相続した実家に親族が住んでいる場合の対応｜売却・賃貸・保有の選択肢とトラブル回避の道筋
相続した実家に親族が住んでいる状況は、感情的な側面と法的な側面が複雑に絡み合い、どう進めるべきか悩ましいものです。売却を検討する方もいれば、賃貸やそのまま保有することを考える方もいらっしゃるでしょう。いずれの選択肢を選ぶにしても、まずは現状を正確に把握し、関係者間の合意形成を図ることが何よりも大切です。
本記事では、このような状況において検討すべき具体的なステップと、親族が住む実家を「売却」「賃貸（活用）」「何もしない（保有）」の3つの選択肢で整理する際のメリット・デメリット、注意点を解説します。ご自身の状況に合わせた最適な判断をするための判断材料としてご活用ください。
目次
- 相続した実家に親族が住む状況でまず整理すべきこと
- 親族が住む実家に関するよくある疑問と注意点
- 親族が住む実家を円滑に整理するためのステップ
- 親族が住む実家の「売却・賃貸・保有」3つの選択肢
- 生前の対策でトラブルを未然に防ぐ
- Q&A
- まとめ
相続した実家に親族が住む状況でまず整理すべきこと
問題の本質は「退去」ではありません
相続した実家に親族が住んでいる状況で、売却や活用を検討する際、多くの方がまず「親族に退去してもらうこと」を考えがちです。しかし、この問題の本質は、退去の要求そのものにあるわけではありません。本当に整理しなければならないのは、その前提となる様々な事実関係です。
これらの事実関係を確認しないまま退去通知を送るなど、拙速な行動に出ると、親族との関係性が悪化し、かえって問題を複雑化させる可能性があります。まずは冷静に、現状の確認から始めることが大切です。
整理すべき4つの重要事項
親族が住む実家の問題を解決するためには、次の4つの点を明確に整理することが重要です。
- 相続関係の明確化： 誰が相続人であり、遺言書は存在するのか。
- 不動産の権利関係の確認： 不動産の現在の所有者名義や抵当権などの有無。
- 居住者（親族）の居住経緯： 親族がどのような経緯で住み始め、どのような約束があったのか。
- 検討できる専門家の範囲： どのような専門家がどの範囲までサポートできるのか。
これらの情報が整理できてはじめて、具体的な次のステップへと進むことができます。
親族が住む実家に関するよくある疑問と注意点
相続した実家に親族が住んでいる場合、特に多い誤解や、注意すべき点について解説します。
「所有者だから自由に退去させられる」という誤解
「この家は故人の名義であり、相続によって私の所有物になるのだから、住んでいる親族にはいつでも退去してもらえるはずだ」と考える方は少なくありません。
しかし、親族が長期間にわたって居住している場合、たとえ口約束であっても「住む権利」が発生している可能性があります。例えば、賃料が発生しない「使用貸借」や、賃料が発生する「賃貸借」などの契約関係が成立していると判断されるケースもあります。
特に契約書がないからといって、すぐに「不法占拠」と決めつけることはできません。実際に、どのような経緯で居住が始まり、どのような約束があったのかという事実を、まずは丁寧に確認することが求められます。
「売却したいなら退去通知を送ればいい」という短絡的な対応の危険性
売却を急ぐあまり、事前の確認や話し合いなしにいきなり退去通知を送ることは、実務上非常に危険な行為です。
退去通知は、相手方との交渉の始まりとなることが多く、その後、明渡しの時期、引っ越し費用の負担、賃料相当額の請求など、様々な条件交渉が必要になる可能性があります。交渉がまとまらなければ、裁判に発展する可能性も否定できません。
このような状況に陥ると、当初想定していなかった時間や費用がかかり、売却までの道のりがかえって遠のいてしまうこともあります。問題を大きくする前に、事実関係を整理し、関係者間で冷静に話し合うことが重要です。
「家族はだいたい賛成している」という認識の危険性
相続した不動産の売却や活用には、原則として相続人全員の合意が必要です。例えば、特定の相続人が売却に賛成している一方で、別の相続人が「親族にも事情があるので、もう少し住まわせてあげたい」と考えている場合、これは「だいたい賛成」とは言えません。
相続人間に意見の相違がある状態で、遺産分割協議書を作成したり、売却手続きを進めたりすることはできません。相続人全員の意思が完全に一致していなければ、後になってトラブルが生じるリスクが高まります。
「遺産分割協議」を通じて、相続人全員が納得できる形で不動産の処分方法について合意することが、円滑な解決には不可欠です。
親族が住む実家を円滑に整理するためのステップ
親族が住む実家を相続した場合、感情的な側面と法的な側面が絡み合うため、段階を踏んで慎重に進めることが重要です。具体的なステップを解説します。
ステップ1：相続関係の確認
まず最初に行うべきは、相続関係の正確な把握です。遺産分割協議を進める前提として、誰が相続人であるかを確定し、故人の遺志を示す遺言書があるかどうかを確認します。
- 戸籍謄本等の収集： 故人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を収集し、法定相続人を特定します。法定相続分については、民法第890条や民法第900条に規定されています。
- 遺言書の有無の確認： 自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言など、遺言書の有無を確認します。法務局に保管されている自筆証書遺言がある可能性もあります。法務省のウェブサイトでも遺言書について解説されています。
遺言書があればその内容に従いますが、なければ相続人全員で遺産分割協議を進める必要があります。
ステップ2：不動産情報の確認
次に、対象となる実家の不動産情報を正確に把握します。登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、以下の情報を確認しましょう。
- 所有者名義： 現在の所有者が誰になっているかを確認します。
- 地番・家屋番号： 不動産を特定するための情報です。
- 持分： 共有名義になっている場合、各所有者の持分を確認します。
- 抵当権等の有無： 金融機関からの借入の担保となっている抵当権が設定されていないか、抹消されているかを確認します。相談者が「ローンは終わっている」と認識していても、登記が抹消されていないケースもあるため、必ず登記事項証明書で確認することが重要です。不動産登記法第121条に規定があります。
ステップ3：居住親族の居住経緯の整理
親族が実家に居住するに至った経緯と、その約束の内容を詳細に整理します。契約書がない場合でも、事実関係を積み重ねることが重要です。
- いつから住んでいるのか： 居住開始時期を特定します。
- 誰が住むよう勧めたのか： 故人か、他の親族かなどを確認します。
- 家賃の支払いはあったのか： 無償で居住している場合は「使用貸借」、有償の場合は「賃貸借」の可能性があります。
- 光熱費、固定資産税、修繕費は誰が負担しているのか： これらの費用負担の状況は、居住関係の性質を判断する上で重要な要素となります。
【使用貸借と賃貸借】
- 使用貸借： 賃料を支払わず、無償で物を使用・収益させる契約です。民法第593条に規定があります。貸主はいつでも契約を解除できるわけではなく、民法第597条や民法第598条で定められた条件を満たす必要があります。
- 賃貸借： 賃料を支払って物を使用・収益させる契約です。民法第601条に規定があります。借地借家法の適用がある場合は、借主の権利が強く保護されます。
この段階では、どちらが正しいかを判断するのではなく、事実を正確に確認し、将来的な交渉の材料を整理することが目的です。
ステップ4：相続人全員の意思確認と合意形成
相続した実家の処分方法については、相続人全員の意思を正確に把握し、合意形成を図ることが不可欠です。
- 個別の意向確認： 各相続人が、実家を「売却したい」「親族に住み続けてもらっても良い」「自分たちで利用したい」など、どのような意向を持っているのかを個別に確認します。
- 選択肢の提示と情報共有： 売却、賃貸、保有それぞれの選択肢について、メリット・デメリット、費用、税金などの情報を共有し、建設的な議論ができる場を設けます。
- 遺産分割協議の実施： 相続人全員で話し合い、実家の処分方法や、遺産全体の分け方について合意を形成します。民法第907条に遺産分割協議の定めがあります。合意内容を明確にした「遺産分割協議書」を作成することが重要です。
感情的な対立を避け、公平な視点で話し合いを進めることが、円満な解決への鍵となります。
ステップ5：専門家の活用範囲の理解
相続や不動産の問題は多岐にわたるため、状況に応じて適切な専門家へ相談することが解決への近道となります。しかし、それぞれの専門家には対応できる業務範囲があります。
- 行政書士： 相続人調査、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書などの書類作成、事実関係の整理、合意形成に向けたサポートなど。
- 司法書士： 不動産の相続登記（名義変更）、抵当権抹消登記などの不動産関連法務。
- 弁護士： 親族間の交渉代理、居住親族の退去請求、明渡し訴訟、遺留分侵害額請求などの法的紛争解決。
- 税理士： 相続税の申告、不動産売却に伴う税金（譲渡所得税など）の相談、節税対策。
- 不動産会社： 不動産の査定、売却・賃貸の仲介、市場動向に関する情報提供。
依頼したい内容が、どの専門家の業務範囲に該当するのかを理解し、適切な専門家を選定することが大切です。特に、退去要求や条件交渉は、相手方との権利義務に関わる問題へ発展する可能性があるため、弁護士の専門領域となることが多い点に留意しましょう。
親族が住む実家の「売却・賃貸・保有」3つの選択肢
親族が住む実家を相続した場合、大きく分けて「売却する」「賃貸（活用）する」「何もしない（そのまま保有する）」という3つの選択肢が考えられます。それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況に合った最適な方法を検討しましょう。
選択肢1：売却する
実家を売却することで、まとまった現金を得て遺産分割を行うことができます。納税資金の確保や、管理の負担軽減につながります。
メリット
- まとまった現金化： 遺産を現金化できるため、公平な遺産分割がしやすくなります。相続税の納税資金を確保する上でも有効です。国税庁のウェブサイトでも相続税について解説されています。
- 管理負担の解消： 不動産を所有する上で発生する固定資産税や修繕費、維持管理の手間から解放されます。
- 将来的な価格変動リスクの回避： 不動産価格の下落リスクを回避できます。
- 取得費加算の特例： 相続税を支払った場合、一定期間内に不動産を売却すると、支払った相続税額の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」（租税特別措置法第39条）を受けられる可能性があります。
デメリット
- 親族の居住問題： 居住している親族に退去してもらう必要があります。合意形成や立ち退き交渉に時間と費用がかかる可能性があります。
- 譲渡所得税： 売却益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。ただし、「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」など、特定の要件を満たせば税負担を軽減できる特例もあります。
- 売却時期の制約： 居住者がいる状態では売却活動が困難なため、退去後の売却が一般的となり、売却まで時間がかかります。
向いているケース
- 相続税の納税資金を確保する必要がある場合。
- 相続人同士で公平に遺産を分割したい場合。
- 遠方に住んでおり、管理が困難な場合。
- 親族との間で、退去について合意形成が見込める場合。
選択肢2：賃貸（活用）する
実家を賃貸物件として活用することで、継続的な家賃収入を得ることができます。親族が住み続けることを希望する場合、賃貸借契約を結び直すことも選択肢の一つです。
メリット
- 継続的な収入： 家賃収入により、安定した不労所得を得られます。
- 相続税評価額の圧縮： 不動産を賃貸に出すことで、相続税評価額が減額される可能性があります。
- 管理負担の軽減： 賃貸管理会社に委託することで、日常的な管理業務を任せることができます。
- 親族が住み続けられる可能性： 現在住んでいる親族との間で、賃貸借契約を締結し、継続して住んでもらう選択肢も考えられます。
デメリット
- 初期費用と維持費用： 賃貸物件として運用するために、リフォーム費用や管理費用が発生します。
- 空室リスク： 入居者が決まらない期間は収入がなく、維持費だけがかかる可能性があります。
- 入居者とのトラブル： 賃貸経営には、入居者との関係性やトラブル対応といった手間が発生します。
- 親族との契約： 親族との賃貸借契約の場合、賃料設定や契約内容を巡って関係性がこじれるリスクがあります。公平な市場価格に基づいた契約にすることが重要です。
向いているケース
- 継続的な収入源を確保したい場合。
- 相続税評価額を圧縮したい場合。
- 管理の手間を外部委託できる場合。
- 親族が住み続けることを希望し、かつ公平な賃貸借契約を締結できる場合。
選択肢3：何もしない（そのまま保有する）
実家をそのまま保有し続ける選択肢です。現状維持のため、特別な手続きは少ないですが、潜在的なリスクや費用が発生します。
メリット
- 現状維持： 親族が引き続き住み続けることができ、急な変化を避けられます。
- 将来の選択肢保持： 将来的に状況が変化した際に、売却や賃貸など別の選択肢を検討する余地を残せます。
- 思い出の場所の維持： 故人との思い出の詰まった場所をそのまま残しておきたいという感情的なニーズを満たせます。
デメリット
- 維持費用と管理負担： 固定資産税・都市計画税（地方税法第341条、第702条）が発生し続けます。また、建物が老朽化すれば修繕費もかかります。
- 空き家リスク： 親族が将来的に退去した場合、空き家となるリスクがあります。適切な管理が行われないと「特定空き家等」に指定され、固定資産税の優遇措置が解除されたり、自治体から指導・勧告を受けたりする可能性があります。
- 資産の有効活用機会の損失： 売却や賃貸による収益機会を失い、資産が有効活用されない状態が続きます。
- 相続人間の紛争リスク： 不動産を共有のまま保有すると、将来的に修繕費の負担や売却・活用の方針を巡って、相続人同士の意見が対立するリスクが残ります。
向いているケース
- 当面の間、親族に住み続けてほしいと相続人全員が合意している場合。
- すぐに売却や賃貸に踏み切る必要がなく、じっくりと検討する時間がある場合。
- 維持費を負担できる経済的な余裕がある場合。
生前の対策でトラブルを未然に防ぐ
相続発生後に親族が住む実家の問題に直面した場合、その解決には多くの時間と労力が必要です。しかし、もし故人が生前に適切な対策を講じていれば、このようなトラブルを未然に防ぎ、相続人や居住親族の負担を大幅に軽減できた可能性があります。
- 遺言書の作成： 誰にどの財産を相続させるかを明確に記した遺言書があれば、実家の帰属先が明確になり、遺産分割協議が不要になるか、あるいはスムーズに進みます。民法第960条に遺言の方式が定められています。
- 家族信託の検討： 故人が元気なうちに家族信託契約を結んでいれば、実家の管理や処分に関する権限を受託者（家族など）に託し、本人の判断能力が低下した後も、あらかじめ定めた目的に従って柔軟に不動産を管理・処分することが可能になります。親族が住む場合の具体的な対応方針も信託契約に盛り込むことができます。
- 生前贈与： 実家を特定の相続人に生前贈与しておくことで、相続発生時の所有権を明確にし、親族間の協議の必要性をなくすことができます。ただし、贈与税や遺留分への配慮が必要です。
- 生前の家族会議： 故人が生きているうちに、実家の将来について家族間で話し合い、それぞれの意向を確認しておくことが最も重要です。親族の居住問題についても、事前に合意形成を図ることで、相続発生後のトラブルを回避できます。
これらの生前対策は、不動産の円滑な承継だけでなく、家族関係の維持にも大きく貢献します。
Q&A
相続した実家に親族が住んでいる状況でよくある疑問と、その回答をまとめました。
Q1. 親族が「住む権利がある」と主張した場合どうなりますか？
親族が「住む権利がある」と主張する場合、その主張の根拠をまず確認することが重要です。例えば、故人との間で「使用貸借契約」や「賃貸借契約」が成立していた可能性が考えられます。口約束であっても、これらの契約は成立し得ます。
使用貸借であれば、一定の要件を満たさない限り、貸主は契約を解除できません。賃貸借であれば、借地借家法の適用により、借主の居住権が強く保護されます。
まずは客観的な事実（居住期間、家賃の有無、光熱費・修繕費の負担状況など）を整理し、法的な権利関係を判断する必要があります。法的な判断が難しい場合は、弁護士にご相談ください。
Q2. 親族が退去に応じない場合、どうすればいいですか？
親族が退去に応じない場合、感情的な対立を避けるためにも、まずは冷静な話し合いを重ねることが原則です。
- 話し合いと合意形成： 相続人全員の意思統一を図った上で、居住親族に対し、実家を売却・活用したい理由を丁寧に説明し、退去に向けた具体的な条件（退去時期、引っ越し費用の負担など）について交渉します。
- 専門家への相談： 交渉がうまくいかない場合や、法的な権利関係の判断が必要な場合は、弁護士に相談し、交渉代理や法的手続き（内容証明郵便の送付、明渡し訴訟など）の検討を依頼することが考えられます。
ただし、明渡し訴訟は時間も費用もかかるため、最終手段として検討し、できる限り話し合いでの解決を目指すことが望ましいでしょう。
Q3. 相続人の中に売却に反対する人がいる場合、売却は不可能ですか？
相続した不動産を売却するには、原則として相続人全員の合意が必要です。そのため、相続人の中に売却に反対する人がいる場合、そのままでの売却は困難です。
このような場合、以下の対応が考えられます。
- 遺産分割協議の再調整： 反対している相続人の意向を再度確認し、他の相続人が希望する売却以外の選択肢（例えば、反対者が実家を相続し、他の相続人に代償金を支払うなど）も含めて、遺産分割協議をやり直すことで、全員が納得できる解決策を探ります。
- 共有物分割請求： 遺産分割協議がどうしてもまとまらない場合、不動産を共有している相続人は、裁判所に「共有物分割請求」を行うことができます。これにより、裁判所が不動産の分割方法（換価分割＝売却して代金を分割、現物分割、代償分割など）を決定することになります。
いずれにしても、相続人全員の合意形成が最も重要であり、難しい場合は弁護士等の専門家を交えて解決を目指すのが賢明です。
まとめ
相続した実家に親族が住んでいる場合、問題は相続、不動産、居住経緯、家族の合意、そして将来の活用といった、複数の要素が同時に存在しており、非常に複雑です。
このような状況では、最初の一歩として「退去通知」を急ぐのではなく、まずは相続人を確認し、不動産の権利関係を把握し、居住の経緯を丁寧に整理し、関係者全員の意思確認を行うことが何よりも重要です。
「売却」「賃貸」「保有」のどの選択肢を選ぶにしても、それぞれのメリット・デメリットを十分に理解し、ご自身の状況と照らし合わせて慎重に判断することが求められます。急いで書類を作成するよりも、確認不足によるやり直しを防ぐことを優先し、一つずつ着実に問題を整理していくアプローチが、結果として最も確実で円滑な解決への道筋となります。
相続した不動産に関するお悩みは、個別の状況によって多岐にわたります。ご自身のケースでどのように進めるべきか迷われた際は、ぜひ専門家へご相談ください。
本記事の内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案については必ず専門家にご相談ください。
