遺留分相当額を遺すなど）を検討することが推奨されます。
予備的遺言： 受遺者（遺言で財産を受け取る人）が先に亡くなっていた場合などに備え、次の受遺者を指定する「予備的遺言」を検討することも有効です。
付言事項（ふげんじこう）： 法的な効力はありませんが、遺言書に付言事項として、遺言に至った経緯や家族へのメッセージなどを記載することで、相続人の感情的な理解を得やすくなる場合があります。

家族信託を活用した不動産承継の選択肢

遺言書では実現できない生前の財産管理や、複数世代にわたる柔軟な承継を希望する場合に、家族信託が有力な選択肢となり得ます。

家族信託の仕組みと不動産における活用

家族信託とは、特定の財産（ここでは不動産）を、信頼できる家族（受託者）に託し、契約で定めた目的（例えば、本人の生活費や介護費用に充てる、将来特定の人物に承継させるなど）に従って管理・運用・処分してもらう仕組みです（信託法第3条）。

不動産を家族信託の財産とすることで、以下のような活用が考えられます。

生前の財産管理： 委託者（財産を託す人）が認知症などで判断能力を失った後も、受託者（財産を管理する人）が信託契約に基づいて不動産を管理・運用・処分し続けることができます。これにより、不動産の「凍結」リスクを回避し、売却や賃貸といった活用が可能になります。
柔軟な財産承継： 遺言書では原則として一代限りの承継しか指定できませんが、家族信託では「最初の受益者（収入などを享受する人）は配偶者、配偶者の死後は子供、子供の死後は孫」といったように、複数世代にわたる承継を事前に定めることができます。子供がいないご夫婦の場合、例えば「配偶者の死後は、自分たちの甥や姪、または特定の団体に承継させる」といった柔軟な指定が可能です。

信託契約は、通常「信託契約書」を作成することで行われ、公正証書で作成されることが一般的です。

家族信託のメリット・デメリット

メリット：

柔軟な財産管理： 委託者の判断能力低下後も、受託者が信託契約に基づき不動産を管理・運用・処分できます。
複数世代への承継： 「受益者連続型信託」を利用することで、遺言書では難しい複数世代にわたる承継を指定できます。
遺言の補完： 遺言書では対応できない生前の管理や、より複雑な承継プランを実現できます。
遺留分対策： 信託契約の内容が直ちに遺留分を侵害するとは原則としてされませんが、遺留分権利者との関係性には配慮が必要です。

デメリット：

費用と手続きの複雑さ： 信託契約書の作成には専門的な知識が必要で、専門家への報酬や登記費用など、ある程度の初期費用がかかります。
税務上の検討： 家族信託の組成時や受益者の変更時など、税務上の影響（贈与税、所得税、相続税など）が生じる可能性があります。事前に税理士への相談が推奨されます。
受託者の負担： 受託者となる家族には、信託財産の管理・運用に関する責任が生じ、事務負担や専門知識が求められる場合があります。
金融機関の対応： 信託口口座の開設など、一部の金融機関では対応が異なる場合があります。

遺言と家族信託の比較・併用について

遺言と家族信託は、それぞれ異なる役割と特徴を持っています。どちらか一方だけでなく、ご自身の状況や目的によっては、両者を併用することで、より包括的な対策が可能となる場合もあります。

遺言： 死後の財産承継の意思表示に特化しており、比較的シンプルで費用も抑えられます。生前の財産管理はできません。
家族信託： 生前の財産管理から死後の承継まで、より柔軟で多岐にわたる目的を達成できますが、費用や手続きが複雑になりがちです。

例えば、夫婦共有名義の不動産について、夫が先に亡くなった場合に備え、妻に不動産を承継させ、さらに妻が亡くなった後の承継先まで指定したい場合、遺言と家族信託を併用する選択肢も考えられます。遺言で配偶者への承継を指定し、その配偶者がさらに次の世代へ承継させるための家族信託を設定するといった形です。

ご夫婦の具体的な希望や、財産の内容、家族構成、今後のライフプランなどに応じて、どちらか一方を選ぶか、あるいは併用するかを慎重に検討することが大切です。

相続不動産の処分を検討する際の選択肢

生前に対策を講じ、無事に不動産を承継できたとしても、その後の不動産のあり方については、様々な選択肢が考えられます。相続した不動産をご自身の状況に合わせてどう活用していくか、あるいは手放すのかを検討することも重要です。

不動産を「売却する」という選択肢

相続した不動産を売却することは、シンプルに現金化したい場合に有力な選択肢です。

メリット：
- 換金性： 不動産を現金化できるため、相続税の納税資金や、今後の生活資金に充てることができます。
- 共有状態の解消： 複数人で相続した場合、売却して現金を分け合うことで、共有状態に伴うトラブルを避けることができます。
- 管理負担の軽減： 所有に伴う固定資産税や維持管理の手間から解放されます。
デメリット：
- 売却益課税： 不動産の売却によって利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。特例が適用される場合もありますが、税負担が生じる可能性があります。
- 市場価格の影響： 不動産の売却価格は、その時の市場状況や物件の状態に左右されます。希望する価格で売却できない可能性も考えられます。
- 売却活動の手間： 不動産会社とのやり取り、内覧対応、契約手続きなど、売却までに時間と手間がかかります。
向いている人：
- 現金化して納税資金や生活費に充てたい方。
- 複数人で相続し、公平に分配したい方。
- 不動産の管理負担から解放されたい方。

不動産を「貸す・活用する」という選択肢

不動産を売却せず、賃貸物件として貸し出したり、その他の方法で活用したりする選択肢です。

メリット：
- 収益化： 家賃収入など、継続的な収益を得ることができます。
- 相続税評価額の圧縮： 賃貸物件として活用することで、更地で所有するよりも相続税評価額が圧縮される可能性があります（小規模宅地等の特例など）。
- 資産形成： 不動産という資産を長期的に保有し、将来的な資産価値の向上を目指すことができます。
デメリット：
- 管理の手間： 入居者募集、契約手続き、家賃の徴収、修繕対応、トラブル対応など、賃貸経営には多くの手間がかかります。専門の管理会社に委託することも可能ですが、費用が発生します。
- 空室リスク： 入居者が決まらない期間や、退去後の修繕期間中は収入が途絶える可能性があります。
- リフォーム・修繕費用： 賃貸に出す前にリフォームが必要になったり、経年劣化による大規模修繕が発生したりすることもあります。
向いている人：
- 継続的な収益を得たい方。
- 不動産を長期的に保有したいと考えている方。
- 管理の手間を厭わない、あるいは管理会社への委託費用を許容できる方。

不動産を「保有し続ける（何もしない）」という選択肢

相続した不動産を、当面の間は売却も活用もせず、そのまま保有し続ける選択肢です。

メリット：
- 将来的な選択肢の確保： すぐに結論を出さず、今後の状況を見ながら売却や活用のタイミングを検討できます。
- 精神的な価値： 故人との思い出の詰まった不動産を手放したくないという感情的な理由も理解できます。
- 市場動向の観察： 将来的に不動産価格が上昇する可能性を期待して保有を続けることもあります。
デメリット：
- 固定資産税・維持費の負担： 所有している限り、固定資産税や都市計画税、火災保険料などの費用が継続的に発生します。
- 空き家リスク： 誰も住まない状態が続くと、老朽化が進みやすく、防犯上の問題や近隣トラブルに発展する可能性もあります。特定空き家に指定されると、自治体から指導や勧告を受けるリスクもあります。
- 共有状態の継続： 複数人で共有している場合、その状態が続くことで将来的なトラブルの火種となる可能性もあります。
向いている人：
- 当面は管理が可能であり、固定資産税などの維持費を負担できる方。
- 将来的に売却や活用の具体的なプランがあるものの、今すぐ行動に移す必要がない方。
- 不動産に対する強い思い入れがあり、簡単に手放したくないと考えている方。

Q&A：子供がいない夫婦の不動産相続に関する疑問

Q1: 子供がいない夫婦で遺言がない場合、誰が不動産を相続しますか？

A1: 遺言書がない場合、民法で定められた法定相続分に従って相続が進行します。子供がいない夫婦の場合、被相続人（亡くなった方）の配偶者は常に法定相続人となります（民法第890条）。

これに加えて、被相続人の親などの直系尊属が存命であれば、配偶者と直系尊属が共同で相続し、直系尊属がいない場合は、被相続人の兄弟姉妹が共同で相続することになります（民法第889条）。兄弟姉妹がすでに亡くなっている場合は、その子供（甥や姪）が代襲相続人として相続します（民法第887条第2項）。

この場合、不動産は共有名義となる可能性があり、後の管理や処分が複雑になることも考えられます。

Q2: 遺言書を作成する際の不動産の特定方法は？

A2: 遺言書で不動産を特定する際は、その不動産が他の不動産と混同されないよう、正確な情報を記載することが重要です。一般的に、以下の情報を網羅することが推奨されます。

土地の場合： 所在地（地番）、地目、地積（面積）。
建物の場合： 所在地（家屋番号）、種類、構造、床面積。

これらの情報は、法務局で取得できる登記簿謄本（登記事項証明書）で確認することができます。特に「地番」と「家屋番号」は、住所とは異なる場合があるため、必ず登記簿謄本で確認するようにしましょう。

曖昧な記載は、遺言書が無効になったり、遺産分割協議で争いの原因になったりする可能性があるため、注意が必要です。

Q3: 家族信託で不動産を承継させる場合、相続税はどうなりますか？

A3: 家族信託を設定しても、原則として相続税の基本的な計算方法が変わるわけではありません。信託契約を締結して不動産を信託財産とした場合でも、受益者（信託によって利益を受ける人）が亡くなった際には、その受益権が相続税の課税対象となります。

具体的には、当初の受益者（通常は委託者本人）が亡くなった際、次に受益者となる人が、その受益権を相続したとみなされ、相続税が課税されます。この際、信託された不動産は、信託契約の内容に応じた評価額で相続税の対象となります。

家族信託は、相続税対策そのものを目的とするものではなく、財産管理や円滑な承継を目的とする制度です。ただし、信託を活用することで、不動産を賃貸物件として運用し、その評価額を圧縮するといった、結果的に相続税の負担を軽減できる可能性のある活用方法は考えられます。個別の税務上の影響については、事前に税理士などの専門家にご相談いただくことが賢明です。

参照：国税庁｜No.4636 信託に関する相続税の課税関係