相続した不動産が違法建築だった場合の是正と売却・活用の選択肢

2026年9月3日

相続した不動産が、実は建築基準法などに適合しない「違法建築」であったと判明し、対応に戸惑う方は少なくありません。売却を検討する際や、そのまま保有・活用する場合にも、さまざまな課題が生じる可能性があります。

この記事では、相続不動産が違法建築である場合の是正手続き、そして売却や活用の各選択肢について、そのメリット・デメリットを整理して解説します。ご自身の状況に応じて適切な判断をするための材料として、ぜひお役立てください。

相続不動産が違法建築だった場合の選択肢：結論

相続した不動産が違法建築であった場合、原則として是正が求められますが、売却や活用、保有のいずれを選択するかによって対応の優先順位や方法が異なります。

違法建築の状況を正確に把握し、売却・活用・保有の3つの選択肢を比較検討することが重要です。
専門家への相談を通じて、ご自身の状況に合った解決策を見つけることが望ましいでしょう。

相続不動産が違法建築だった場合の選択肢：結論
相続不動産における違法建築とは？
- 違法建築の定義と種類
- 違法建築がもたらす影響
相続した違法建築不動産の確認方法
- 建築関係書類の確認
- 現地調査と専門家への相談
違法建築不動産の是正手続きと費用
- 是正工事の内容と流れ
- 是正工事にかかる費用と期間
相続した違法建築不動産の3つの選択肢
生前からの違法建築対策と円滑な相続のために
- 建築履歴の整理と確認
- 定期的な専門家相談の検討
Q&A
まとめ

相続不動産における違法建築とは？

まず、相続した不動産がどのような状態であれば「違法建築」と認識されるのか、その定義と種類、そしてそれがもたらす影響について解説します。

違法建築の定義と種類

違法建築とは、建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）や都市計画法、消防法などの関連法令に適合しない建築物のことを指します。

一般的な違法建築には、以下のような種類が考えられます。

無許可建築物：建築確認申請を行わずに建築された建物や増築部分。
既存不適格建築物：建築された時点では適法であったものの、その後の法令改正により現行の基準には適合しなくなった建築物。これは厳密には違法建築とは異なり、原則としてそのまま使用できますが、増改築時には現行法への適合が求められることがあります。
増改築による違反：適法に建てられた建物に、建築確認申請を行わずに増築や改築を行い、建ぺい率や容積率、高さ制限などの規定に違反する状態。
用途変更による違反：建物の用途を、建築確認申請で許可された用途から別の用途（例えば、住宅から店舗など）に無許可で変更し、新たな用途が地域の用途制限などに違反する状態。

違法建築がもたらす影響

相続した不動産が違法建築である場合、所有者に対してさまざまな影響が生じる可能性があります。

売却時の影響
違法建築の不動産は、買主にとってのリスクが高く評価される傾向があります。そのため、買主が見つかりにくくなったり、売却価格が低くなる傾向があります。また、金融機関が融資をためらう可能性があり、買主が住宅ローンを利用しにくくなることも考えられます。
活用の影響
賃貸物件として活用する場合、入居者募集が困難になることがあります。保険に加入する際にも、違法建築であることから、保険の引き受けを拒否されたり、万一の際に保険金が支払われないといったリスクも考慮すべきです。
行政からの指導・是正命令
違法建築が特定行政庁（建築主事を置く地方公共団体の長、またはその長から権限の委任を受けた者を指します）に発覚した場合、建築基準法第9条に基づき、建物の所有者や工事の請負人に対して、工事の中止命令や建築物の是正・除却命令などが出されることがあります。これらの命令に従わない場合は、罰則が科される可能性もあります（建築基準法第98条等）。
固定資産税などの税務上の影響
建築確認を得ていない増築部分などは、固定資産税の算定対象に含まれていないケースがあるかもしれません。しかし、違法建築が発覚した場合、過去に遡って固定資産税や都市計画税の追徴課税が課される可能性も考えられます。

相続した違法建築不動産の確認方法

相続した不動産が違法建築であるかどうかを確認するには、いくつかの方法があります。状況を正確に把握することが、今後の対応を検討する上で第一歩となります。

建築関係書類の確認

まず、相続不動産に関する建築関係書類を確認することが重要です。具体的には、以下のような書類を探します。

建築確認済証：建築計画が建築基準法に適合していることを確認した書類です。
検査済証：工事完了後に建物が建築基準法に適合していることを確認した書類です。
設計図書：建物の設計内容が記載された図面類です。

これらの書類は、建物の建築経緯や法適合性を確認する上で非常に重要な情報源となります。もし書類が見つからない場合でも、自治体の建築指導課などで建築台帳を閲覧したり、建築確認や検査済証の再交付を申請できる場合があります。ただし、古い建物の場合、書類が残されていないこともあります。

現地調査と専門家への相談

書類だけでは判断が難しい場合や、書類自体が存在しない場合は、現地調査や専門家への相談を検討することが大切です。

建築士による調査
建築士に依頼することで、現地を詳細に調査し、建物の構造や増改築部分が建築基準法に適合しているか否かを専門的な見地から判断してもらうことができます。特に、増改築の履歴が不明な場合や、古い建物で書類が少ない場合には有効な方法です。
自治体への相談（特定行政庁）
建物の所在地を管轄する自治体の建築指導課などに相談することも選択肢の一つです。ただし、自治体に相談することで違法建築が発覚し、是正指導や命令につながる可能性も考慮しておく必要があります。相談する際は、ご自身の状況や目的を明確にした上で、慎重に進めることが望ましいでしょう。

違法建築不動産の是正手続きと費用

相続した不動産が違法建築であると判明した場合、是正を検討することが重要になります。ここでは、是正工事の内容や流れ、そして費用について解説します。

是正工事の内容と流れ

是正工事の内容は、違反している箇所やその程度によって異なります。例えば、以下のようなケースが考えられます。

無許可の増築部分の撤去：建ぺい率や容積率を超える増築部分がある場合、その部分を撤去する必要があります。
構造上の不備の改修：耐震基準に適合しないなど、構造上の問題がある場合は、補強工事などを行います。
用途変更の申請と改修：無許可で用途変更されている場合、適切な用途への変更申請を行い、必要に応じて建物の改修を行います。

是正工事の流れは、一般的に以下のようになります。

専門家（建築士等）による詳細調査と違反箇所の特定
是正計画の立案：どのように是正するかを検討し、必要な設計図を作成します。
建築確認申請：是正工事の内容によっては、改めて建築確認申請が必要となる場合があります。
是正工事の実施：計画に基づき、実際の工事を行います。
完了検査：工事完了後、建築確認申請を行った場合は完了検査を受け、検査済証を取得します。

是正工事にかかる費用と期間

是正工事にかかる費用と期間は、違反の内容、規模、建物の構造などによって大きく変動します。

費用：数万円で済む軽微な改修から、大規模な解体や新築に近い工事費用が必要となる場合もあります。例えば、既存の建物を一部解体する必要がある場合は、【相続した古い建物】解体費用はいくら？売却と保有、最適な判断のポイントを解説の一般的な解体費用も参考になるでしょう。
期間：数週間で完了するケースもあれば、数ヶ月から半年以上を要する場合もあります。特に、建築確認申請が必要な場合は、審査期間も考慮に入れる必要があります。

これらの費用や期間は、事前に専門家に見積もりを依頼し、詳細な計画を立てることで、ある程度の目安を把握することが可能になります。

相続した違法建築不動産の3つの選択肢

相続した不動産が違法建築であった場合、対応方法として主に「是正して売却する」「現状のまま売却を検討する」「是正して活用または保有する」の3つの選択肢が考えられます。それぞれのメリット・デメリットと、向いている人の特徴を比較検討してみましょう。

選択肢1：是正して売却する

違法建築の状態を是正した上で、不動産を売却する方法です。

メリット:
- 買主が安心して購入しやすくなり、市場価値の向上につながる可能性があります。
- 住宅ローンが利用しやすくなるため、買主の幅が広がります。
- 売却後の契約不適合責任のリスクを軽減できる可能性があります。
デメリット:
- 是正工事にかかる費用や時間が一時的に発生します。
- 工事期間中は売却活動を進められない場合があります。
向いている人:
- 売却を強く希望しており、是正にかかる費用負担が可能な方。
- 少しでも高く売りたい、安心して売却したいと考えている方。

選択肢2：現状のまま売却を検討する

違法建築の状態を是正せずに、そのままの状態で不動産を売却する方法です。

メリット:
- 是正工事にかかる費用や手間が発生しないため、手軽に売却活動を始められます。
- 早期に不動産を手放したい場合に有効な選択肢となることがあります。
デメリット:
- 買主が見つかりにくい、あるいは売却価格が低くなる傾向があります。
- 住宅ローンが利用しにくいため、買主の範囲が限定される可能性があります。
- 買主への説明責任（契約不適合責任）について、十分な配慮が必要です。売却前に違法性を買主に適切に開示し、合意形成を行うことが望ましいでしょう。この点については、【相続した不動産の「隠れた瑕疵」にどう向き合う？売主リスク軽減策と選択肢】もご参照ください。
向いている人:
- 是正費用をかけたくない、あるいは早期に手放したいと考えている方。
- 不動産の状況を理解し、買主に明確に伝えることができる方。

選択肢3：是正して活用または保有する

違法建築の状態を是正し、そのまま不動産を賃貸物件として活用したり、自身で居住・保有し続ける方法です。

メリット:
- 建物を安心して利用できるようになり、賃貸物件としての安定した収益化が期待できます。
- 行政からの是正命令や罰則のリスクを回避できます。
- 適切な管理により、将来的な売却時に有利に働く可能性もあります。
デメリット:
- 是正工事にかかる費用や時間が一時的に発生します。
- 長期的に不動産を保有・管理し続ける負担が生じます。
向いている人:
- 不動産を長期的に保有・活用したいと考えている方。
- 是正費用を負担する経済的な余裕があり、建物を健全な状態に保ちたい方。

選択肢を検討する際のポイント

どの選択肢を選ぶかは、個々の状況によって異なります。以下の点を総合的に考慮して判断することが重要です。

違法性の程度と是正費用：違反の深刻さや是正にかかる費用がどれくらいか。
不動産の立地・築年数：好立地の物件であれば、是正して売却・活用するメリットが大きい可能性があります。
相続人の意向と合意形成：複数の相続人がいる場合、全員の意見をまとめ、合意形成をすることが不可欠です。合意形成が難しい場合は、【相続不動産の売却、意見対立時の調停活用：手続きと選択肢を整理】も参考になるでしょう。
経済的な状況：是正費用や売却後の手残り、活用による収益性などを考慮します。

生前からの違法建築対策と円滑な相続のために

相続発生後に違法建築が発覚するケースは少なくありませんが、生前の準備によって、このような事態を回避したり、対応を円滑に進めることが可能になります。

建築履歴の整理と確認

親世代が所有する不動産について、生前のうちに建築関係書類を整理し、保管場所を把握しておくことが大切です。建築確認済証や検査済証、設計図書などがきちんと揃っているかを確認し、不明な点があれば早めに調査しておくことが望ましいでしょう。

書類が見つからない場合や、建物に増改築の履歴がある場合は、その経緯を記録しておくことで、将来の相続人が状況を把握しやすくなります。この記録が、相続発生後のスムーズな手続きや、適切な対応策の検討に役立つ可能性があります。

定期的な専門家相談の検討

ご自身の所有する不動産が違法建築に該当しないか、あるいは将来的に問題が生じる可能性がないか不安を感じる場合は、生前のうちから専門家へ相談することを検討してみましょう。

建築士に建物の状況を診断してもらったり、行政書士などの相続専門家と将来の資産整理について相談したりすることで、問題の早期発見や予防策を講じることができます。これにより、相続発生後の不要なトラブルや負担を軽減し、円滑な相続実現に繋がる可能性が考えられます。

Q&A

相続不動産の違法建築に関して、よくある疑問とその一般的な考え方について解説します。

Q1: 違法建築でも住宅ローンは組めますか？

一般的に、金融機関は違法建築に対して融資をためらう傾向があります。融資が実行されない可能性や、金利が高くなる可能性も考慮に入れる必要があります。特に、建築確認を受けていない増築部分などがある場合、その部分の評価が低くなる、あるいは評価の対象外となることも考えられます。買主が住宅ローンを利用することを前提に売却を検討する場合は、是正工事を検討することが望ましいでしょう。

Q2: 違法建築が発覚した場合、行政から罰則はありますか？

建築基準法第9条に基づき、特定行政庁から是正命令が出されることがあります。この命令には、工事の中止、除去、改築、使用禁止などが含まれます。もし、これらの命令に正当な理由なく従わない場合は、罰則が科される可能性があります。例えば、建築基準法第98条には、命令違反に対する罰金が定められています。

Q3: 違法建築であることを知らずに売却してしまった場合、どうなりますか？

売却後に違法建築が判明した場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負う可能性があります（民法第562条以下）。これは、売買契約の目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない場合に、買主が売主に対し、修補請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを求めることができるというものです。売却前に不動産の状況を正確に把握し、買主に適切に伝えることが望ましいでしょう。契約内容によっては、責任の範囲が調整されることもありますので、売買契約を締結する際は専門家と相談することをお勧めします。